Каждый человек рано или поздно сталкивается с проблемой того, что хранить сбережения дома под подушкой небезопасно и попросту глупо. Кто-то прибегает к услугам банков, кто-то торгует на бирже, ну а кто-то ищет, куда инвестировать. В любом случае для принятия решения, как именно сохранить и приумножить имеющиеся накопления, стоит оценивать рентабельность вложения.

Инвестиции в недвижимость Дубая

Ни для кого не секрет, что жизнь в ОАЭ ассоциируется у большинства с показателем богатства и успеха. На самом же деле немало иностранцев выбирают Дубаи именно для инвестирования в недвижимость. Такое решение связано с выгодными условиями налогообложения, развитой инфраструктурой и высокой рентабельностью вложений.

В 2002 году вышел указ, позволяющий иностранцам владеть недвижимостью в ОАЭ. Он стал отправной точкой для строительного бума в Дубае. С каждым годом число иностранных инвесторов резко возрастало.

Инвестирование в недвижимость Дубая дает максимальную прибыль за счет отсутствия налога на недвижимость и других сборов. Неудивительно, что только в 2021 году иностранные инвестиции в недвижимость Дубаи составили 27 миллиардов долларов.

Почему именно Дубаи?

Дубаи - один из наиболее популярных в инвестиционном плане городов. Его даже называют лидером Ближнего Востока в этом вопросе. Однако стоит разобраться детальнее в том, выгодно ли приобретать недвижимость в Дубае.

Дубай предлагает большое количество возможностей в сфере жилой недвижимости. Это касается как готовых построек, так и инвестирования в строящиеся проекты. Законодательство в Дубае дает полное регулирование инвестирования в недвижимость и направлено на защиту интересов и безопасности вкладчиков.

Рентабельность как понятие

Само понятие рентабельности возникло как отношение прибыли к расходам при той или иной коммерческой деятельности. Эффективный бизнес или удачные инвестиции имеют высокую рентабельность, то есть приносят прибыль, которая покрывает все расходы, возникшие в связи с производством, покупкой акций, инвестиций или при содержании актива, а также приносит доход сверх затраченных финансов. 

Показателем рентабельности является ROI (Return on Investment, что в переводе означает “возврат инвестиций”). Для недвижимости ROI - это прибыль, которая была получена от покупки недвижимости после вычета затрат на инвестиции. Инвестиции в этом случае состоят из стартовой стоимости покупки и всех затрат по содержанию жилья. Для того, чтоб ROI был реализован, приобретенная недвижимость должна быть продана. Однако для оценки потенциальной выгоды можно использовать статистические данные по рынку недвижимости за предыдущие периоды.

Для расчета ROI используют следующую формулу:

Рассмотрим возможные затраты для содержания недвижимости:

• налоги на собственность;

• текущий или капитальный ремонт;

• уборка;

• обслуживание всех систем;

• оплата охраны, консьержа и другого персонала;

• платежи по кредиту;

• прочие расходы.

Перечисленные расходы не являются универсальным и обязательным набором. Однако при оценке потенциальной прибыли важно оценить, какие из них предвидятся.

На рентабельность покупки также влияет цель приобретения недвижимости. Естественно, что покупка с целью сдачи в аренду куда более прибыльное вложение, нежели приобретение недвижимости в Дубае, которая будет просто простаивать

Рентабельность инвестиций для тех, кого интересует покупка недвижимости в Дубае для сдачи в аренду, может составлять 5-6% годовых для готового жилья. Некоторые варианты, обладающие самой высокой ликвидностью, могут давать прибыль до 11% годовых. Этот показатель значительно выше, чем для таких крупных городов, как Лондон, Париж или Токио.

Чтобы определить рентабельность инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду в Дубае, необходимо рассчитать потенциальную прибыль арендодателя в год, а также оценить годовые расходы на содержание жилья. Расходы на содержание жилья, сдаваемого в аренду:

• страхование;

• налоги на недвижимость (отсутствуют в Дубае);

• расходы на техническое обслуживание;

• текущий ремонт;

• покупка техники, мебели и предметов интерьера;

• прочие расходы.

