در خرید آپارتمان در دبی، چه کسی به مشاور املاک پول می‌دهد؟

قوانین امارات متحده عربی به اتباع خارجی اجازه می‌دهد که به مانند شهروندان امارات، املاکی را در دبی خریداری کنند. معمولاً افراد برای این کار به آژانس‌های تخصصی مراجعه می‌کنند. آیا واقعاً داشتن یک مشاور املاک ضروری است؟ وظایف او چگونه و توسط چه کسی تعریف می‌شود؟ چه کسی و در چه مواردی کمیسیون را پرداخت می‌کند؟ و چه مشکلاتی ممکن است در هنگام خرید مسکن پیش بیاید؟ در ادامه بررسی می‌کنیم.

در متن زیر وظایف مشاور املاک در امارات متحده عربی به طور دقیق تعریف شده است:
کسی که برای اولین بار با کار آژانس املاک در دوبی روبرو می‌شود، ممکن است به امنیت پس‌اندازهای خود و وظایفی که یک دلال املاک، که به آن‌ها مشاور املاک، واسطه یا کارگزار نیز گفته می‌شود، علاقه‌مند شود.

در امارات متحده عربی، قانون اداره زمین وجود دارد که به طور کامل فعالیت واسطه‌های املاک را تعریف می‌کند. همچنین، یک بخش ویژه از اداره مربوط ملک و زمین در دبی وجود دارد که به نام RERA فعالیت آژانس‌های املاک را کنترل و تعریف می‌کند. بر اساس قانون، واسطه و مشتری باید قراردادی را به صورت کتبی یا الکترونیکی منعقد و در اداره زمین و املاک دبی ثبت کنند که شامل اسامی طرفین قرارداد و شرایط معامله باشد. در حال حاضر، این فرایند به صورت آنلاین از طریق یک برنامه ویژه انجام می‌شود. مشتری شرایط را تأیید یا رد می‌کند، همنین یک کد OTP ویژه را که به صورت پیامک یا ایمیل برای مشتری ارسال می‌شود، وارد می‌کند.

آژانس در امارات یک واسط دارای مجوز است که هر ساله آزمون مربوطه را برای تمدید کارت واسطه‌گری خود می‌گذراند. بدون این سند، نماینده املاک نمی‌تواند کار خود را انجام دهد. بدین ترتیب امارات از فروشندگان و خریداران در برابر کلاهبرداران محافظت می‌کند. نماینده نمی‌تواند به تنهایی در بازار املاک کار کند. تمام نمایندگان به یک آژانس تعلق دارند.

در این مورد، نه فقط ساکنان بومی، بلکه مهاجران نیز می‌توانند مشاور املاک شوند.در اینصورت آن‌ها نیز باید امتحان را بدهند و مدرک مربوطه را دریافت کنند. برای خارجی‌ها اغلب راحت‌تر است که به هم‌میهن خود یا فردی که از نظر فرهنگی نزدیک‌تر است مراجعه کنند تا دیگر ملیتها مانند شهروندان امارات. بنابراین می‌توان مشاوری پیدا کرد که به زبان مشتری صحبت کند، خواه فرانسوی، ایتالیایی، آلمانی، ترکی و بسیاری از زبان‌های دیگر باشد.
در آژانس «الحياة المشرقة»، تیمی از عوامل چندزبانه فعالیت می‌کنند، تمام اطلاعات موجود در وبسایت با زبان‌هایی که کارگزاران آژانس بدان‌ها صحبت می‌کنند، مطابقت دارد.

فرآیند پرداخت، هم برای املاک و هم برای خدمات ، تنظیم می‌شود. برای این اهداف از چک‌های قابل مدیریت (تضمینی) استفاده می‌شود. این روش پرداخت تأیید می‌کند که خریدار مبلغ مورد نیاز برای پرداخت را در حساب خود دارد. برای یک چک بانکی عادی چنین بررسی نمیتواند انجام نمی‌شود که ممکن است مشکلاتی را در نقد کردن چک ایجاد کند.

در این حالت، هنگام پرداخت طبق قانون، چک تضمینی نمی‌تواند به نام یک عامل خاص صادر شود. این مبلغ باید به حساب آژانس املاک یا به نام فروشنده واریز شود.

چه کسی به مشاور املاک پول می‌دهد و در چه مواردی می‌توان پولی پرداخت نکرد؟

بر اساس قانون در امارات متحده عربی، در بازار اولیه املاک، خریدار کمیسیونی به عامل (واسط) پرداخت نمی‌کند، زیرا کمیسیون به آژانس توسط سازنده (توسعه‌دهنده) پرداخت خواهد شد. در بازار ثانویه هنگام بازفروش املاک، استاندارد بازار وجود دارد که بر اساس آن خریدار ۲٪ به علاوه مالیات بر ارزش افزوده پرداخت خواهد نمود همچنین فروشنده ۲٪ به علاوه مالیات بر ارزش افزوده پرداخت می‌کند. بسته به توافق، مواردی وجود دارد که خریدار ممکن است ۴٪ برای موارد دیگر و مشخص پرداخت کند. این درصد‌ها در قانون ذکر نشده‌اند، اما استانداردهای معمول در بازار هستند. در هر صورت، تمام تعهدات مالی از قبل در قرارداد کارمزد مشخص و توافق می‌شوند.

