Рентабельность инвестиций в недвижимость Дубая

Каждый человек рано или поздно сталкивается с проблемой того, что хранить сбережения дома под подушкой небезопасно и попросту глупо. Кто-то прибегает к услугам банков, кто-то торгует на бирже, ну а кто-то ищет, куда инвестировать. В любом случае для принятия решения, как именно сохранить и приумножить имеющиеся накопления, стоит оценивать рентабельность вложения.

Инвестиции в недвижимость Дубая

Ни для кого не секрет, что жизнь в ОАЭ ассоциируется у большинства с показателем богатства и успеха. На самом же деле немало иностранцев выбирают Дубаи именно для инвестирования в недвижимость. Такое решение связано с выгодными условиями налогообложения (вернее его отсутствия для владельцев резидентской недвижимости), развитой инфраструктурой и высокой рентабельностью вложений. Для мусульман будет крайне приятно и важно узнать, что действует шариатский контракт при покупке первичной недвижимости от девелоперов.

Немного оглядываясь назад в историю, в 2002 году вышел указ, позволяющий иностранцам владеть недвижимостью в ОАЭ. Он стал отправной точкой для строительного бума в Дубае. Чуть позже, в 2007 году появился невероятно важный закон о введении так называемых Эскроу-счетов, обязательных для права девелоперов регистрировать свои проекты и продавать их. С каждым годом число иностранных инвесторов резко возрастало.

Инвестирование в недвижимость Дубая дает максимальную прибыль за счет отсутствия налога на жилую недвижимость.

Многим незнающим людям это может показаться фантастичным, но в Дубае действительно нет налогов, которые известны жителям стран Европы, Америки, например, подоходного налога или налог на капитал, отчисления во всевозможные фонды. Ведь в некоторых странах на налоги уходит до 60% заработанных средств.
В Дубае есть налог, аналог НДС, 5%, который распространяется на товары и услуги и не имеет отношения к резидентской недвижимости и доходов от сдачи в аренду такого жилья. Исключение составляют отельные апартаменты, ведь это уже считается организованной коммерческой деятельностью. Также есть корпоративный налог 9%, но только для бизнеса и с рядом оговорок.
По крайней мере до сегодняшнего дня в Дубае нет налогов на жилую недвижимость, поэтому этот эмират — просто рай как для физических лиц, так и для различного бизнеса, малого и большого, фрилансеров и т.п.
Представьте себе, что предприниматели могут 100% сфокусироваться на развитии своего дела, своего бизнеса, не тратя времени на проверку своих данных по налогам или на составление многочисленных отчетов и учет отчислений.
Мы надеемся, что эта ситуация сохранится как можно дольше. В этом ключевое инвестиционное преимущество Дубая для всего мира. Больше о видах налогов и особенностях их начисления можно узнать из нашего обзора на эту тему.

Неудивительно, что только в 2021 году иностранные инвестиции в недвижимость Дубая составили 27 миллиардов долларов, а уже в первом квартале 2026 года, по данным Dubai Land Department, объем иностранных инвестиций достиг примерно 40,4 миллиарда долларов, что подтверждает устойчивый интерес международных инвесторов к рынку эмирата.

Почему именно Дубай?

Дубай — один из наиболее популярных в инвестиционном плане эмират. Его даже называют лидером Ближнего Востока в этом вопросе. Однако стоит разобраться детальнее в том, выгодно ли приобретать недвижимость в Дубае.

Дубай предлагает большое количество возможностей в сфере жилой недвижимости. Это касается как готовых построек, так и инвестирования в строящиеся проекты. Законодательство в Дубае дает полное регулирование инвестирования в недвижимость и направлено на защиту интересов и безопасности вкладчиков.

Рентабельность как понятие

Само понятие рентабельности возникло как отношение прибыли к расходам при той или иной коммерческой деятельности. Эффективный бизнес или удачные инвестиции имеют высокую рентабельность, то есть приносят прибыль, которая покрывает все расходы, возникшие в связи с производством, покупкой акций, инвестиций или при содержании актива, а также приносит доход сверх затраченных финансов.

Показателем рентабельности является ROI (Return on Investment, что в переводе означает “возврат инвестиций”). Для недвижимости ROI — это прибыль, которая была получена от покупки недвижимости после вычета затрат на инвестиции. Инвестиции в этом случае состоят из стартовой стоимости покупки и всех затрат по содержанию жилья. Для того, чтоб ROI был реализован, приобретенная недвижимость должна быть продана. Однако для оценки потенциальной выгоды можно использовать статистические данные по рынку недвижимости за предыдущие периоды.

