Кто оплачивает услуги агента при покупке недвижимости в Дубае (ОАЭ)?

Согласно законодательству ОАЭ, как резиденты, так и нерезиденты могут приобретать недвижимость на одинаковых условиях. Обычно инвесторы обращаются в агентство недвижимости, чтобы подобрать подходящий объект и завершить сделку. В Эмиратах агент по недвижимости может называться консультантом, советником или брокером — все эти названия обозначают одну и ту же профессию. Но действительно ли необходимо обращаться к агенту? Кто регулирует его деятельность? Кто платит комиссию и с какими трудностями может столкнуться инвестор, если он покупает недвижимость самостоятельно? Объясним все ниже.

Работа агента строго регулируется в ОАЭ.
Инвесторы, решившие воспользоваться услугами агента, часто задаются вопросами: защищены ли мои деньги? Какие именно обязанности у агента?

Департамент земельных ресурсов
У каждого эмирата есть собственный департамент земельных ресурсов, правила и процедуры которого могут отличаться от Дубая. В Дубае работает специальный государственный орган, регулирующий все вопросы, связанные с недвижимостью — RERA. Когда осуществляется сделка по приобретению недвижимости, агент и инвестор должны зарегистрировать договор в DLD (Dubai Land Department). Это можно сделать как в цифровом, так и в письменном виде. В договоре указываются имена агента/агентства, инвестора, а также данные об объекте недвижимости и условиях сделки. Если регистрация проходит в цифровом виде, используется приложение DubaiRest. Для обеспечения безопасности информации на зарегистрированные почту и номер телефона продавца и покупателя отправляется одноразовый код (OTP). Это помогает защитить конфиденциальные данные.

Кто такой агент?
Агент — это сертифицированный брокер по недвижимости, прошедший специальное обучение, сдавший экзамен и получивший карту брокера от RERA. Без этого документа агент не имеет права оказывать услуги инвесторам. Таким образом правительство Дубая защищает интересы инвесторов. Агент без карты RERA не может работать самостоятельно. Он обязан быть частью зарегистрированного агентства недвижимости.

Кто может стать агентом по недвижимости?
Любой желающий работать в сфере недвижимости — как гражданин ОАЭ, так и иностранец — может пройти необходимую процедуру: сдать экзамен и получить карту RERA. В Дубае работают агенты самых разных национальностей, что делает город удобным для инвесторов со всего мира. Это особенно привлекательно для тех, кто хочет работать с агентом, говорящим на родном языке. Здесь вы найдете агентов из Турции, Франции, Италии, Германии и других стран.

Агентство Al Hayat Almushreqa имеет команду многоязычных агентов, поэтому вся информация на сайте доступна на языках, которые говорят их клиенты.

Кто платит агенту и в каких случаях это не требуется?
Разные правила применяются в зависимости от типа недвижимости. Если речь идет о проекте на этапе строительства (off-plan), комиссию агенту выплачивает застройщик, и покупатель не несет дополнительных расходов. При покупке готового объекта продавец платит 2% комиссии (плюс НДС), и покупатель также платит 2% комиссии (плюс НДС) агенту. В зависимости от соглашения между покупателем и агентом, в некоторых случаях покупатель может платить 4% и даже больше, особенно если речь идет о коммерческой недвижимости. Возможны и другие варианты оплаты, если обе стороны договорились заранее. Все финансовые обязательства и платежи обсуждаются до заключения сделки, чтобы избежать недоразумений.

В процессе подготовки к сделке все условия указываются в договоре с агентом (Contract A или B). Ключевые моменты:

• Агент не имеет права требовать компенсацию, если он действовал в интересах другой стороны, а не своего клиента;
• Если сделка не состоялась, агент не может требовать компенсации за свои расходы или комиссию.

Иными словами, комиссия выплачивается только если сделка состоялась, и агент не нарушил условия соглашения. В противном случае требование комиссии может привести к судебному разбирательству.

Некоторые международные инвесторы пытаются «сэкономить» на услугах риелтора и получить дополнительную выгоду. Они предлагают агенту купить недвижимость через него и разделить комиссию застройщика. Такие действия считаются незаконными в ОАЭ. Агент не пойдет на такой риск, и может даже подать в суд.

Кроме комиссии агенту, инвестор также несет другие расходы, такие как:

• Обязательные сборы в Dubai Land Department (DLD) — 4% от стоимости недвижимости плюс административные сборы. Сумма административного сбора зависит от застройщика;
• Сборы за регистрацию права собственности в офисе доверенного лица (при покупке на вторичном рынке);
• Сбор за регистрацию ипотеки (если объект приобретается в кредит);
• Оплата за получение Сертификата об отсутствии возражений (NOC).

При просмотре онлайн-объявлений следует учитывать, что указанная цена не включает эти дополнительные расходы.

Менеджер-чек
Процесс инвестирования в недвижимость строго регулируется, как и оплата услуг агента (комиссия). Например, менеджер-чек может использоваться как гарантийный депозит, подтверждающий, что у инвестора есть средства и он готов к сделке. Такой чек не может быть выписан на имя конкретного агента — только на имя продавца недвижимости. Чек хранится в агентстве до успешного завершения сделки в качестве гарантии. Если сделка (на вторичном рынке) успешно завершена, агенты получают свои чеки с комиссией, которые были выписаны продавцом и покупателем на имя агентства (а не агента).

Нужен ли агент при покупке недвижимости в Дубае?
Согласно законам ОАЭ, работа с агентом не является обязательной при покупке или продаже недвижимости. Покупатель и продавец могут совершить сделку самостоятельно. Однако на практике основная сложность заключается в подготовке документов, соблюдении требований и взаимодействии с соответствующими структурами. Здесь и проявляется важность профессионального агента, обладающего знаниями и опытом. Агент сможет подобрать объект, соответствующий бюджету и требованиям инвестора, сэкономить время и обеспечить выгодность сделки. Всё это возможно при помощи квалифицированного специалиста.

Кто такой агент по недвижимости?
Агент по недвижимости в ОАЭ — это профессионал, имеющий государственную регистрацию и официальную лицензию, выданную агентством-работодателем. Агент помогает выбрать подходящий объект, готовит документацию и сопровождает сделку на всех этапах, предотвращая возможные проблемы.

Обязанности агента по недвижимости включают, но не ограничиваются:

• Подбор ликвидной недвижимости в соответствии с запросами инвестора и заданными условиями;
• Посредничество между продавцом и покупателем с целью согласования цены и условий сделки;
• Подготовка всей необходимой документации;
• Обеспечение безопасности сделки для обеих сторон.

Таким образом, агент по недвижимости — это не просто продавец, а квалифицированный переговорщик и юридически ответственный участник сделки.

Обратиться за помощью к агенту или вести сделку самостоятельно — личный выбор каждого. Тем не менее, воспользоваться помощью профессионала из местной среды — всегда быстрее и безопаснее.