من الذي يدفع للوكيل عند شراء عقار في دبي (الإمارات)؟

بموجب قانون دولة الإمارات، يمكن للمقيمين وغير المقيمين شراء العقارات بنفس الشروط. عادةً ما يتواصل المستثمرون مع وكالة عقارية لاختيار العقار المناسب والمضي في عملية الشراء. في الإمارات، يُطلق على الوكيل العقاري أيضًا أسماء مثل “مستشار”، “خبير”، أو “وسيط”، لكنها تشير جميعًا إلى نفس الدور. لكن، هل من الضروري حقًا الاستعانة بوكيل؟ من ينظم عمله؟ من يدفع له العمولة؟ وما التحديات التي قد تواجه المستثمر المستقل؟ سنوضح كل ذلك أدناه.

عمل الوكيل العقاري منظم بدقة في الإمارات.
المستثمرون الذين يختارون الاستعانة بوكيل عقاري قد تراودهم العديد من الأسئلة خلال مراحل العمل، ومن أبرزها: هل أموالي آمنة؟ وما هي مسؤوليات الوكيل تحديدًا؟

دائرة الأراضي
لكل إمارة دائرة أراضي خاصة بها، وقد تختلف القوانين والإجراءات من إمارة لأخرى. في دبي، هناك جهة حكومية مسؤولة عن تنظيم جميع الأمور العقارية وهي “مؤسسة التنظيم العقاري – ريرا”. عند إجراء صفقة عقارية، يجب على الوكيل العقاري والمستثمر تسجيل العقد في دائرة الأراضي والأملاك بدبي. يمكن تنفيذ ذلك رقميًا أو كتابيًا، ويجب أن يتضمن العقد أسماء الوكيل/الوكالة والمستثمر وتفاصيل العقار وشروط الصفقة. في حال التسجيل الرقمي، يتم استخدام تطبيق “دبي ريست”، ويتم إرسال رمز تحقق (OTP) إلى البريد الإلكتروني ورقم الهاتف المسجل للمشتري والبائع لضمان أمان المعلومات.

من هو الوكيل العقاري؟
الوكيل العقاري هو وسيط معتمد خضع لتدريب خاص واجتاز امتحانات وحصل على بطاقة وسيط من ريرا. بدون هذه البطاقة، لا يمكنه تقديم خدماته للمستثمرين. هذه الخطوة تهدف إلى حماية المستثمرين. أيضًا، لا يمكن للوكيل العمل بشكل مستقل بدون الانضمام إلى وكالة عقارية مرخصة.

من يمكنه أن يصبح وكيلًا عقاريًا؟
أي شخص لديه الرغبة في العمل في مجال العقارات، سواء كان إماراتيًا أو مقيمًا، يمكنه أن يصبح وكيلًا بعد اجتياز الامتحانات والحصول على بطاقة ريرا. يوجد وكلاء من جنسيات مختلفة في دبي، مما يسهّل على المستثمرين العثور على شخص يتحدث لغتهم أو ينتمي إلى ثقافتهم. وهذا ما يشجع الكثيرين من دول مثل تركيا، فرنسا، ألمانيا، وغيرها على الاستثمار في دبي.

تضم وكالة “الحياة المشرقة” فريقًا من الوكلاء متعددي اللغات لضمان أن تكون جميع المعلومات متاحة بلغات العملاء.

من يدفع للوكيل ومتى لا يكون ضرورياً؟
تختلف القوانين حسب نوع المشروع. في المشاريع التي تحت الإنشاء (off-plan)، يدفع المطور العمولة ولا يتحمل المشتري أي تكلفة. أما في العقارات الجاهزة، فيدفع البائع 2% من سعر العقار كعمولة (بالإضافة إلى الضريبة)، ويدفع المشتري أيضًا 2%. في بعض الحالات الخاصة أو العقارات التجارية، قد تصل العمولة إلى 4% أو أكثر بحسب الاتفاق. يمكن تعديل النسبة حسب الاتفاق بين الطرفين، ولكن يجب توضيح كل شيء مسبقًا لتجنب سوء الفهم.

يتم توثيق كل الشروط في اتفاق الوساطة (عقد A أو B)، ومن الشروط الأساسية:

– لا يحق للوكيل المطالبة بأي مصاريف إن كان يعمل لصالح الطرف الآخر.
– إذا لم تتم الصفقة، فلا يمكنه المطالبة بأي عمولة.

بالتالي، تُدفع العمولة فقط إذا أُنجزت الصفقة ولم يُخل الوكيل بالاتفاق. وإلا، يمكن للطرف المتضرر التوجه للمحكمة.

بعض المستثمرين يحاولون التحايل بتقسيم عمولة المطور مع الوكيل بطريقة غير قانونية. هذا ممنوع تمامًا في الإمارات، ويعرض الوكيل للمساءلة القانونية.

مصاريف إضافية يتحملها المشتري:

• رسوم دائرة الأراضي والأملاك (4% من سعر العقار + رسوم إدارية تختلف حسب المطور).
• رسوم تسجيل الملكية في مكتب الأمناء (للسوق الثانوي).
• رسوم تسجيل التمويل العقاري (إن وجد).
• رسوم شهادة عدم ممانعة (NOC).

عند مشاهدة إعلان عقار عبر الإنترنت، يجب الانتباه إلى أن السعر لا يشمل هذه الرسوم.

شيك المدير
كضمان جدي للصفقة، قد يُطلب من المستثمر إصدار شيك مدير باسم البائع. لا يجوز إصدار الشيك باسم الوكيل. يتم الاحتفاظ بالشيك لدى الوكالة إلى حين إتمام الصفقة. بعد النجاح، تُصرف الشيكات التي أصدرها البائع والمشتري باسم الوكالة (وليس باسم الوكيل).

هل تحتاج فعليًا لوكيل؟
وفق القانون، ليس من الضروري التعامل مع وكيل. يمكن للبائع والمشتري إتمام الصفقة بأنفسهم. لكن الصعوبة الحقيقية تكمن في جمع الأوراق، الإجراءات، والتواصل مع الجهات المختصة. هنا تأتي أهمية الوكيل الذي يملك الخبرة والمعرفة.

من هو الوكيل العقاري؟
هو محترف يحمل ترخيصًا رسميًا من جهة حكومية، يعمل في وكالة عقارية مسجلة. يقدم النصائح الاستثمارية، ينجز الأوراق، ويتابع عملية الشراء خطوة بخطوة.

مهامه تشمل، على سبيل المثال لا الحصر:

• إيجاد العقار المناسب حسب ميزانية ومتطلبات المستثمر.
• التفاوض بين البائع والمشتري.
• تحضير المستندات اللازمة.
• ضمان أمن العملية للطرفين.

بالتالي، الوكيل ليس مجرد بائع عقارات، بل هو وسيط محترف يتحمل مسؤولية قانونية.

الاستعانة بوكيل أو الشراء بدون وساطة – خيار شخصي، ولكن الوكيل يوفر الوقت ويقلل من المخاطر.