Для расчета ROI используют следующую формулу:

Рассмотрим реальный пример на основе недвижимости Off-plan, приобретенной в проекте Madinat Jumeirah Living на старте продаж от застройщика Meraas по цене 2,1 млн дирхам, через полтора года владелец продал ещё строящийся юнит в этом проекте за 3 млн дирхам. Таким образом, ROI = (3 млн дирха — 2,1 млн дирхам) / 2,1 млн дирхам * 100% = 42%. Конечно, это немного грубый рассчет, так как продажа была осуществлена через агентство, то есть продавец ещё оплатил 2% агентсткого вознаграждений и также потребовались мелкие платежи (на получение сертификата NOC), но даже с учетом этих незначительных расходов, согласитесь, Дубай предлагает настоящий впечатляющий ROI для инвесторов, которые выбирают действительно удачные проекты.

Рассмотрим возможные затраты для содержания уже готовой недвижимости:

• Service charge (это ежегодный платеж управляющей компании, которая управляет домом или целым комьюнити после передачи объекта в эксплуатацию);
• текущий или капитальный ремонт;
• меблировка;
• уборка;
• коммунальные платежи (независимо от того, проживает ли кто-то или нет, минимальная абонплата есть по электроэнергии и воде, по кондиционированию);
• платежи по кредиту (если недвижимость была куплена по ипотеке);
• прочие расходы.

Перечисленные расходы не являются универсальным и обязательным набором. Однако при оценке потенциальной прибыли важно оценить, какие из них предвидятся.

На рентабельность покупки также влияет цель приобретения недвижимости. Естественно, что покупка с целью сдачи в аренду куда более прибыльное вложение, нежели приобретение недвижимости в Дубае, которая будет просто простаивать.

Рентабельность инвестиций для тех, кого интересует покупка недвижимости в Дубае для сдачи в аренду, может составлять 8-10% годовых для готового жилья. Некоторые варианты, обладающие самой высокой ликвидностью, могут давать прибыль до 20% годовых. Этот показатель значительно выше, чем для таких крупных городов, как Лондон, Париж или Токио.

Чтобы определить рентабельность инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду в Дубае, необходимо рассчитать потенциальную прибыль арендодателя в год, а также оценить годовые расходы на содержание жилья. Расходы на содержание жилья, сдаваемого в аренду:

• страхование (опционально);
• service charge;
• оплата коммунальных сервисов (актуально, если мы говорим о краткосрочной аренде в стиле holiday homes);
• комиссия управляющей компании, которая занимается сдачей квартиры в аренду;
• текущий ремонт;
• покупка техники, мебели и предметов интерьера;
• прочие расходы.

Чтобы рассчитать рентабельность арендной недвижимости, используем формулу:

Приведем реальный пример на базе квартиры в объекте Park View Tower в районе Jumeirah Villace Circle. Владелец приобрела меблированную квартиру-студию за 530 тыс дирхам от застройщика, за наличные. Арендатор, который арендует эту квартиру, оплачивает помесячную аренду по цене 6,500 дирхам в месяц (включая коммунальные платежи, которые примерно суммарно состаляют 1000 дирхам в месяц). Также учитываем, что владелец оплачивает ежегодно сервис-чардж в сумме около 7,065 дирхам. Таким образом, формула будет иметь следующий вид на практике ROI = ((6,500 дрх*12 месяцев) — (1,000дрх*12 месяцев + 7,065))/530,000 * 100% = (78,000 — 19,065)/530,000 * 100% = 11% ROI нетто. Такой размер ROI считается в Дубае весьма приемлемым. В туристических районах города владельцы достигают и 20% ROI при умелом управлении своими объектами.

Кроме возможности сдачи в долгосрочную аренду в Дубае пользуется популярностью краткосрочная аренда жилья, описанная в примере выше. Большое количество туристов, которые хотят провести в Дубае выходные, пять дней или неделю, наслаждаясь роскошной виллой или скромными апартаментами подешевле, прибывают в город практически беспрерывно. Повторимся, в Дубае популярны 2 вида аренды: долгосрочная (с регистрацией годового контракта в системе Ejari), краткосрочная (чаще всего здесь имеется ввиду помесячная аренда или подневная). Под краткосрочную часто ещё подводят аренду в стиле Holiday homes, где речь идет именно о понедельной и подневной аренде. В Дубай приезжают люди с разными целями и намерениями, поэтому для каждой аудитории требуется разных подход и различные предложения.

