ربحية الاستثمارات العقارية في دبي

في مرحلة ما من الحياة، يدرك الجميع أن الاحتفاظ بالمدخرات في المنزل أمر غير آمن وغير عملي على الإطلاق. يلجأ البعض إلى الخدمات المصرفية، بينما يتداول آخرون في سوق الأوراق المالية (البورصة)، ويبحث البعض الآخر عن فرص استثمارية مربحة. ومع ذلك، وقبل اتخاذ قرار بشأن كيفية الحفاظ على المدخرات الحالية وتنميتها، من المهم تقييم ربحية الاستثمار.

الاستثمار العقاري في دبي

ليس سراً أن الحياة في دولة الإمارات العربية المتحدة غالباً ما ترتبط بالرخاء والنجاح، مما يدفع العديد من الأجانب لاختيار دبي خصيصاً للاستثمار العقاري. ويرتبط هذا القرار بالبيئة الضريبية المحفزة، وتحديداً غياب الضرائب على الممتلكات لأصحاب العقارات السكنية. بالإضافة إلى ذلك، فإن البنية التحتية المتطورة والعوائد الاستثمارية المرتفعة هي أيضاً من العوامل التي تجذب المزيد من المستثمرين. وبالنسبة للمسلمين، من المهم والمطمئن أيضاً معرفة أن العقود المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية هي المستخدمة عند شراء العقارات في السوق الأولي مباشرة من المطورين العقاريين.

بالنظر إلى الماضي سريعاً، صدر في عام 2002 مرسوم يسمح للرعايا الأجانب بتملك العقارات بنظام التملك الحر (Freehold) في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبعد بضع سنوات، وتحديداً في عام 2007، صدر قانون هام آخر يتعلق باستخدام “حسابات الضمان العقاري”، والتي أصبح استخدامها إلزامياً على المطورين من أجل بيع مشاريعهم وتسجيلها، وذلك لضمان حقوق المستثمرين وحماية أموالهم.
يوفر الاستثمار في العقارات في دبي ربحية عالية بشكل أساسي بسبب غياب ضريبة العقارات.

قد يبدو الأمر خيالياً للبعض، ولكن دبي تفتقر حقاً إلى الأعباء الضريبية الشائعة في أوروبا أو الأمريكتين، مثل ضريبة الدخل الشخصي، أو ضريبة الأرباح الرأسمالية، أو الاستقطاعات الإلزامية لصناديق الضمان الاجتماعي. ففي بعض الدول، تستهلك هذه الضرائب ما يصل إلى 60% من إجمالي الدخل.

تطبق دولة الإمارات ضريبة القيمة المضافة (VAT) بنسبة 5% فقط، وهي تفرض على السلع والخدمات ولا تشمل العقارات السكنية أو عوائد الإيجار الناتجة عنها. ويستثنى من ذلك الشقق الفندقية، حيث تُصنف كنشاط تجاري منظم.

وحتى يومنا هذا، تظل دبي بمثابة ملاذ ضريبي للأفراد، والمستقلين (Freelancers)، والشركات بكافة أحجامها. تخيل أن بإمكان أصحاب الأعمال التركيز بنسبة 100% على تطوير وتوسيع مشاريعهم دون إضاعة الوقت في التدقيق الضريبي، أو تقديم التقارير المعقدة، أو حساب استقطاعات الرواتب.

نحن نأمل أن يستمر هذا المناخ الإيجابي لأطول فترة ممكنة، فهو يمثل الميزة الاستثمارية المحورية لدبي أمام العالم أجمع. يمكنكم معرفة المزيد حول أنواع الضرائب وتفاصيل احتسابها من خلال نظرتنا العامة حول هذا الموضوع.

لذا، ليس من المستغرب أنه في عام 2021 وحده، بلغت الاستثمارات الأجنبية في عقارات دبي 27 مليار دولار، وبحلول الربع الأول من عام 2026، ووفقاً لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وصل حجم الاستثمارات الأجنبية إلى حوالي 40.4 مليار دولار، مما يؤكد الاهتمام المستمر من قبل المستثمرين الدوليين بسوق الإمارة.

