تأشيرة المستثمر العقاري في دبي: الشروط، التكاليف، وإجراءات الحصول عليها

انتظر المقيمون هذه التغييرات لسنوات طويلة! تفتح دبي اليوم آفاقاً جديدة للحصول على تأشيرة المستثمر العقاري وهوية الإمارات لشريحة أوسع من مالكي العقارات وعائلاتهم. وفي عام 2026، أصبحت إجراءات الحصول على الإقامة عبر الاستثمار العقاري أكثر سهولة وسلاسة من أي وقت مضى.

طالما كانت دبي وجهة مريحة للانتقال والعمل بفضل ما تقدمه من خيارات إقامة متعددة. غير أن ما بات متاحاً اليوم كان أشبه بالحلم في السابق. نستعرض في هذا المقال متطلبات الحصول على تأشيرة المستثمر لمدة سنتين و10 سنوات، وشروط العقار، وأحدث المستجدات — علمًا بأن أي شقة سكنية أصبحت تفي بالشروط، حتى لو تم شراؤها عن طريق التمويل العقاري.

ما هي تأشيرة المستثمر العقاري في دبي؟

تتميز دبي ببيئة جاذبة للغاية وسهولة في إجراءات الاستقرار، وهو ما تعكسه بوضوح الإحصاءات السكانية الفريدة؛ حيث يشكل المقيمون نحو 93% من إجمالي السكان، بينما يمثل المواطنون الإماراتيون حوالي 7%. وقد بلغ عدد سكان دبي نحو 4.58 مليون نسمة بنهاية عام 2025 وفقاً للبيانات الحكومية، بزيادة قدرها 332 ألف نسمة (أي بنسبة 7.5%) مقارنة بعام 2024.

تقدم دبي مجموعة متنوعة من التأشيرات والإقامات، تشمل: الإقامة الذهبية، تأشيرات الزيارة، إقامات العمل، الإقامة الاعتيادية، تأشيرات الدراسة، تأشيرات المستثمر، التأشيرات السياحية، تأشيرات الترانزيت، العلاج، والتأشيرة الأزرق. وتُعد إقامات العمل وتأشيرات المستثمر العقاري الأكثر إقبالاً، ويمكن الاطلاع على تفاصيلها عبر البوابة الرسمية للحكومة.

تنقسم إقامات العمل إلى: الإقامة الخضراء (للعمالة الماهرة على الكفالة الشخصية)، الإقامة العادية (للعاملين في القطاعين الحكومي والخاص)، وإقامة العمالة المساعدة.

كما لا يحتاج جميع السياح إلى التقديم على تأشيرة دخول مسبقة، حيث تُحدد شروط الدخول بحسب جنسية المسافر وتمنح فترات إقامة تتراوح بين 30 أو 60 أو 90 يوماً. وتمنح تأشيرة المستثمر العقاري صاحبها حق الإقامة والاستقرار في الإمارة.

ولا تقتصر الإقامة الذهبية على المستثمرين العقاريين فحسب، بل وسعت دبي نطاق البرنامج ليمل أصحاب المساهمات في الاقتصاد، بيئة الأعمال، العلوم، الثقافة، والقطاعات الحيويّة. وتختلف الشروط والمستندات ومدة سريان الإقامة بحسب فئة المتقدم.

تُقدم طلبات إقامة المستثمر العقاري عن طريق دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومراكز الخدمة المعتمدة، بينما تُصدر أذونات الإقامة وبطاقات الهوية عبر الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي.

حد الاستثمار العقاري: الحد الأدنى المطلوب

شهدت القيمة الدنيا للعقار المطلوبة للحصول على الإقامة تخفيضاً تدريجياً على مر السنوات. ففي سبتمبر 2021، تم خفض الحد الأدنى من مليون درهم إلى 750,000 درهم.

وفي إبريل 2026، تم إلغاء شرط الحد الأدنى لقيمة العقار للمالك الفردي؛ وبات بإمكان أي مالك فردي لأي عقار سكوني التقديم على إقامة لمدة سنتين.