در قرارداد کارگزاری از طرف دولت شرایطی ذکر شده است که در آن عامل (واسط) کمیسیون دریافت نخواهد کرد:
• کارگزار نمی‌تواند در صورتی که در راستای منافع طرف دیگر معامله عمل کرده باشد و نه منافع مشتری خود، حق‌الزحمه و جبران خسارت مطالبه کند.
• در صورتی که فعالیت مشاور املاک منجر به انعقاد قرارداد نشود، کارگزار (آژانس، واسط) هیچ کمیسیونی یا جبرانی برای هزینه‌ها دریافت نخواهد کرد.

روش دیگری برای پرداخت نکردن کمیسیون از طرف مشتری وجود ندارد. و هر تلاشی برای فریب دادن سیستم ممکن است منجر به دادرسی‌های طولانی شود.
به عنوان مثال، برخی از اتباع خارجی سعی می‌کنند نه تنها بر روی معاملات املاک و مستغلات صرفه‌جویی کنند، بلکه از آن سود ببرند. به همین دلیل، آنها به واسطه پیشنهاد می‌کنند که از طریق آژانس معامله‌ای با سازنده انجام دهند اما کمیسیون سازنده را بین واسطه و خریدار تقسیم کنند. این فعالیت در امارات متحده عربی غیرقانونی است و واسطه نه تنها تمایلی به ریسک کردن شغل خود برای معامله ندارد، بلکه کاملاً ممکن است به دادگاه فراخوانده شود و در مورد این پیشنهاد مورد بازخواست قرار گیرد.

علاوه بر کمیسیون مشاور املاک، هزینه‌های اضافی دیگری نیز وجود دارد:
• ودیعه الزامی در بخش املاک دوبی: 4٪ از قیمت ملک به علاوه هزینه اداری که بستگی به نوع املاک دارد).
• هزینه ثبت املاک در دفتر مورد اعتماد (در بازار ثانویه).
• پرداخت هزینه ثبت وام مسکن.
• کمیسیون برای واسطه‌ها در هنگام انجام معامله.
• پرداخت هزینه صدور نامه عدم اعتراض(مخالفت) (NOC letter)

مهم است که بدانید قیمت‌های ذکر شده در آگهی‌های فروش ملک، بدون در نظر گرفتن کارمزد‌ها و هزینه‌های اضافی ذکر میشود.

آیا برای خرید املاک در دوبی به واسطه نیاز است؟
قوانین امارات متحده عربی الزامی برای استفاده از خدمات مشاور املاک برای شرکت کنندگان در معامله قائل نیست. خریدار و فروشنده می‌توانند به صورت مستقل معامله را انجام دهند، اما در مواجهه با تکمیل تمام اسناد ضروری، که معمولاً شرکت کنندگان در معامله از آن آگاه نیستند، ممکن است اشتباه صورت گیرد، در نتیجه طرفین ممکن است با چالش‌هایی روبرو شوند. همچنین، واسط، باید املاک را برای خریدار در میان دریاهای بی پایان گزینه‌های موجود در بازار املاک دبی جستجو کند.

مشاور املاک در امارات متحده عربی یک متخصص با ثبت دولتی و مجوز آژانسی است که به عنوان مشاور املاک کار می‌کند. مشاور املاک مشاوره می‌دهد، املاک را انتخاب می‌کند، در تهیه تمام اسناد مورد نیاز شرکت می‌کند و در نهایت در معامله حضور خواهد داشت. فعالیت مشاور بر کاهش حداکثری زمانی که مشتری برای معامله صرف می‌کند، متمرکز است.

وظایف یک مشاور املاک شامل موارد زیر است:
• بر اساس خواسته‌های خریدار، ملک را با قیمت مشخص و مطابق با شرایط مورد توافق انتخاب کنید.
• انجام مذاکرات بین خریدار و فروشنده برای توافق در مورد قیمت و سایر موضوعات مرتبط.
• آماده کردن تمام مدارک برای معامله.
• تضمین امنیت (صحت) معامله برای هر دو طرف.

نماینده (آژانس، مشاور) شخصی نیست که فقط به سود از یک معامله موفق علاقه‌مند باشد، بلکه مسئولیت حقوقی دارد تا اطمینان حاصل کند که شرکت‌کنندگان در قرارداد قوانین امارات متحده عربی را رعایت می‌کنند.

انتخاب این که از خدمات آژانس استفاده کنیم یا خودمان معامله را انجام دهیم، انتخاب شخصی هر کس است، اما همیشه استفاده از کمک یک متخصص، ایمن‌تر و ساده‌تر خواهد بود.