Rendimento dell'investimento in immobili a Dubai

Prima o poi tutti si trovano ad affrontare il problema che tenere i risparmi a casa sotto il cuscino non è sicuro ed è semplicemente stupido. C’è chi ricorre ai servizi delle banche, chi fa trading in borsa e chi cerca un luogo dove investire. In ogni caso, per decidere come conservare e incrementare i propri risparmi, è necessario valutare il rendimento dell’investimento.

Investire in immobili a Dubai

Non è un segreto che la maggior parte delle persone associ la vita negli Emirati Arabi Uniti a un indicatore di ricchezza e successo. Infatti, molti stranieri scelgono Dubai proprio per gli investimenti immobiliari. Questa decisione è dovuta alle favorevoli condizioni di tassazione (o meglio all’assenza di tassazione per i proprietari di immobili residenti), alle infrastrutture sviluppate e all’elevato rendimento degli investimenti. Ai musulmani farà molto piacere e sarà importante sapere che, per l’acquisto di immobili primari dagli sviluppatori, è in vigore un contratto Shariah.

Guardando brevemente al passato, nel 2002 è stato emanato un decreto che ha permesso ai cittadini stranieri di possedere proprietà negli Emirati Arabi Uniti. Questo ha segnato l’inizio del boom edilizio a Dubai. Qualche anno dopo, nel 2007, è stata introdotta un’altra legge fondamentale riguardante l’uso dei conti Escrow, divenuti obbligatori per i promotori immobiliari al fine di vendere e registrare i propri progetti.

Investire nel settore immobiliare a Dubai garantisce un’elevata redditività, dovuta principalmente all’assenza di imposte sulla proprietà.

Questo può sembrare incredibile a chi non conosce il mercato, ma Dubai è effettivamente priva della pressione fiscale comune in Europa o nelle Americhe — come l’imposta sul reddito delle persone fisiche, l’imposta sulle plusvalenze o i contributi previdenziali obbligatori. In alcuni paesi, queste trattenute possono arrivare a consumare fino al 60% dei guadagni di una persona.

Gli Emirati Arabi Uniti applicano un’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) del 5%, che però grava su beni e servizi e non influisce sugli immobili residenziali o sui redditi da locazione. L’unica eccezione è rappresentata dagli hotel apartment, in quanto classificati come attività commerciali organizzate.

Ad oggi, Dubai rimane un paradiso fiscale per privati, liberi professionisti e imprese di ogni dimensione. Immaginate di poter dedicare il 100% delle vostre energie alla crescita del vostro business, senza perdere tempo in accertamenti fiscali, dichiarazioni dei redditi complesse o nel calcolo delle ritenute in busta paga.

Ci auguriamo che questo contesto favorevole prosegua a tempo indeterminato, poiché rimane il principale vantaggio competitivo di Dubai per gli investimenti sulla scena globale. Potete trovare maggiori informazioni sulle tipologie di imposte e sulle modalità di calcolo nel nostro approfondimento su questo tema.

Investire in immobili a Dubai offre il massimo profitto grazie all’assenza di tasse sulla proprietà. Non sorprende che nel solo 2021 gli investimenti esteri nel settore immobiliare di Dubai abbiano raggiunto i 27 miliardi di dollari (circa 24,8 miliardi di euro), e già nel primo trimestre del 2026, secondo i dati del Dipartimento Fondiario di Dubai (DLD), il volume degli investimenti esteri ha toccato i 40,4 miliardi di dollari (circa 37,2 miliardi di euro), confermando il costante interesse degli investitori internazionali per il mercato dell’emirato.

Ma perché Dubai?

Dubai è uno degli emirati più popolari per gli investimenti. Viene addirittura definito il leader del Medio Oriente in questo senso. Tuttavia, vale la pena di esaminare più da vicino se sia redditizio acquistare una proprietà a Dubai.

Dubai offre un gran numero di opportunità nel settore immobiliare residenziale. Questo vale sia per gli edifici finiti che per gli investimenti in progetti in costruzione. La legislazione di Dubai prevede una regolamentazione completa degli investimenti immobiliari e mira a proteggere gli interessi e la sicurezza degli investitori.

Redditività come concetto

Il concetto stesso di redditività nasce come rapporto tra profitto e costi in una particolare attività commerciale. Un’azienda efficiente o un investimento di successo hanno un’alta redditività, cioè generano un profitto che copre tutti i costi sostenuti in relazione alla produzione, all’acquisto di azioni, agli investimenti o alla manutenzione dell’attività, e generano anche un reddito superiore ai finanziamenti spesi.

L’indicatore di redditività è il ROI (Return on Investment). Nel caso degli immobili, il ROI è il profitto ottenuto dall’acquisto di un immobile dopo aver dedotto il costo dell’investimento. In questo caso, l’investimento consiste nel prezzo di acquisto iniziale e in tutti i costi di manutenzione dell’immobile. Affinché il ROI si realizzi, l’immobile acquistato deve essere venduto. Tuttavia, per stimare il potenziale beneficio, è possibile utilizzare i dati statistici sul mercato immobiliare relativi a periodi precedenti.

