Ko plaća agenta prilikom kupovine nekretnine u Dubaiju?

Na osnovu zakona UAE, stanovnici koji nisu iz UAE mogu kupiti nekretninu, poštujući ista pravila kao i stanovnici. Obično investitori kontaktiraju agenciju da izaberu pravu nekretninu i nastave sa kupovinom. Ali da li je zaista potrebno dobiti pomoć agenta? Kako tačno i ko reguliše njegov rad? Ko plaća proviziju agentu i sa kojim preprekama se možete suočiti, kao investitor, kada istražujete tržište nekretnina kao nezavisni kupac? Sve ove tačke ćemo objasniti u nastavku.

Rad agenta je strogo regulisan u UAE
Oni investitori, koji su odlučili da koriste pomoć agenta za nekretnine mogu imati mnogo pitanja, tokom procesa rada. Jedno od glavnih pitanja je da li je moj novac osiguran i koje su tačne dužnosti agenta?

Odeljenje za zemljište u Dubaiju (DLD)
Dubai Land Department je specifična vladina institucija koji reguliše sve vezane za pitanja nekretnina. DLD kontroliše i proverava rad svih agencija za nekretnine u Dubaiju – RERA. Kada se odvija ugovor o ulaganju u nekretnine, u skladu sa pravilima, agent za nekretnine i investitor moraju da registruju ugovor u DLD-u. To se može uraditi digitalno ili u pisanoj formi. Ovaj ugovor će sadržavati imena agenta / agencije, investitora i detalje o kupljenoj nekretnini zajedno sa uslovima transakcije. Proces registracije (ako se radi digitalno) može se obaviti uz pomoć aplikacije. U cilju obezbeđivanja informacija, OTP (jednokratna lozinka) će biti poslata na registrovanu e-poštu i broj mobilnog telefona. Pomaže u obezbeđivanju poverljivih informacija.

Ko je agent?
Agent je sertifikovani posrednik u prometu nekretnina koji prolazi kroz posebnu obuku, ispitivanje i dobija RERA karticu. Bez ovog dokumenta agent neće moći da pruži svoje usluge investitorima. Na ovaj način Vlada Dubaija štiti investitore u nekretnine. Agent, bez RERA kartice, ne može da radi samostalno. On mora da bude deo određene agencije za nekretnine.
Ko može postati agent za nekretnine?
Svako ko želi da radi u nekretninama može postati agent, bilo da se radi o osobi iz Emirata ili iseljeniku. Proces postajanja agentom je isti – prođite ispit i primite RERA karticu. U Dubaiju postoje agenti različitih nacionalnosti, što olakšava investitorima iz celog sveta da pronađu nekoga iz svoje zemlje sa kojim će raditi. U većini slučajeva, radi kao prelomna tačka za investitore iste zemlje ili one koji dele isti jezik da izaberu Dubai kao mesto za svoje ulaganje. Naći ćete mnoge agente iz Turske, Francuske, Italije, Nemačke, itd
Agencija Al Hayat Almushreqa ima tim višejezičnih agenata, tako da sve informacije na sajtu odgovaraju jezicima koje govore brokeri.

Provera menadžera
Proces ulaganja u nekretnine je strogo regulisan, na isti način kao i plaćanje usluga agenta (provizija). Na primer, može se koristiti menadžerski ček koji potvrđuje da investitor ima dovoljnu količinu novca i spreman da nastavi sa dogovorom. Menadžerski ček ne može biti izdat na ime određenog agenta. Ovaj iznos mora biti prebačen na agenciju za nekretnine ili direktno na prodavca. Kada je reč o redovnim čekovima, potvrda banke o potrebnim sredstvima nije potrebna. Zbog toga se mogu pojaviti problemi prilikom unovčavanja čeka.

Ko plaća agentu i u kojim slučajevima to nije potrebno?
Postoje različita pravila koja se primenjuju, kada se bavimo projektima van plana i spremnim jedinicama. Ako se radi o projektu van plana (u izgradnji), graditelj plaća proviziju agentu. Nijedna provizija neće biti promenjena sa strane kupca. Kada je u pitanju spremna jedinica, prodavac plaća 2% provizije (plus PDV), a kupac plaća 2% provizije (plus PDV) agentu. U zavisnosti od dogovora između kupca i agenta, u nekim slučajevima kupac plaća 4% provizije. Moguće su i druge varijacije plaćanja, na osnovu međusobnog dogovora. Sve finansijske obaveze i troškovi se unapred razmatraju kako bi se izbegli nesporazumi.