في السابق، كان الحد الأدنى المطلوب يعادل نحو 273,000 دولار (مليون درهم)، ثم تم خفضه إلى نحو 205,000 دولار. إلا أن المشترين الذين كانت ميزانياتهم تسمح بشراء شقة استوديو بقيمة 500,000 درهم (نحو 136,000 دولار) لم يكن بمقدورهم الحصول على الإقامة. أما اليوم، فمن الأجدى استثمار الأموال في ملكية عقارية بدلاً من دفع تكاليف الإيجار الباهظة أو الاستفادة من التمويل العقاري للحصول على إقامة مستثمر دون الاشتراط بقيمة المليون درهم.

شروط الحصول على تأشيرة المستثمر العقاري

إقامة السنتين: متاحة للعقارات المملوكة فردياً دون حد أدنى للقيمة (ومقابل 400,000 درهم كحد أدنى لحصة المتقدم في حال الملكية المشتركة).

الإقامة الذهبية (10 سنوات): متاحة للمستثمرين الذين يمتلكون عقاراً أو أكثر بقيمة شراء إجمالية لا تقل عن مليوني درهم إماراتي.

إقامة المتقاعدين (5 سنوات): لها شروط خاصة لمن بلغت أعمارهم 55 عاماً فما فوق.

نقاط تستحق التأمل:

تبدأ إيجارات الاستوديو السنوية في دبي حالياً من نحو 25,000 إلى 30,000 درهم في المناطق الاقتصادية، بينما يبلغ المتوسط على مستوى المدينة نحو 52,000 درهم سنوياً لل عقود السنوية. بينما تتجاوز كلفة الإيجار الشهري (بدون عقد سنوي) مبلغ 5,000 درهم شهرياً للخيارات الاقتصادية. ويبلغ الحد الأدنى للدفعة الأولى عند الاقتراض العقاري لشراء السكن الأول 20%، مما يجعل الاستثمار في عقار مملوك خياراً استراتيجياً بدلاً من الإيجار، ويمنحك استقلالية تامة عن كفالة العمل.

المستندات المطلوبة:

• شهادة الملكية الإلكترونية أو سند الملكية.
• شهادة عدم مانع من Банك (شهادة لا مانع من البنك المرتهن) للعقارات المُمولة رهنياً، أو كشف حساب المطور العقاري للعقارات المُمولة من المطور.
• صورة عن جواز السفر ساري المفعول.
• صورة عن بطاقة الهوية الإماراتية السابقة (إن وجدت).
• صورة شخصية حديثة خلفية بيضاء.
• تأمين صحي معتمد في دولة الإمارات.
• شهادة بحث حالة جنائية (حسن سير وسلوك) صادرة من شرطة دبي وموجهة لدائرة الأراضي والأملاك (لإقامة السنتين).
• بطاقة الهوية الوطنية للمتقدمين من بعض الجنسيات (مثل: إيران، پاکستان، العراق، ليبيا، وأفغانستان).

ملاحظة: لا تُقبل العقارات المسجلة في الإمارات الأخرى أو في مركز دبي المالي العالمي (DIFC). ويكون التأمين الصحي إجبارياً لإصدار الإقامة وكفالة أفراد الأسرة. يُرجى مراجعة الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي للوقوف على أحدث المستجدات. تُقدم الطلبات عبر المراكز المعتمدة لحكومة دبي (مثل: مركز الطرش، جلف فيجن، جولدن كيوب، العضيد، أو مركز العالي – حيث لا تتعامل جميع مراكز “آمر” مع معاملات الإقامة العقارية).

