Kto płaci agentowi podczas kupowania nieruchomości w Dubaju?

Zgodnie z lokalnym prawem inwestorzy spoza ZEA mogą kupować nieruchomości, muszą jednak przestrzegać przepisów obowiązujących mieszkańców. Zazwyczaj inwestorzy kontaktują się z agencją w celu wybrania odpowiedniej nieruchomości i dokonania transakcji. Ale czy rzeczywiście pomoc agenta jest niezbędna? Jak właściwie i kto reguluje jego pracę? Kto płaci prowizję agentowi i na jakie przeszkody możesz trafić jako inwestor, kiedy spróbujesz eksplorować rynek nieruchomości jako niezależny nabywca?
Wszystkie te punkty wyjaśnimy poniżej.

Praca agenta w ZEA jest ściśle regulowana.
Ci inwestorzy, którzy zdecydowali się na skorzystanie z pomocy agenta nieruchomości, mogą mieć mnóstwo pytań podczas całego procesu pracy. Jednymi z głównych pytań są: czy moje pieniądze są bezpieczne? Oraz: jakie właściwie są obowiązki agenta?

Departament Nieruchomości w Dubaju (Dubai Land Department)
DLD jest określoną instytucją rządową zajmującą się regulacją wszelkich kwestii dotyczących nieruchomości. DLD nadzoruje i kontroluje działalność wszystkich agencji nieruchomości – RERA (The Real Estate Regulatory Agency – Agencja Regulacji Nieruchomości). Kiedy inwestycja dotycząca nieruchomości ma miejsce, zgodnie z przepisami agent oraz inwestor muszą zarejestrować umowę w DLD. Może to być zrobione w formie elektronicznej bądź pisemnej. Kontrakt będzie zawierał informacje o agencie/agencji, inwestorze oraz szczegóły dotyczące zakupionej nieruchomości wraz z warunkami i zasadami transakcji. Proces rejestracji (jeśli odbywa się cyfrowo) może być zrobiony za pomocą aplikacji mobilnej. Aby zabezpieczyć informacje osobiste, stosowane jest jednorazowe hasło (OTP), które jest na podany adres e-mail oraz numer telefonu użytkownika. To pomaga chronić poufne dane.

Kim jest agent?
Agent to certyfikowany broker nieruchomości, który przechodzi specjalne szkolenie, egzamin i uzyskuje kartę RERA. Bez tego dokumentu agent nie będzie zdolny świadczyć swoich usług inwestorom. Tym sposobem rząd Dubaju chroni inwestorów. Agent bez karty RERA nie może pracować samodzielnie. Musi on być częścią określonej agencji nieruchomości.

Kto może zostać agentem nieruchomości?
Każdy pragnący pracy w branży nieruchomości, może zostać agentem, niezależnie od tego, czy jest osobą z Emiratów, czy emigrantem. Proces zostania agentem jest taki sam — przejście egzaminu i otrzymanie karty RERA. Są tam agenci różnych narodowości, co ułatwia inwestorom z całego świata znalezienie kogoś z ich kraju do współpracy. W większości spraw działa to jak punkt zwrotny dla inwestorów z tego samego kraju lub tych, którzy posługują się tym samym językiem, aby wybrać Dubaj jako miejsce ich inwestycji. Znajdziesz tu wielu agentów z Turcji, Francji, Włoch, Niemiec itp.

Agencja Al Hayat Almushreqa posiada zespół wielojęzycznych agentów, dzięki czemu wszystkie informacje na stronie internetowej odpowiadają językom, którymi posługują się brokerzy.

Czek menedżerski
Proces inwestowania w nieruchomości jest ściśle regulowany, podobnie jak płatność za usługi agenta (prowizja). Na przykład, czek menedżerski może być wykorzystany do potwierdzenia, że inwestor posiada wystarczającą ilość pieniędzy i chęć do kontynuowania transakcji. Czek menedżerski nie może być wystawiony na nazwisko konkretnego agenta. Kwota ta musi zostać przetransferowana do agencji nieruchomości lub bezpośrednio do sprzedającego. Jeśli chodzi o zwykłe czeki, potwierdzenie przez bank niezbędnych środków nie jest wymagane. W związku z tym mogą wystąpić problemy podczas realizacji czeku.

Kto płaci agentowi i w jakich przypadkach nie jest to konieczne?
Są różne zasady stosowane, kiedy mamy do czynienia z projektami off-plan i gotowymi jednostkami. Jeśli jest to projekt off-plan (w budowie), prowizja jest płacona agentowi przez dewelopera. Żadna prowizja nie zostanie zmieniona ze strony kupującego. Jeśli chodzi o gotowe jednostki, sprzedający płaci 2% prowizji (plus VAT), a kupujący płaci 2% prowizji (plus VAT) agentowi. W zależności od umowy między kupującym a agentem, w niektórych przypadkach kupujący płaci 4% prowizji. Inne warianty płatności są możliwe, bazując na wzajemnym porozumieniu. Wszystkie zobowiązania finansowe i opłaty są omawiane z wyprzedzeniem, aby uniknąć nieporozumień.