Prilikom pripreme za posao, svi uslovi su navedeni u ugovoru o posredovanju. Jedna od ključnih tačaka su:
Broker ne može tražiti bilo kakvu naknadu ili naknadu troškova ako je postupao u korist druge strane u transakciji, a ne svog klijenta;
Ako se dogovor nije dogodio, broker ne može tražiti nikakvu naknadu svojih troškova ili provizije.
U ovom slučaju, možemo reći da će provizija biti isplaćena samo ako se dogovor dogodio i broker nije prekršio ugovor. U suprotnom, bilo koji zahtev komisije može dovesti do sudskog postupka.
Na primer, neki međunarodni investitori pokušavaju da „uštede novac“ na agentima za nekretnine i steknu neku dodatnu korist, za sebe. Oni nude agentu da kupe nekretninu preko njega, ali dele proviziju graditelja između sebe i agenta. Takve akcije se smatraju nezakonitim, u UAE. Agent neće rizikovati svoju poziciju kako bi učestvovao u takvim dogovorima. Štaviše, on može pokrenuti sudski postupak, ako se takav incident dogodi.

Osim provizije agentu, investitor u nekretnine ima i druge troškove, kao što su:

• Obavezne takse za Dubai Land Department (DLD) – 4% od cene stana, plus administrativne takse. Iznos administrativnih naknada varira od jednog do drugog;
• Naknade za registraciju nekretnine u kancelariji poverenika (sekundarno tržište);
• Naknade za registraciju hipoteke (ako je jedinica pod hipotekom);
• Komisija agentu za obradu transakcije;
• Plaćanje za kreiranje sertifikata o ne-prigovoru (NOC).

Kada investitor vidi online oglas, važno je napomenuti da se cena jedinice pominje bez ovih dodatnih troškova.

Da li vam je zaista potreban agent prilikom kupovine nekretnine u Dubaiju?
Prema zakonu UAE, nije obavezno raditi sa agentom za nekretnine, ako želite da kupite ili prodate nekretninu. Kupac i prodavac mogu sami da urade ponovnu prodaju. Ipak, prava borba dolazi do pripreme potrebnih dokumenata, praćenja zahteva i kontaktiranja pravih ljudi. Ovo je mesto gde stručnost i znanje agenta za nekretnine može biti korisno. Štaviše, agent će moći da pronađe pravu nekretninu na osnovu zahteva i budžeta investitora. Investitor će uštedeti svoje vreme, novac i osigurati da će nekretnina doneti profit u budućnosti. Sve ovo se može uraditi uz pomoć agenta.

Ko je agent za nekretnine?
Agent za nekretnine, u UAE, je profesionalac sa državnom registracijom, zvaničnom licencom koju izdaje agencija – poslodavac agenta za nekretnine. Agent za nekretnine savetuje o pravoj investiciji, brine o potrebnoj papirologiji, aktivno učestvuje tokom čitavog procesa kupovine kako bi se izbegli problemi koji se mogu pojaviti.
Odgovornosti agenta za nekretnine uključuju, ali ne ograničavajući se na:

• Da pronađe likvidnu nekretninu, na osnovu upita investitora, u skladu sa propisanim uslovima;
• Da bude posrednik između kupca i prodavca kako bi se pregovaralo o odgovarajućoj prodajnoj ceni i potrebnim uslovima posla;
• Da pripremi svu potrebnu dokumentaciju;
• Da osigura dogovor / transakcije za obe strane.

Kao što vidite, agent za nekretnine nije samo osoba koja prodaje nekretninu i dobija proviziju. Agent za nekretnine je savršen pregovarač i zakonski odgovorna osoba za poštovanje obe strane na osnovu ugovora.
Da biste koristili pomoć agenta, ili sami nastavite sa dogovorom – lični je izbor svih. Ipak, uvek je sigurnije i brže koristiti pomoć profesionalca.