¿Quién paga el agente cuando compras una propiedad en Dubai?

Basándonos en la ley de EAU, los no residentes pueden comprar una propiedad siguiendo las mismas reglas que los residentes. Usualmente, los inversionistas contactan una agencia para escoger la propiedad correcta y proceder con la compra. Sin embargo ¿Es necesario buscar la ayuda de un agente? ¿Cómo y quién regula su trabajo? ¿Quién paga la comisión al agente? ¿Qué obstáculos podrías enfrentar como inversor al explorar el mercado inmobiliario como un comprador independiente? Todos estos puntos te los explicaremos a continuación.

El trabajo de los agentes está completamente regulado en los EAU
Aquellos inversores, quienes decidieron usar el apoyo de una agencia de bienes raíces, puede que tengan algunas preguntas a lo largo del proceso. Una de las principales preguntas es: ¿Mi dinero está asegurado y cuales son las responsabilidades de un agente?

Departamento de Tierras de Dubai (DLD)
El Departamento de Tierras de Dubai es un ente gubernamental que regula todo lo relacionado a las propiedades. El DLD controla y verifica todo el trabajo de todas las agencias de bienes raíces en Dubai-RERA. Cuando se hace una inversión en una propiedad, siguiendo las reglas, el agente de bienes raíces y el inversionista deben registrar el contrato en el DLD. Este se puede hacer de forma digital o en forma escrita física. Este contrato debe tener el nombre del agente/ agencia, el nombre del inversionista y los detalles de la compra junto a los términos de la transacción. El proceso de registro (si se hace digitalmente) se puede hacer con la ayuda de una aplicación. Para proteger toda la información, se mandará un código OTP para registrar la dirección de correo electrónico y el número de teléfono. Esto ayudará a mantener la confidencialidad de la información.

¿Quién es un Agente?
Un agente es un corredor de bienes raíces certificado, el cual pasa por un entrenamiento especial, exámenes y que tiene la tarjeta RERA. Sin estos documentos, un agente no podrá proveer ningún servicio a los inversionistas. De esta forma, el gobierno de Dubai protege a sus inversionistas de propiedades. Un agente sin la tarjeta RERA no puede trabajar independientemente. Este tiene que ser parte de una agencia inmobiliaria.

¿Quién puede volverse un Agente?
Cualquier persona con el deseo de trabajar en el sector inmobiliario puede convertirse en un agente, ya sea un emiratí o un expatriado. El proceso para volverse agente es el mismo, hacer el examen y recibir la tarjeta RERA. Hay agentes de diferentes nacionalidades, esto hace que sea fácil para los inversionistas de todas partes del mundo trabajar con alguien de su propia nacionalidad. En la mayoría de los casos, esto funciona como un punto de inflexión para que los inversionistas de un mismo país o que comparten el mismo lenguaje, escojan a Dubai como un lugar para invertir. Encontrarás varios agentes de Turquía, Francia, Alemania, Italia, etc.
La Agencia Al Hayat Almushreqa tiene un equipo multilingües de agentes, por lo que toda la información en el sitio web corresponde a los idiomas que hablan los Brokers.

Chequé de Gestión
El proceso de las inversiones inmobiliarias están estrictamente reguladas, como también el pago por los servicios del agente (comisión). Por ejemplo, el cheque de gestión se puede usar para confirmar que el inversionista tiene los fondos suficientes y está dispuesto a proceder con el negocio. El cheque de gestión no se puede emitir en nombre de un agente particular. Esta cantidad de dinero debe ser transferida a la agencia inmobiliaria o directamente al vendedor. Cuando se trata de cheques regulares, no se necesita la confirmación del banco de los fondos requeridos. Por lo tanto, puede ocurrir cualquier problema al momento de cobrar el cheque.