Рентабельность инвестиций в недвижимость Дубаи

Дубай — один из самых популярных курортов в мире, а также город, жить в котором мечтает огромное количество людей. В таких условиях ликвидным жильем могут быть и апартаменты с более доступной ценой аренды, и роскошные виллы, и квартиры среднего уровня. То же самое касается и района проживания. Спросом пользуется как жилье у моря, так и недвижимость в отдаленной части города. Например, Dubai Studio City — район с рекордными 10,9% рентабельности инвестиций на квартиры-студии. В то же время пользуются популярностью те же студии и в Al Warsan, The Greens, Barsha Heights и International City. Для удобства существуют инфографики, позволяющие определить наиболее ликвидное жилье в определенной категории. Для того, чтобы максимально выгодно вложить свои средства, лучше воспользоваться помощью агента по недвижимости.

Спрос на недвижимость в Дубае только растет. Так за прошедшую часть года покупка квартир, вилл и офисов выросла в 1,5-2,5 раза. А растущий спрос только подтверждает мнение о том, что такое вложение рентабельно и перспективно. Кроме того инвесторы в жилую недвижимость получают легкий и быстрый путь к проживанию в Дубае по инвесторской визе. Для получения права на инвесторскую визу в 2026 году Земельным департаментом были предложены ещё более лояльные условия, чем те, которые действовали до этого. Теперь отсутствует минимальный «порог» для оформления 2х летней инвесторской визы (напомним, раньше это была сумма в 750 тыс дирхам (204 тыс. $), но есть определенные другие условия, как, например, недвижимость должна быть построена (стройка должна быть завершена). Также есть нюансы при долевом владении официальными супругами. А вот для 10-летней золотой визы объект может находится в состоянии строительства, но его стоимость должна начинаться от 2 млн дирхам (545 тыс $). Или инвестор может обладать правом собственности на сколько угодно объектов, но их суммарная стоимость для подачи на «золотую визу» должона составлять не менее 2 млн дирхам.

Важно также отметить, что для получения инвесторской визы подходит как резидентская, так и коммерческая недвижимость.

Как повысить рентабельность недвижимости

При сдаче в долгосрочную аренду апартаментов в среднем можно ожидать 7-8% годовых, в некоторых районах — 10-12%, для виллы этот показатель 5-6%. Несмотря на высокий показатель рентабельности недвижимости в Дубае, всегда хочется получить максимум.

Существует два основных способа повышения рентабельности:

• спекуляция на цене;
• сокращение расходов и издержек.

Спекулятивная цена может принести прибыль, однако она также требует обоснования для клиента. Зачастую это приводит к дополнительным затратам на рекламу, улучшению качества жилья и тому подобное. Хотя спекуляция может быть органическим следствием удачно выбраной локации города. Так объекты возле воды, первой линии моря или в определенных районах города могут принести владельцу 200-300% прибыли.

Другой вариант — снижение затрат. Зачастую метод более эффективен, хотя тоже требует внимания к деталям. Если мы говорим про аренду, то можно найти управляющую компанию, чей % комиссионных значительно ниже, чем у конкурентов, можно тратить меньше средств на содержание апартамента (грубо говоря, покупать новые постельные комплекты не раз в полгода, а раз в год, сократить количество разнообразных мелких удобств от одноразового шампуня до тапочек), найти более дешевых специалистов по ремонтам, которые рано или позже необходимы. Хорошим способом уменьшить затраты можно также считать покупку недвижимости по более низкой цене или с длинным платежным плано. Более низкая стоимость жилья при повышающейся стоимости аренды покажет более высокие цифры рентабельности. При этом не попасть в неприятную ситуацию с обманом или неликвидным жильем также поможет агент.

Выбирая недвижимость в Дубае для инвестиций, следует обратить внимание на следующие факторы:

• расположение объекта недвижимости (пляж, центр города, спальный район — все это предусматривает разную аудиторию среди будущих покупателей или арендаторов);
• близость к транспорту, магазинам и другой инфраструктуре;
• стоимость и качество обслуживания жилья;
• банковские процентные ставки по ипотеке и рыночные условия на момент сделки.

Инвестиции в Дубае определенно в безопасности, ведь это один из самых безопасных городов с законодательством, которое максимально контролирует процесс инвестирования. Более того, Дубаи вызывает доверие не только как город, но и как экономика. Пожалуй, это один из ключевых факторов  в принятии решения в пользу инвестирования в недвижимость города. Однако для полной безопасности активов все вопросы стоит решать только через профессиональное агентство.