مقارنة: إقامة السنتين مقابل الإقامة الذهبية 10 سنوات وإقامة المتقاعدين

وجه المقارنة إقامة المستثمر (سنتان) الإقامة الذهبية (10 سنوات) إقامة المتقاعدين (5 سنوات)

وجه المقارنة	إقامة المستثمر (سنتان)	الإقامة الذهبية (10 سنوات)	إقامة المتقاعدين (5 سنوات)
الحد الأدنى لقيمة العقار	لا يوجد حد أدنى للملكية الفردية؛ وفي الملكية المشتركة يجب أن تبلغ حصة المتقدم 400,000 درهم على الأقل	لا تقل عن مليوني درهم (في عقار واحد أو عدة عقارات)	لا تقل عن مليون درهم (في عقار واحد أو عدة عقارات)
حالة العقار	العقارات الجاهزة للسكن فقط	العقارات الجاهزة أو العقارات قيد الإنشاء (على المخطط)	عقار مسجل بسند ملكية؛ يُقبل العقار المرهون بشرط سداد مليون درهم من قيمته
مدة الإقامة	سنتان	10 سنوات	5 سنوات
كفالة الأسرة	الزوج/الزوجة والأبناء	الزوج/الزوجة، الأبناء، والوالدان (تحت نفس وضع الإقامة الذهبية)	الزوج/الزوجة والأبناء
التجديد	قابلة للتجديد باستمرار توفر الشروط	قابلة للتجديد باستمرار توفر الشروط	قابلة للتجديد باستمرار توفر الشروط

تنبيه هام:

إليك الترجمة العربية الكاملة الموطّنة بأسلوب احترافي سلس مع الحفاظ التام على كامل تفاصيل النص، وتوطين المصطلحات العقارية والرسمية والجهات الحكومية في دبي (مثل توطين GDRFA إلى الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي، وUAE Government Portal إلى البوابة الرسمية لحكومة الإمارات):

تتيح الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات كفالة الوالدين للحصول على إقامة لمدة 10 سنوات. أما في حالة إقامة المستثمر لمدة سنتين، فتتم كفالة الوالدين بشكل منفصل وتُصدر تصاريح إقامتهم لمدة سنة واحدة قابلة للتجديد.

ولكفالة الوالدين في دبي عبر إقامة المستثمر لمدة سنتين (أو أي تأشيرة إقامة أخرى)، يُشترط إثبات دخل شهري لا يقل عن 10,000 درهم إماراتي، وتوفير سكن ملائم، تقديم كشوف حساب بنكية حديثة، وتأمين صحي. كما قد يُطلب تقديم وديعة مالية مستردة بقيمة 5,000 درهم إماراتي. وفي معظم الحالات، يُشترط كفالة كلا الوالدين معاً، ما لم يكن الوالدان مطلقين.

لمعرفة المزيد، يُمكنكم مراجعة الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي (GDRFA) والبوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات.

إضافة إلى ذلك، يُشترط للحصول على إقامة المستثمر لمدة سنتين أن يكون العقار مكتمل البناء وصالحاً للسكن؛ حيث لا تؤهل الأراضي الفضاء أو العقارات غير المكتملة للحصول على هذا النوع من إقامات الاستثمار العقاري.

لمعرفة المزيد، يُمكنكم مراجعة الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب بدبي (GDRFA).

أما بالنسبة للإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، فيُمكن للعقارات المُمولة رهنياً التأهل للحصول عليها، بشرط تزويدكم برسالة رسمية من البنك موضح فيها المبلغ المدفوع والمبلغ المتبقي. كما يُمكن استخدام العقارات المرهونة للحصول على إقامة المستثمر لمدة سنتين أيضاً، شريطة تقديم المستندات والوثائق البنكية المطلوبة.

رسوم وتكاليف إقامة المستثمر العقاري

تعتمد التكلفة على نوع الإقامة وما إذا كنت تتقدم بمفردك أم تكفل أفراد أسرتك (البيانات محدثة حتى سبتمبر 2026 وتخضع للتغيير):

1. إقامة المستثمر (سنتان):

تصل تكلفة الإصدار الجديد عبر مركز خدمات دائرة الأراضي والأملاك (الكيوُب) إلى 10,545 درهم إماراتي، وتتضمن الفحص الطبي، الهوية الإماراتية، ورسوم الإقامة. (التأمين الصحي إجباري وتختلف تكلفته بحسب الباقة المختارة).