Podczas przygotowywania transakcji, wszystkie zasady i warunki są wymienione w umowie pośrednictwa. Jednymi z kluczowych punktów są:
– broker nie może domagać się zwrotu lub wynagrodzenia za wydatki, jeśli działał na korzyść drugiej strony transakcji, a nie swojego klienta;
– jeśli transakcja nie doszła do skutku, broker nie może ubiegać się o zwrot lub wynagrodzenia za wydatki, lub prowizję.

W tym przypadku możemy powiedzieć, że prowizja zostanie wypłacona tylko wtedy, gdy transakcja doszła do skutku, a broker nie złamał umowy. W przeciwnym razie, każde roszczenie o prowizję może prowadzić do sprawy sądowej.

Na przykład, niektórzy międzynarodowi inwestorzy próbują „zaoszczędzić pieniądze” na pośredniku i uzyskać dodatkowe benefity dla siebie. Oferują agentowi sprzedaż nieruchomości za jego pośrednictwem i dzielą prowizję dewelopera między siebie i agenta. Takie działania są uważane za nielegalne w ZEA. Agent nie będzie ryzykował swojej pozycji. Ponadto może on wnieść sprawę do sądu, jeśli taki incydent będzie miał miejsce.

Oprócz prowizji dla agenta inwestor nieruchomości ma inne wydatki, takie jak:
– obowiązkowe opłaty na rzecz Dubai Land Department (DLD) – 4% ceny mieszkania plus Admin Fees (opłaty administracyjne). Wysokość opłat administracyjnych różni się w zależności od danego dewelopera;
– opłaty za rejestrację nieruchomości w biurze powierniczym (rynek wtórny);
– opłaty za rejestrację hipoteki (jeśli jednostka jest obciążona hipoteką);
– prowizja dla agenta za przetwarzanie transakcji;
-opłata za wystawienie Non-Objection Certificate (NOC) — certyfikat braku sprzeciwu.

Gdy inwestor widzi ogłoszenie online, ważne jest, aby zwrócił uwagę, że cena jednostki jest wymieniona bez tych dodatkowych opłat.

Czy naprawdę potrzebujesz agenta, kiedy kupujesz nieruchomości w Dubaju?
Zgodnie z prawem obowiązującym w ZEA, nie jest obowiązkiem, aby współpracować z agentem, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość. Kupujący i sprzedający mogą zająć się odsprzedażą samodzielnie. Niemniej jednak prawdziwa trudność pojawia się, kiedy przychodzi do przygotowania potrzebnych dokumentów, spełnienia wymagań i skontaktowania się z właściwymi osobami. To jest miejsce, kiedy przydaje się doświadczenie i wiedza agenta nieruchomości. Co więcej, agent będzie w stanie znaleźć odpowiednią nieruchomość, bazując na wymaganiach i budżecie inwestora. Ten z kolei zaoszczędzi swój czas, pieniądze i upewni się, że nieruchomość przyniesie zyski w przyszłości. Wszystko to może być zrobione z pomocą agenta.

Kim jest agent nieruchomości?
Agent nieruchomości w ZEA, to profesjonalista z państwową rejestracją, oficjalną licencją wydaną przez agencję, która jest jego pracodawcą. Agent nieruchomości doradza we właściwych inwestycjach, zajmuje się potrzebnymi formalnościami, aktywnie uczestniczy w całym procesie zakupu, aby uniknąć wszelkich problemów, które mogą wystąpić.

Obowiązki agenta zawierają, ale nie ograniczają się do:
– znalezienia płynnej nieruchomości, bazując na pytaniach inwestora, zgodnie z określonymi warunkami;
– bycia pośrednikiem między kupującym a sprzedającym w celu wynegocjowania odpowiedniej ceny sprzedaży i wymaganych warunków i zasad umowy;
– przygotowania całej wymaganej dokumentacji;
– zabezpieczenia umowy/transakcji dla obu stron.

Jak widać, agent nieruchomości to nie jest tylko osoba, która sprzedaje nieruchomość i otrzymuje prowizję. Agent nieruchomości jest doskonałym negocjatorem i osobą prawnie odpowiedzialną za przestrzeganie umowy przez obie strony.

Skorzystanie z pomocy agenta lub przeprowadzenie transakcji samodzielnie — to osobisty wybór każdego. Niemniej jednak zawsze bezpieczniej i szybciej jest skorzystać z pomocy profesjonalisty.