Rentabilität von Immobilieninvestitionen in Dubai

An einem Punkt im Leben erkennt jeder, dass es sowohl unsicher als auch sehr unpraktisch ist, Ersparnisse zu Hause aufzubewahren. Einige nutzen Bankdienstleistungen, andere handeln an der Wertpapierbörse und wieder andere suchen nach rentablen Investitionsmöglichkeiten. Unabhängig davon ist es vor der Entscheidung, wie vorhandene Ersparnisse gesichert und vermehrt werden sollen, wichtig, die Rentabilität der Anlage zu bewerten.

Investitionen in Immobilien in Dubai

Es ist kein Geheimnis, dass das Leben in den VAE oft mit Wohlstand und Erfolg assoziiert wird, weshalb viele Ausländer gezielt Dubai für Immobilieninvestitionen wählen. Diese Entscheidung ist mit den günstigen steuerlichen Bedingungen verbunden, insbesondere mit dem Fehlen einer Grundsteuer für Eigentümer von Wohnimmobilien. Darüber hinaus ziehen auch die ausgeprägte Infrastruktur und die hohe Investitionsrentabilität immer mehr Anleger an. Für Muslime ist es zudem wichtig und beruhigend zu wissen, dass beim Erwerb von Erstbezug-Immobilien direkt vom Bauträger schariakonforme Verträge verwendet werden.

Rückblickend wurde im Jahr 2002 ein Dekret erlassen, das es ausländischen Staatsangehörigen erlaubt, Eigentum in den VAE zu erwerben. Dies wurde zum Ausgangspunkt des Baubooms in Dubai. Einige Jahre später, im Jahr 2007, wurde ein weiteres wichtiges Gesetz bezüglich der Verwendung von Treuhandkonten (Escrow Accounts) eingeführt, deren Nutzung für Bauträger verpflichtend wurde, um ihre Projekte verkaufen und registrieren zu dürfen.

Investitionen in Immobilien in Dubai bieten eine hohe Rentabilität, was vor allem auf das Fehlen einer Grundsteuer zurückzuführen ist.
Dies mag für diejenigen, die mit dem Markt nicht vertraut sind, unglaublich klingen, aber in Dubai fehlen tatsächlich die in Europa oder Amerika üblichen Steuerlasten – wie die Einkommensteuer, die Kapitalertragsteuer oder obligatorische Sozialversicherungsbeiträge. In einigen Ländern können diese Abzüge bis zu 60 % des Verdienstes verschlingen.

Die VAE erheben zwar eine Mehrwertsteuer (MwSt.) von 5 %, diese gilt jedoch für Waren und Dienstleistungen und betrifft weder Wohnimmobilien noch Mieteinnahmen. Die einzige Ausnahme bilden Hotel-Apartments, da diese als organisierte gewerbliche Aktivitäten eingestuft werden.

Bis heute bleibt Dubai eine Steueroase für Privatpersonen, Freiberufler und Unternehmen jeder Größe. Stellen Sie sich vor, Sie könnten sich zu 100 % auf die Skalierung Ihres Unternehmens konzentrieren, ohne Zeit mit Steuerprüfungen, komplexen Steuererklärungen oder der Berechnung von Lohnabzügen zu verschwenden.

Wir hoffen, dass dieses günstige Umfeld auf unbestimmte Zeit fortbesteht, da es Dubais zentraler Investitionsvorteil auf der globalen Bühne bleibt. Mehr über die verschiedenen Steuerarten und die Besonderheiten ihrer Berechnung erfahren Sie in unserer Übersicht zu diesem Thema.

Daher ist es keine Überraschung, dass allein im Jahr 2021 die ausländischen Investitionen in Immobilien in Dubai 27 Milliarden US-Dollar erreichten. Laut dem Dubai Land Department (DLD) belief sich das Volumen der ausländischen Investitionen allein bis zum ersten Quartal 2026 auf etwa 40,4 Milliarden US-Dollar, was das anhaltende Interesse internationaler Investoren am Markt des Emirats bestätigt.

