Dubai’de Gayrimenkul Alırken Acenta Ücretini Kim Öder?

Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) yasalarına göre, BAE vatandaşı olmayan kişiler de tıpkı yerli vatandaşlar gibi gayrimenkul satın alabilirler. Genellikle yatırımcılar uygun mülkü bulmak ve satın alma sürecine geçmek için bir emlak ofisiyle iletişime geçer. Ancak gerçekten bir emlak danışmanına ihtiyaç var mı? Bu kişi tam olarak nasıl çalışır ve kim tarafından denetlenir? Komisyonu kim öder? Eğer bağımsız hareket etmek isterseniz hangi zorluklarla karşılaşabilirsiniz? Tüm bu soruları aşağıda açıklıyoruz.

BAE’de Emlak Danışmanlarının Faaliyetleri Sıkı Denetlenmektedir

Bir emlak danışmanının hizmetinden faydalanmak isteyen yatırımcıların sürecin birçok aşamasında soruları olabilir. En çok sorulanlardan biri, “Param güvende mi ve danışmanın görevleri tam olarak neler?” sorusudur.

Arazi Daireleri

Ülkedeki her emirliğin kendi arazi dairesi vardır ve prosedürleri Dubai’dekinden farklı olabilir. Dubai Arazi Dairesi’nin bir bölümü olan RERA, emlakla ilgili tüm faaliyetleri düzenleyen resmi bir kurumdur. Herhangi bir gayrimenkul yatırımı yapılacağı zaman, danışman ve yatırımcı arasında DLD (Dubai Land Department) nezdinde bir sözleşme kaydedilmelidir. Bu işlem dijital olarak veya yazılı biçimde yapılabilir. Sözleşmede danışman/ajans, yatırımcı, mülk detayları ve işlem koşulları yer alır. Dijital kayıt için DubaiRest adlı uygulama kullanılır. Güvenlik amacıyla, satıcı ve alıcının kayıtlı e-posta ve telefonuna OTP (tek kullanımlık şifre) gönderilir.

Danışman Kimdir?

Danışman, özel bir eğitimden geçip sınavı başarıyla tamamladıktan sonra RERA onaylı bir kart alarak yetkilendirilmiş gayrimenkul uzmanıdır. Bu karta sahip olmayan bir kişi yasal olarak hizmet veremez. Ayrıca tek başına çalışamaz, mutlaka bir emlak ajansına bağlı olmalıdır.

Kimler Danışman Olabilir?

Gayrimenkul sektöründe çalışmak isteyen herkes — ister yerli ister yabancı — danışman olabilir. Süreç, sınavı geçmek ve RERA kartı almaktan ibarettir. Dubai’de farklı milletlerden danışmanlar bulunur. Bu da yatırımcıların kendi ülkelerinden biriyle çalışmasını kolaylaştırır. Türkiye, Fransa, Almanya, İtalya gibi birçok ülkeden danışman mevcuttur.

Al Hayat Almushreqa Ajansı, çok dilli danışman ekibine sahiptir, bu nedenle web sitesindeki bilgiler de danışmanların konuştuğu dillere göre düzenlenmiştir.

Komisyonu Kim Öder ve Ne Zaman Gerekli Değildir?

Projenin “off-plan” (yani inşaat halinde) veya hazır birim olması durumuna göre farklı kurallar geçerlidir. Off-plan projelerde, komisyon geliştirici (developer) tarafından ödenir, alıcıdan ücret alınmaz. Ancak hazır birimlerde, satıcı %2 (KDV dahil), alıcı da %2 (KDV dahil) komisyon öder. Ticari mülklerde bu oran %4 veya daha fazla olabilir. Taraflar arasında başka ödeme modelleri de anlaşmayla belirlenebilir. Tüm finansal yükümlülükler önceden netleştirilmelidir.

Tüm şartlar sözleşme (Sözleşme A veya B) içinde açıkça yer alır. Önemli maddelerden bazıları şunlardır:

Danışman, işlem diğer tarafın yararına olmuşsa ve kendi müşterisinin çıkarını gözetmemişse, masraflarını talep edemez.

Eğer satış gerçekleşmezse, danışman herhangi bir komisyon ya da masraf talep edemez.

Yani, anlaşma gerçekleşirse ve danışman sözleşmeyi ihlal etmezse komisyon ödenir. Aksi halde, komisyon talebi mahkemeye taşınabilir.

Bazı uluslararası yatırımcılar emlakçıya ödeme yapmamak için geliştirici komisyonunu emlakçıyla paylaşmayı teklif edebilir. Bu tür davranışlar BAE yasalarına aykırıdır. Danışman böyle bir riski göze almaz ve gerekirse hukuki yola başvurur.

Yatırımcıyı Bekleyen Diğer Masraflar:

• DLD’ye zorunlu ödeme (%4) + yönetim ücretleri
• Tapu işlemleri için Trust Office ücreti (ikincil piyasada)
• İpotek kaydı ücreti (eğer varsa)
• NOC (İtiraz Olmadığına Dair Belge) bedeli
• İnternette gördüğünüz fiyatlar bu ek masrafları içermez.

Manager’s Cheque (Yönetici Çeki)

Gayrimenkul yatırımı süreci kadar, komisyon ödemesi de sıkı denetim altındadır. Yatırımcının ödeme gücünü ve ciddiyetini gösteren “Manager’s cheque” güvence olarak kullanılır. Bu çek, danışman adına değil satıcı adına düzenlenir ve ajans tarafından, işlem tamamlanana kadar saklanır. Satış gerçekleştiğinde, komisyon çekleri de ajans adına düzenlenmiş olarak danışmanlara teslim edilir.

Gerçekten Danışmana İhtiyacınız Var mı?

BAE yasalarına göre, bir gayrimenkulü alırken veya satarken danışmanla çalışmak zorunlu değildir. Alıcı ve satıcı doğrudan da işlem yapabilir. Ancak belgelerin hazırlanması, prosedürlerin takibi, doğru kişilere ulaşma gibi zorluklar olabilir. Danışman, tam da bu noktada fayda sağlar. Doğru bütçeye, doğru mülkü bulur, zaman kazandırır ve yatırımın kârlı olmasına katkı sağlar.

Emlak Danışmanının Görevleri:

Yatırımcının beklentilerine uygun ve likit bir mülk bulmak

Alıcı ve satıcı arasında müzakereleri yürütmek

Tüm belgeleri hazırlamak

Her iki tarafın işlemini güvence altına almak

Yani emlak danışmanı, sadece satış yapıp komisyon alan kişi değil, sözleşmeye uygun şekilde hareket etmekle yükümlü yasal bir uzmandır