• إصدار إقامة جديدة (سنتان): 10,545 درهم.
• تجديد الإقامة: 8,215 درهم.
• إلغاء الإقامة: 1,239 درهم.

مدة الإنجاز: 10 إلى 15 يوم عمل عند استكمال المستندات.

2. إقامة المتقاعدين (5 سنوات):

تصل التكلفة الإجمالية للمتقدم الرئيسي إلى 6,984.75 درهم إماراتي، وتتفصل كالتالي:

• الفحص الطبي: 700 درهم.
• بطاقة الهوية الإماراتية (5 سنوات): 653 درهم.
• رسوم تثبيت الإقامة: 2,456.75 درهم.
• رسوم دائرة الأراضي والأملاك: 2,020 درهم.
• رسوم إدارية: 1,155 درهم.

لكفالة أفراد الأسرة: 4,968.50 درهم للشخص الواحد + 318.75 درهم فتح ملف كفالة + 100 درهم رسوم إضافية لكل مكفول.

3. الإقامة الذهبية (10 سنوات):

تبلغ التكلفة للمتقدم الرئيسي 9,884.75 درهم إماراتي، وتتفصل كالتالي:

• الفحص الطبي: 700 درهم.
• بطاقة الهوية الإماراتية (10 سنوات): 1,153 درهم.
• رسوم تثبيت الإقامة: 2,856.75 درهم.
• رسوم دائرة الأراضي والأملاك: 4,020 درهم.
• رسوم إدارية: 1,155 درهم.

لكفالة أفراد الأسرة: 5,774.50 درهم لكل فرد + 318.75 درهم فتح ملف كفالة + 100 درهم لكل مكفول.

لكفالة الوالدين: 5,774.50 درهم لكل منهما.

خطوة بخطوة: من شراء العقار إلى صدور الإقامة

إليك الترجمة العربية الكاملة الموطّنة بأسلوب احترافي سلس مع الحفاظ التام على كامل النص، مع مراعاة المصطلحات العقارية والرسمية المستخدمة في دبي وتوطين المصطلحات الأجنبية (مثل تحويل DLD إلى دائرة الأراضي والأملاك، وEmirates ID إلى الهوية الإماراتية، إلخ):

بمجرد إتمام عملية شراء العقار، تُصبح إجراءات الحصول على الإقامة بحد ذاتها بسيطة ومباشرة. ويعتمد المسار المتبع على ما إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على إقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين في دبي أو الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات.

الخطوة 1: تسجيل العقار باسمك لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. بمجرد إتمام الصفقة، ستستلم شهادة الملكية الإلكترونية (سند الملكية) التي تؤكد ملكيتك للعقار. وتستغرق مدة تقديم الخدمة نحو 25 دقيقة بمجرد تجهيز جميع المستندات وتقديم الطلب. لمعرفة المزيد، يُمكنك الاطلاع على خدمات تسجيل بيع العقارات عبر دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

الخطوة 2: تجهيز جواز السفر، شهادة الملكية الإلكترونية، صورة شخصية، بطاقة الهوية الإماراتية وتأشيرة الإقامة الحالية أو إذن الدخول (في حال وجودهما لديك بالفعل). كما قد يُطلب تقديم شهادة حسن سير وسلوك صادرة من دبي وموجهة إلى دائرة الأراضي والأملاك.

الخطوة 3: زيارة أحد مراكز الخدمة المعتمدة من دائرة الأراضي والأملاك، وتقديم المستندات، ودفع الرسوم المقررة للتأشيرة.

الخطوة 4: يُشترط تواجدك الشخصي داخل دولة الإمارات لإجراء الفحص الطبي المطلوب وتبصيم بطاقة الهوية الإماراتية. ويُجرى الفحص الطبي في أحد مراكز سالم أو “سالم الذكي” للياقة الطبية التابعة لمؤسسة دبي للخدمات الصحية. ويشمل الفحص القياسي تحليل الدم وأشعة الصدر، بينما قد تُطلب تطعيمات أو فحوصات إضافية لبعض المهن المحددة فقط.