لماذا دبي تحديداً؟

تُعتبر دبي واحدة من أكثر الإمارات جاذبية للاستثمار، وغالباً ما يُشار إليها كوجهة رائدة في منطقة الشرق الأوسط عندما يتعلق الأمر بالفرص الاستثمارية. ومع ذلك، من المهم النظر بمزيد من التفصيل فيما إذا كان شراء العقارات في دبي مربحاً بالفعل من الناحية العملية.

توفر دبي مجموعة واسعة من الفرص في قطاع العقارات السكنية، ويشمل ذلك كلاً من العقارات الجاهزة والمشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء (على المخطط). وتوفر التشريعات والقوانين في دبي لوائح تنظيمية واضحة للاستثمارات العقارية، مما يضمن حماية مصالح المستثمرين وتوفير بيئة آمنة لرؤوس أموالهم.

مفهوم الربحية

ينبع مفهوم الربحية من العلاقة بين الربح والمصروفات في نوع معين من النشاط التجاري. يتميز العمل التجاري الفعال أو الاستثمار الناجح بربحية عالية (عائد استثماري مرتفع)، مما يعني أنه يحقق أرباحاً كافية لتغطية كافة التكاليف، بما في ذلك شراء الحصص وصيانة الأصول، مع توفير دخل إضافي يتجاوز التكاليف الأولية التي تم ضخها.
يُعد العائد على الاستثمار (ROI) أحد أهم مؤشرات الربحية. وفي القطاع العقاري، يشير العائد على الاستثمار إلى الربح المحقق من شراء العقار بعد خصم جميع المصاريف المتعلقة بالاستثمار. وتتضمن هذه الاستثمارات سعر الشراء الأولي بالإضافة إلى جميع التكاليف المرتبطة بصيانة العقار. ومن أجل حساب العائد على الاستثمار الفعلي لعقار معين، يجب بيع ذلك العقار في نهاية المطاف؛ ومع ذلك، عند حساب العوائد المحتملة، يمكن أيضاً الاستناد إلى البيانات الإحصائية المتعلقة بالسوق العقاري من السنوات السابقة.

غالباً ما تُستخدم الصيغة التالية لحساب العائد على الاستثمار للعقار:

لنلقِ نظرة على مثال واقعي يعتمد على عقار قيد الإنشاء (Off-plan) تم شراؤه في مشروع “مدينة جميرا ليفينج” بسعر الإطلاق من المطور العقاري “ميراس” مقابل 2.1 مليون درهم. بعد مرور عام ونصف، قام المالك ببيع الوحدة —بينما كانت لا تزال قيد الإنشاء— مقابل 3 ملايين درهم. وبذلك، يكون العائد على الاستثمار (ROI) = (3 ملايين درهم — 2.1 مليون درهم) / 2.1 مليون درهم * 100% = 42%. بالطبع، هذا حساب مبسط، حيث تمت عملية البيع من خلال وكالة عقارية، مما يعني أن البائع دفع أيضاً عمولة وساطة بنسبة 2%، بالإضافة إلى رسوم بسيطة (مثل استخراج شهادة ممانعة NOC). ومع ذلك، حتى مع أخذ هذه المصاريف الطفيفة في الاعتبار، ستتفق معي على أن دبي تقدم عوائد استثمارية مبهرة حقاً للمستثمرين الذين يختارون المشاريع الناجحة بعناية.

دعونا الآن نستعرض التكاليف المحتملة لصيانة العقارات الجاهزة:

• رسوم الخدمات (Service charge): وهي دفعة سنوية تُسدد لشركة الإدارة المسؤولة عن صيانة المبنى أو المجمع السكني بالكامل، وذلك بعد دخول العقار حيز التشغيل وتسليمه.
• الإصلاحات الدورية أو الكبرى.
• التأثيث (توفير الأثاث).
• التنظيف.
• فواتير الخدمات العامة: (والتي يجب دفعها بغض النظر عما إذا كان العقار مأهولاً أم لا، حيث يوجد عادةً حد أدنى لرسوم الكهرباء، والمياه، وتبريد المناطق).
• دفعات القرض: (في حال تم شراء العقار عن طريق تمويل عقاري أو رهن عقاري).
• مصاريف أخرى.