Чтобы рассчитать рентабельность, используем формулу:

Кроме возможности сдачи в долгосрочную аренду в Дубае пользуется популярностью краткосрочная аренда жилья. Большое количество туристов, которые хотят провести в Дубае выходные, пять дней или неделю, наслаждаясь роскошной виллой или скромными апартаментами подешевле, прибывают в город практически беспрерывно. 

Рентабельность инвестиций в недвижимость Дубаи

Дубаи - один из самых популярных курортов в мире, а также город, жить в котором мечтает огромное количество людей. В таких условиях ликвидным жильем могут быть и апартаменты с более доступной ценой аренды, и роскошные виллы, и квартиры среднего уровня. То же самое касается и района проживания. Спросом пользуется как жилье у моря, так и недвижимость в отдаленной части города. Например, Dubai Studio City - район  с рекордными 10,9% рентабельности инвестиций на квартиры-студии. В то же время пользуются популярностью те же студии и в Al Warsan, The Greens, Barsha Heights и International City. Для удобства существуют инфографики, позволяющие определить наиболее ликвидное жилье в определенной категории. Для того, чтобы максимально выгодно вложить свои средства, лучше воспользоваться помощью агента по недвижимости.

Спрос на недвижимость в Дубае только растет. Так за прошедшую часть года покупка квартир, вилл и офисов выросла в 1,5-2,5 раза. А растущий спрос только подтверждает мнение о том, что такое вложение рентабельно и перспективно. Кроме того инвесторы в жилую недвижимость получают легкий и быстрый путь к проживанию в Дубае по специальным визовым программам. Для участия в указанной программе необходимо инвестировать от 1 миллиона дирхамов, а также иметь в собственности не более, чем 50% указанной недвижимости. Инвесторы с совместным имуществом могут подать заявку только при условии, что каждый из них вложил не менее 1 миллиона дирхамов.

Важно также отметить, что для участия в указанной программе подходит лишь инвестирование в жилую недвижимость, коммерческая для этих целей не годится.

Как повысить рентабельность недвижимости

При сдаче в долгосрочную аренду апартаментов в среднем можно ожидать 5-8% годовых, в некоторых районах - 9-10%, для виллы этот показатель 3-4%. При этом коммерческая недвижимость в данный момент времени не является удачным вложением, поскольку прибыль в ее удержании отсутствует. Несмотря на высокий показатель рентабельности недвижимости в Дубае, всегда хочется получить максимум.

Существует два основных способа повышения рентабельности: 

• спекуляция на цене;

• сокращение расходов и издержек. 

Спекулятивная цена может принести прибыль, однако она также требует обоснования для клиента. Зачастую это приводит к дополнительным затратам на рекламу, улучшению качества жилья и тому подобное. Возникшие в связи с этим расходы не всегда окупаются завышенной ценой на рынке. Кроме того, по завышенной цене продать недвижимость значительно труднее и дольше.

Другой вариант - снижение затрат. Зачастую метод более эффективен, хотя тоже требует внимания к деталям. Можно сократить количество персонала,обслуживающего апартаменты, или найти более дешевых сотрудников, однако тут следует следить за качеством выполняемых работ.. Хорошим способом уменьшить затраты можно также считать покупку недвижимости по более низкой цене. При этом не попасть в неприятную ситуацию с обманом или непривлекательным жильем также поможет агент.

Выбирая недвижимость в Дубае для инвестиций, следует обратить внимание на следующие факторы:

• расположение объекта недвижимости (пляж, центр города, спальный район - все это предусматривает разную аудиторию среди покупателей или арендаторов);

• близость к транспорту, магазинам и другой инфраструктуре;

• стоимость и качество обслуживания жилья;

• процентные ставки и рыночные условия на момент сделки.

Инвестиции в Дубае определенно в безопасности, ведь это один из самых безопасных городов с законодательством, которое максимально контролирует процесс инвестирования. Более того, Дубаи вызывает доверие не только как город, но и как экономика. Пожалуй, это один из ключевых факторов  в принятии решения в пользу инвестирования в недвижимость города. Однако для полной безопасности активов все вопросы стоит решать только через профессиональное агентство.