La formula utilizzata per calcolare il ROI è la seguente:

Prendiamo un esempio reale basato su un immobile acquistato off-plan nel progetto Madinat Jumeirah Living al prezzo di lancio dal promotore immobiliare Meraas per 2,1 milioni di AED. Dopo un anno e mezzo, il proprietario ha venduto l’unità — mentre era ancora in fase di costruzione — per 3 milioni di AED. Di conseguenza, il ROI = (3 milioni di AED — 2,1 milioni di AED) / 2,1 milioni di AED * 100% = 42%. Naturalmente, si tratta di un calcolo semplificato, poiché la vendita è stata gestita tramite un’agenzia, il che significa che il venditore ha pagato anche una commissione di intermediazione del 2% e ha sostenuto piccole spese accessorie (come l’ottenimento del certificato NOC). Tuttavia, anche considerando queste spese minori, converrete che Dubai offre rendimenti davvero impressionanti per gli investitori che scelgono i progetti giusti.

Consideriamo ora i potenziali costi di gestione per un immobile già pronto:

• Service charge (si tratta di un pagamento annuale alla società di gestione che amministra l’edificio o l’intera comunità dopo che la proprietà è stata consegnata al proprietario);
• manutenzione o riparazioni importanti;
• arredamento;
• pulizia;
• bollette (indipendentemente dal fatto che una persona viva o meno, c’è una quota minima mensile per l’elettricità e l’acqua, l’aria condizionata);
• pagamenti del mutuo (se l’immobile è stato acquistato con un mutuo);
• altre spese.

Tali spese non sono un insieme universale e obbligatorio. Tuttavia, quando si valuta il profitto potenziale, è importante stimare quali di esse sono previste.

La redditività di un acquisto è influenzata anche dallo scopo della proprietà. Naturalmente, l’acquisto per la locazione è un investimento molto più redditizio rispetto all’acquisto di un immobile a Dubai che rimarrà semplicemente inattivo.

Il rendimento dell’investimento per chi è interessato all’acquisto di immobili in affitto a Dubai può raggiungere l’8-10% annuo per gli alloggi già pronti. Alcune opzioni con la massima liquidità possono produrre rendimenti fino al 20% annuo. Questa cifra è significativamente superiore a quella di grandi città come Londra, Parigi o Tokyo.

Per determinare il ritorno sull’investimento in un immobile in affitto a Dubai, è necessario calcolare il potenziale profitto annuale del proprietario e stimare i costi di manutenzione annuali. Costi di manutenzione per un immobile in affitto:

• assicurazione (facoltativa);
• service charge;
• pagamento delle bollette (rilevante se si tratta di case vacanza di breve durata);
• commissione della società di gestione che affitta l’appartamento;
• riparazioni correnti;
• acquisto di elettrodomestici, mobili e oggetti interni;
• altre spese.

Per calcolare il ROI (Ritorno sull’Investimento) di un immobile a reddito, utilizziamo la seguente formula:

Prendiamo un esempio reale basato su un monolocale nel progetto Park View Tower, situato a Jumeirah Village Circle (JVC). La proprietaria ha acquistato uno studio arredato per 530.000 AED direttamente dal promotore immobiliare con una transazione in contanti. L’inquilino che attualmente affitta l’unità paga un canone mensile di 6.500 AED (che include le utenze per un totale di circa 1.000 AED al mese). Consideriamo anche le spese condominiali annuali (service charges) di circa 7.065 AED pagate dal proprietario. Pertanto, la formula applicata nella pratica è la seguente: ROI Netto = ((6.500 AED * 12 mesi) — (1.000 AED * 12 mesi + 7.065 AED)) / 530.000 AED * 100% = (78.000 — 19.065) / 530.000 * 100% = 11% di ROI Netto. Questo livello di rendimento è considerato molto positivo a Dubai. Nei quartieri turistici d’eccellenza della città, i proprietari possono raggiungere anche un ROI del 20% grazie a una gestione immobiliare esperta.

Oltre alla locazione a lungo termine, gli affitti brevi — come descritto nell’esempio precedente — sono estremamente popolari a Dubai. Un gran numero di turisti arriva quasi ininterrottamente, cercando di trascorrere un fine settimana, cinque giorni o una settimana godendosi di tutto, dalle ville di lusso agli appartamenti più modesti ed economici. Per ribadire, a Dubai esistono due tipi principali di affitto: a lungo termine (con un contratto annuale registrato nel sistema Ejari) e a breve termine (che di solito si riferisce ad affitti mensili o giornalieri). I soggiorni brevi sono spesso classificati nella categoria Holiday Homes, con un focus specifico su tariffe settimanali e giornaliere. Le persone visitano Dubai con diversi obiettivi e intenzioni, pertanto ogni target di pubblico richiede un approccio su misura e diversi tipi di offerta.