إن المصاريف المذكورة ليست موحدة ولا تطابق كل حالة. ومع ذلك، عند تقييم الربح المحتمل، من المهم مراعاة أي من هذه المصاريف قد ينشأ.

تعتمد ربحية عقار معين على الغرض الذي يُستخدم من أجله هذا العقار. ومن الطبيعي أن شراء واستخدام العقار لأغراض التأجير يعد استثماراً أكثر ربحية بكثير من شراء عقار سيبقى دون استخدام.

بالنسبة لأولئك المهتمين بشراء عقارات في دبي لاستخدامها في أغراض التأجير، فإن ربحية الاستثمارات يمكن أن تصل إلى 8-10% سنوياً. ويمكن لبعض العقارات عالية السيولة أن تحقق عوائد تصل إلى 20% سنوياً. وهذا المقدار من العوائد أعلى بكثير مما هو عليه في مدن كبرى أخرى مثل لندن وباريس وطوكيو.

ولتحديد مدى ربحية الاستثمار في العقارات المؤجرة في دبي، من المهم حساب الدخل المحتمل، بالإضافة إلى تقدير المصاريف المرتبطة بصيانة العقار. وتشمل المصاريف المتعلقة بالحفاظ على العقارات المخصصة للإيجار ما يلي:

• التأمين (اختياري)؛
• رسوم الخدمات (Service Charge)؛
• سداد فواتير الخدمات العامة (وهي ذات صلة خاصة بالعقارات قصيرة الأمد مثل بيوت العطلات)؛
• العمولة المدفوعة لشركة الإدارة المسؤولة عن تأجير العقار؛
• الإصلاحات المحتملة؛
• شراء الأجهزة والأثاث وأي قطع ديكور داخلية؛
• مصاريف أخرى.

لحساب العائد على الاستثمار (ROI) لعقار مستأجر، نستخدم الصيغة التالية:

لنلقِ نظرة على مثال واقعي يعتمد على شقة استوديو في مشروع “بارك فيو تاور” (Park View Tower) الواقع في منطقة قرية جميرا الدائرية (JVC). اشترت المالكة استوديو مؤثثاً مقابل 530,000 درهم مباشرة من المطور العقاري في صفقة نقدية. يدفع المستأجر الحالي لهذه الوحدة إيجاراً شهرياً قدره 6,500 درهم (شاملاً فواتير المرافق التي تبلغ في مجموعها حوالي 1,000 درهم شهرياً). كما نأخذ في الاعتبار رسوم الخدمات السنوية (Service Charges) التي يدفعها المالك والتي تبلغ حوالي 7,065 درهماً. وبناءً على ذلك، تأخذ الصيغة الشكل التالي من الناحية العملية:

صافي العائد على الاستثمار (Net ROI) = ((6,500 درهم * 12 شهراً) — (1,000 درهم * 12 شهراً + 7,065 درهماً)) / 530,000 درهم * 100% = (78,000 — 19,065) / 530,000 * 100% = 11% صافي عائد استثماري.

يعتبر هذا المستوى من العائد مجزياً جداً في دبي. وفي المناطق السياحية الرئيسية في المدينة، يمكن للملاك تحقيق عائد يصل إلى 20% من خلال الإدارة الاحترافية للعقارات.