الخطوة 5: يتم إرسال تصريح الإقامة إلى بريدك الإلكتروني خلال 7 إلى 10 أيام عمل.

يُرجى التأكد من كافة المواعيد المحددة والمستندات قبل التقدم بطلب الحصول على إقامة المستثمر العقاري في دبي، مع العلم أن المدة الزمنية لجمع المستندات وتقديمها قد تختلف بحسب كل حالة.

يُمكن تقديم طلبات التأشيرة لمستثمري العقارات من خلال عدة قنوات خدمة معتمدة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتتضمن: مركز المنارة (كيوب)، جولدن كيوب، مركز دبي التجاري العالمي، بالإضافة إلى أمناء التسجيل العقاري المعتمدين. وإذا كنت تفضل التقديم شخصياً، يُرجى التحقق من أوقات عمل مركز الخدمة المختار قبل الزيارة، حيث قد تختلف مواعيد العمل من مركز لآخر.

مزايا تأشيرة المستثمر في دولة الإمارات

بعيداً عن أسلوب الحياة المعفي من الضرائب والاقتصاد القوي، تمنحك مزايا تأشيرة المستثمر في الإمارات العديد من الإيجابيات العملية لحياتك اليومية. فالحصول على بطاقة الهوية الإماراتية يمنحك صفة تتجاوز مجرد زائر؛ حيث تصبح مقيماً في الدولة تتمتع بإمكانية الوصول إلى الخدمات الحكومية، المعاملات المصرفية، الرعاية الصحية، والمنظومة القانونية في البلاد، فضلاً عن إمكانية التقديم للحصول على رخصة قيادة إماراتية. وعلى الرغم من أنها لا تُعد جنسية، إلا أنها تمنحك في مجريات الحياة اليومية معظم الأدوات التي تحتاجها للعيش بشكل طبيعي ومستقر في الإمارات.

إن هذه المزايا تحول عملية شراء العقار إلى ما هو أكثر من مجرد استثمار؛ فالقوة الحقيقية لمدينة دبي تكمن في قدرتها على مواصلة العمل بكفاءة خلال الأزمات. فقد تجاوزت جائحة كوفيد-19 بفضل الدعم الحكومي السريع والتعافي الاقتصادي المرن، وتواصل نموها اليوم على الرغم من حالة عدم الاستقرار الجيوسياسي عالمياً. لقد بُنيت المدينة على قواعد واضحة، وخدمات حكومية عالية الكفاءة، ومستوى مرتفع من الأمان اليومي. هي ليست مكاناً خالياً من التحديات، لكنها بلاشك بيئة صُممت منظومتها لتستمر في العمل بفاعلية حتى عندما يصبح العالم من حولها أقل استقراراً.

التحديثات الأخيرة على القواعد واللوائح

أصبحت القواعد المنظمة لإقامة المستثمر العقاري في دبي أكثر مرونة بشكل ملحوظ. ووفقاً للقواعد الجديدة لإقامة المستثمر في دبي، يُمكن للعقار المملوك ملكية فردية التأهل للحصول على إقامة المستثمر لمدة سنتين بغض النظر عن قيمته. أما بالنسبة للعقارات المملوكة على الشيوع (الملكية المشتركة)، فيجب أن لا تقل حصة المتقدم عن 400,000 درهم إماراتي.

كما شهدت ضوابط الإقامة الذهبية تغييرات جوهرية بمرور الوقت؛ فعند إطلاق برنامج الإقامة طويلة الأجل في عام 2019، كان يتوجب على مستثمري العقارات امتلاك عقار لا تقل قيمته عن 5 ملايين درهم للحصول على إقامة لمدة 5 سنوات. أما اليوم، فتقدم دائرة الأراضي والأملاك في دبي الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات للاستثمار العقاري بدءاً من 2 مليون درهم إماراتي. كما يُمكن للعقارات المرهونة التأهل أيضاً بشرط سداد المبلغ المطلوب وحصولك على كتاب رسمي يؤكد ذلك من البنك.