¿Quién paga al agente y en qué casos no es necesario?
Se aplican diferentes reglas cuando se trata de proyectos sobre planos o unidades listas. Si se trata de un proyecto sobre plano (en construcción), la comisión del agente la debe pagar el desarrollador del proyecto. No se aplicará ninguna comisión al comprador. Si se trata de una unidad lista, el vendedor debe pagar el 2% de comisión (más impuestos VAT), y el comprador pagará 2% de comisión (más impuestos VAT) al agente. Dependiendo del acuerdo entre el comprador y el agente, algunos casos el comprador debe pagar el 4% de comisión. Es posible hacer otras variaciones de pagos, basados en un mutuo acuerdo. Todas las obligaciones y cargos financieros se discuten previamente para evitar cualquier malentendido.
Durante la preparación del negocio, todos los términos y condiciones son mencionados en el contrato de corretaje. Uno de los puntos claves son:
El Broker no puede reclamar ningún reembolso o remuneración de gastos si actuó a favor de la otra parte de la transacción y no en favor de su cliente;
Si el trato no se lleva a cabo, el broker no puede reclamar ningún reembolso de sus gastos o comisiones.
En este caso, podemos decir que la comisión será pagada solo si el trato se lleva a cabo y el broker no incumple el acuerdo. De lo contrario, cualquier reclamo por comisión puede dar lugar a un proceso judicial.
Por ejemplo, algunos inversionistas internacionales tratan de “ahorrar dinero” en el agente inmobiliario y ganar beneficios extras para ellos mismos. Ellos ofrecen a un agente la compra de una propiedad a través de ellos y compartir las comisiones del desarrollador entre el inversionista y el agente inmobiliario. Estas acciones se consideran ilegales en los EAU. El agente no pondrá en riesgo su posición para proceder. Además, esto podría derivarlo a una demanda judicial si este incidente llegase a pasar.
Además de la comisión del agente, un inversor inmobiliario tiene otros gatos, tales como:

• Tasas obligatorias del departamento de tierras de Dubai (DLD) el cual es el 4% del precio del apartamento, más tasas administrativas. El monto de las tasas administrativas pueden variar de un desarrollador a otro;
• Tasas por el registro de la propiedad en la oficina fiduciaria (mercado secundario);
• Tasas de registro de una hipoteca (si la unidad está hipotecada);
• Comisión del agente que procesa la transacción;
• Pago por la creación de un certificado de no objeción (NOC).

Cuando un inversionista ve un anuncio en internet, es importante que tenga en cuenta que el precio de la unidad en venta no incluye ninguna de estas tarifas o cargos extras.

¿Realmente necesitas a un agente al comprar una propiedad en Dubai?
Según las leyes de los EAU, no es obligatorio trabajar con un agente inmobiliario, si desea comprar o vender una propiedad. Un comprador y un vendedor pueden revenderla por sí mismos. Sin embargo, el verdadero reto viene cuando se deben preparar los documentos necesarios, cumpliendo todos los requisitos y contactar a las personas correctas. Aquí es cuando la experiencia de un agente inmobiliario resulta ser útil. Además, el agente podrá encontrar la propiedad correcta basada en los requerimientos y presupuestos del inversionista. El inversionista ahorrará tiempo, dinero y estará seguro que esa propiedad le dará ganancias en el futuro. Todo esto se puede hacer con ayuda de un agente.

¿Quién es un agente de bienes raíces?
Un agente de bienes raíces, en los EAU, es un profesional con registro estatal y una licencia oficial emitida por la agencia para la que trabaja. Un agente inmobiliario asesora para escoger la inversión adecuada, se ocupa de todos los trámites necesarios y toma participación activa en todo el proceso de compra para evitar que surja cualquier problema.
Las responsabilidades del agente inmobiliario incluyen algunas de las siguientes tareas:

• Hallar una propiedad con liquidez, basada en las consultas del inversionista, y de acuerdo con las condiciones estipuladas;
• Ser el intermediario entre el comprador y el vendedor cuando se trata de negociar un precio de venta adecuado, y los términos y condiciones del acuerdo;
• Preparar toda la documentación requerida;
• Asegurar el acuerdo y transacciones para ambas partes.

Como puede observar, un agente inmobiliario no es solo una persona que vende una propiedad y obtiene una comisión. Un agente inmobiliario es un negociador perfecto y es legalmente responsable del cumplimiento de ambas partes en base a un contrato.
Recurrir a un agente o cerrar un trato por su cuenta es una decisión personal. Sin embargo, siempre será mucho más seguro y rápido si se solicita el apoyo de un profesional en las bienes raíces.