بالإضافة إلى إمكانية التأجير طويل الأمد، يحظى التأجير قصير الأمد بشعبية كبيرة في دبي، كما هو موضح في المثال أعلاه. حيث يصل إلى المدينة عدد كبير من السياح بشكل مستمر، سواء لقضاء عطلة نهاية الأسبوع، أو خمسة أيام، أو أسبوع، مستمتعين بكل شيء بدءاً من الفلل الفاخرة وصولاً إلى الشقق المتواضعة والأقل تكلفة. وللتذكير، هناك نوعان رئيسيان من الإيجارات في دبي: طويل الأمد (مع تسجيل عقد سنوي في نظام “إيجاري” – Ejari)، وقصير الأمد (وغالباً ما يقصد به هنا الإيجار الشهري أو اليومي). ويندرج الإيجار قصير الأمد غالباً تحت فئة “بيوت العطلات” (Holiday Homes)، حيث ينصب التركيز تحديداً على الإيجار الأسبوعي واليومي. يأتي الناس إلى دبي لأهداف ونوايا مختلفة، لذا فإن كل فئة من الجمهور تتطلب نهجاً مخصصاً وعروضاً متنوعة.

ربحية الاستثمارات في العقارات في دبي

دبي ليست مجرد واحدة من أشهر الوجهات السياحية ومنتجعات العطلات في العالم فحسب، بل هي أيضاً مدينة يحلم الملايين بالعيش فيها. ونتيجة لذلك، هناك طلب قوي على مختلف أنواع العقارات، بدءاً من شقق الاستوديو وصولاً إلى المنازل المتوسطة والفيلات الفاخرة. كما يلعب الموقع دوراً مهماً، لكن الطلب لا يقتصر فقط على المناطق الواجهة البحرية؛ فالعقارات الواقعة في المناطق الأكثر بعداً عن وسط المدينة تشهد أيضاً طلباً مرتفعاً. على سبيل المثال، منطقة “دبي ستوديو سيتي” هي منطقة سجلت عائداً استثمارياً قياسياً بنسبة 10.9% لشقق الاستوديو. كما تحظى شقق الاستوديو بشعبية كبيرة في مواقع مثل “الورسان”، و”ذا جرينز”، و”برشا هايتس”، و”إنترناشيونال سيتي”. وهناك الكثير من الرسوم البيانية والإحصاءات المختلفة للسوق التي تساعد المستثمرين على تحديد فئات العقارات الأكثر سيولة وربحية. ومع ذلك، لاتخاذ القرار الاستثماري الأكثر فعالية، يُنصح بشدة بالحصول على مساعدة من وكيل عقاري ذو خبرة.

يستمر الطلب على العقارات في دبي في الارتفاع؛ فخلال العام الماضي وحده، نما شراء الشقق والفيلات والمساحات المكتبية بنحو 1.5 إلى 2.5 مرة. هذا النمو المستقر في الطلب يؤكد أن العقارات في دبي تظل فرصة استثمارية مربحة وواعدة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لمستثمري العقارات التأهل للحصول على الإقامة في دبي من خلال برنامج المستثمر. وللحصول على تأشيرة مستثمر في عام 2026، قدمت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) شروطاً أكثر مرونة من تلك التي كانت سائدة سابقاً. لم يعد هناك حد أدنى للسعر للتقدم بطلب للحصول على تأشيرة مستثمر لمدة عامين (سابقاً، كان المتطلب هو 750,000 درهم إماراتي، ما يعادل 204,000 دولار)؛ ومع ذلك، تنطبق شروط معينة أخرى، مثل أن يكون العقار مكتملاً (يجب أن يكون البناء قد انتهى). هناك أيضاً تفاصيل محددة تتعلق بالملكية المشتركة بين الأزواج القانونيين. أما بالنسبة لـ “التأشيرة الذهبية” لمدة 10 سنوات، فيمكن أن يكون العقار قيد الإنشاء (على المخطط)، ولكن يجب أن تبدأ قيمته من 2 مليون درهم إماراتي (545,000 دولار). وبدلاً من ذلك، يمكن للمستثمر امتلاك أي عدد من العقارات، بشرط أن تصل قيمتها الإجمالية المجمعة لطلب التأشيرة الذهبية إلى 2 مليون درهم إماراتي على الأقل.

ومن المهم أيضاً ملاحظة أن كلاً من العقارات السكنية والتجارية يمكن أن تؤهل صاحبها للحصول على التأشيرة الذهبية للمستثمر.