Rendimento dell’investimento immobiliare a Dubai

Dubai è una delle località turistiche più popolari al mondo e una città in cui molti sognano di vivere. In queste condizioni, gli appartamenti con affitti più accessibili, le ville di lusso e gli appartamenti di fascia media possono essere alloggi liquidi. Lo stesso vale per la zona di residenza. Sia gli alloggi al mare che le proprietà in zone remote della città sono molto richiesti. Ad esempio, Dubai Studio City è un’area con un rendimento record del 10,9% sugli investimenti per i monolocali. Allo stesso tempo, gli stessi monolocali sono molto richiesti anche ad Al Warsan, The Greens, Barsha Heights e International City. Per comodità, sono disponibili infografiche che consentono di individuare le abitazioni più liquide in una determinata categoria. Per massimizzare l’investimento, è meglio avvalersi dell’aiuto di un agente immobiliare.

La domanda di immobili a Dubai è in continua crescita. Nell’ultima parte dell’anno, l’acquisto di appartamenti, ville e uffici è aumentato di 1,5-2,5 volte. La crescita della domanda non fa che confermare l’opinione che questo tipo di investimento sia redditizio e promettente. Inoltre, gli investitori in immobili residenziali hanno a disposizione un modo facile e veloce per risiedere a Dubai con un visto per investitori. Per ottenere il diritto al visto per investitori nel 2026, il Dipartimento Fondiario di Dubai (DLD) ha proposto condizioni ancora più flessibili rispetto a quelle precedenti. Attualmente, non esiste più una soglia minima di prezzo per richiedere il visto per investitori di 2 anni (ricordiamo che in precedenza la cifra era di 750.000 AED, circa 190.000 €), ma si applicano altri requisiti specifici, come il fatto che l’immobile debba essere completato (la costruzione deve essere terminata). Esistono inoltre delle particolarità in caso di comproprietà tra coniugi ufficiali. Per quanto riguarda il Golden Visa di 10 anni, l’immobile può essere in fase di costruzione (off-plan), ma il suo valore deve partire da 2 milioni di AED (circa 500.000 €). In alternativa, l’investitore può possedere un numero illimitato di immobili, purché il loro valore totale per la richiesta del Golden Visa sia di almeno 2 milioni di AED.

È anche importante notare che sia gli immobili residenziali che quelli commerciali sono ammissibili per un visto di investimento.

In che modo aumentare la redditività del settore immobiliare

Quando si affitta un appartamento a lungo termine, ci si può aspettare una media del 7-8% all’anno, in alcune zone del 10-12%, mentre per una villa la cifra è del 5-6%. Nonostante l’alto tasso di rendimento degli immobili a Dubai, si desidera sempre ottenere il massimo.

Esistono due modi principali per aumentare la redditività:

• speculazione sui prezzi;
• riduzione dei costi e delle spese.

Il prezzo speculativo può essere redditizio, ma richiede anche una giustificazione al cliente. Ciò comporta spesso costi aggiuntivi per la pubblicità, il miglioramento della qualità degli alloggi, ecc. Anche se la speculazione può essere una conseguenza organica di una posizione ben scelta della città. Ad esempio, gli oggetti vicini all’acqua, alla prima linea del mare o in determinate aree della città possono portare al proprietario il 200-300% del profitto.

Un’altra opzione è quella di ridurre i costi. Questo metodo è spesso più efficace, anche se richiede attenzione ai dettagli. Se si parla di affitto, si può trovare una società di gestione il cui tasso di commissione sia significativamente inferiore a quello dei concorrenti, spendere meno soldi per la manutenzione dell’appartamento (in linea di massima, acquistare nuovi set di biancheria da letto una volta all’anno invece che ogni sei mesi, ridurre il numero di vari piccoli servizi, dallo shampoo usa e getta alle pantofole) e trovare specialisti di riparazioni più economici che prima o poi saranno necessari. Anche l’acquisto di un immobile a un prezzo inferiore o con un piano di pagamento più lungo può essere considerato un buon modo per ridurre i costi. Un costo inferiore dell’abitazione con costi di affitto più elevati mostrerà cifre di redditività più alte. Allo stesso tempo, un agente vi aiuterà anche a evitare di trovarvi in una situazione spiacevole con frodi o abitazioni illiquide.

Quando si sceglie una proprietà a Dubai per un investimento, è necessario prestare attenzione ai seguenti fattori:

• l’ubicazione dell’immobile (spiaggia, centro città, zona residenziale – tutti questi elementi implicano un pubblico diverso di futuri acquirenti o affittuari);
• vicinanza a trasporti, negozi e altre infrastrutture;
• costo e qualità della manutenzione dell’abitazione;
• tassi di interesse bancari e condizioni di mercato al momento della transazione.

Investimenti a Dubai sono sicuramente sicuri, in quanto si tratta di una delle città più sicure con una legislazione che controlla il processo di investimento nella massima misura possibile. Inoltre, Dubai è affidabile non solo come città ma anche come economia. Forse questo è uno dei fattori chiave per decidere di investire in immobili della città. Tuttavia, per la completa sicurezza dei beni, tutte le questioni dovrebbero essere risolte solo attraverso un’agenzia professionale.