كيفية زيادة ربحية العقارات

عند تأجير الشقق على المدى الطويل، يمكن للمستثمرين توقع عائد سنوي يتراوح بين 7-8%، بينما في بعض المناطق يمكن أن يصل العائد إلى 10-12%. بالنسبة للفيلات، يتراوح متوسط العائد عادةً حول 5-6%. ورغم أن العقارات في دبي تقدم بالفعل عوائد مرتفعة، فمن الطبيعي أن يبحث المستثمرون دائماً عن طرق لتعظيم أرباحهم بشكل أكبر.

هناك طريقتان رئيسيتان لزيادة الربحية:

• زيادة القيمة السوقية للعقار؛
• تقليل المصاريف والتكاليف التشغيلية.

إن زيادة القيمة السوقية للعقار يمكن أن تساعد في زيادة الأرباح، ولكنها تتطلب غالباً تبريراً مناسباً للمستأجرين أو المشترين المحتملين وتترتب عليها تكاليف إضافية. وقد يشمل ذلك تكاليف الإعلان، أو التحسينات، أو ترقية مرافق العقار. وفي بعض الحالات، يمكن أن تزداد الربحية بشكل طبيعي بفضل موقع العقار؛ فالعقارات التي تقع بالقرب من المياه، أو على الخط الأول من الساحل، أو في منطقة مرغوبة في المدينة، يمكن أن تحقق للمستثمرين عوائد تتراوح بين 200-300%.

أما الخيار الآخر فهو تقليل التكاليف، وعلى الرغم من أن هذا يتطلب اهتماماً دقيقاً بالتفاصيل، إلا أنه غالباً ما يُعتبر الطريقة الأكثر فعالية. بالنسبة للعقارات المؤجرة، يمكن للمستثمرين التعامل مع شركات إدارة تتقاضى رسوم عمولة أقل، أو تقليل مصاريف الصيانة، أو تحسين التكاليف التشغيلية. على سبيل المثال، بدلاً من استبدال المفروشات كل ستة أشهر، يمكن استبدالها مرة واحدة في السنة، بينما يمكن تقليل المستلزمات الصغيرة غير الضرورية مثل الشامبو القابل للاستخدام مرة واحدة أو المناشف الورقية/الخفافات. كما يمكن خفض المصاريف من خلال الاستعانة بأخصائيي إصلاح بأسعار معقولة عند الحاجة إلى الصيانة. وتعد الاستراتيجية الجيدة لتقليل التكاليف هي شراء العقار بسعر أقل أو اختيار خطة سداد طويلة الأمد؛ فالسعر المنخفض للشراء جنباً إلى جنب مع ارتفاع أسعار الإيجارات سيؤدي بطبيعة الحال إلى مزيد من الأرباح. وفي الوقت نفسه، ولتجنب أي مواقف غير سارة محتملة تتعلق بالاحتيال أو العقارات غير السائلة، يُنصح بالتعامل مع وكلاء عقاريين محترفين.

عند اختيار شراء عقار في دبي، من المهم الانتباه إلى عدة عوامل:

• موقع العقار (سواء كان على الواجهة البحرية، أو في وسط المدينة، أو في منطقة سكنية، حيث تجذب المناطق المختلفة أسواقاً متنوعة من المشترين والمستأجرين)؛
• مدى قرب العقار من وسائل النقل، والمحلات التجارية، والبنية التحتية الأخرى؛
• تكلفة وجودة صيانة العقار؛
• أسعار الفائدة على التمويل العقاري وظروف السوق العامة في وقت الشراء.

تُعتبر الاستثمارات في دبي آمنة للغاية، فهي واحدة من أكثر المدن أماناً في العالم بفضل القوانين والتشريعات التي تنظم الاستثمارات وتحميها بعناية. بالإضافة إلى ذلك، تلهم دبي الثقة ليس فقط كمدينة، ولكن أيضاً كاقتصاد قوي ومستقر. وهذا أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل العديد من المستثمرين يختارون الاستثمار في سوق عقارات دبي. ومع ذلك، لضمان أمن الأصول، يُنصح بشدة بإجراء جميع المعاملات من خلال وكالة عقارية محترفة.