Warum genau Dubai?

Dubai gilt als eines der attraktivsten Emirate für Investitionen. Es wird oft als führend im Nahen Osten bezeichnet, wenn es um Investitionsmöglichkeiten geht. Es ist jedoch wichtig, im Detail zu prüfen, ob der Erwerb von Immobilien in Dubai tatsächlich rentabel ist.

Dubai bietet eine breite Palette an Möglichkeiten im Wohnimmobiliensektor. Dies umfasst sowohl fertige Bestandsimmobilien als auch Projekte, die sich noch im Bau befinden (Off-Plan). Die Gesetzgebung und die Vorschriften in Dubai bieten klare Regelungen für Immobilieninvestitionen und schützen die Interessen sowie die Sicherheit der Anleger.

Rentabilität als Konzept

Das Konzept der Rentabilität ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen Gewinn und Aufwendungen in einer bestimmten Art von gewerblicher Tätigkeit. Ein effizientes Unternehmen oder eine erfolgreiche Investition weist eine hohe Rentabilität auf. Das bedeutet, dass sie genügend Gewinn erwirtschaftet, um die Ausgaben – einschließlich des Erwerbs von Anteilen und der Instandhaltung eines Vermögenswerts – zu decken und gleichzeitig ein zusätzliches Einkommen über die ursprünglichen Kosten hinaus zu generieren.

Einer der wichtigsten Indikatoren für die Rentabilität ist der ROI (Return on Investment). Im Immobilienbereich bezieht sich der ROI auf den Gewinn, der durch den Kauf einer Immobilie nach Abzug aller investitionsbezogenen Ausgaben erzielt wird. Diese Investitionen umfassen den ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich aller Kosten, die mit der Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilie verbunden sind. Um den ROI einer bestimmten Immobilie exakt zu berechnen, muss diese Immobilie letztendlich verkauft werden. Bei der Berechnung potenzieller Erträge können jedoch auch statistische Immobiliendaten aus den Vorjahren herangezogen werden.
Die folgende Formel wird häufig verwendet, um die Rentabilität (ROI) einer Immobilie zu berechnen:

Betrachten wir ein reales Beispiel auf Basis einer Off-Plan-Immobilie (in der Projektphase), die im Projekt Madinat Jumeirah Living zum Einführungspreis vom Bauträger Meraas für 2,1 Millionen AED erworben wurde. Nach anderthalb Jahren verkaufte der Eigentümer die Einheit – während sie sich noch im Bau befand – für 3 Millionen AED. Somit ergibt sich: ROI = (3 Mio. AED – 2,1 Mio. AED) / 2,1 Mio. AED * 100 % = 42 %. Natürlich handelt es sich hierbei um eine vereinfachte Kalkulation, da der Verkauf über eine Agentur abgewickelt wurde, was bedeutet, dass der Verkäufer zusätzlich eine Maklerprovision von 2 % zahlte und kleinere Gebühren anfielen (wie etwa für die Einholung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung, dem sogenannten NOC-Zertifikat). Doch selbst unter Berücksichtigung dieser geringen Ausgaben werden Sie zustimmen, dass Dubai wirklich beeindruckende Renditen für Investoren bietet, die die richtigen Projekte auswählen.

Betrachten wir die potenziellen Kosten für die Instandhaltung einer fertiggestellten Immobilie:

• Service Charge (eine jährliche Gebühr, die an die Hausverwaltung gezahlt wird, welche für die Instandhaltung des Gebäudes oder der gesamten Anlage nach der Inbetriebnahme verantwortlich ist);
• Laufende oder größere Reparaturen;
• Möblierung;
• Reinigung;
• Nebenkosten (die unabhängig davon anfallen, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht; in der Regel gibt es einen Mindestbetrag für Strom, Wasser und Klimatisierung);
• Darlehensraten (falls die Immobilie über eine Hypothek finanziert wurde);
• Sonstige Ausgaben.

Die aufgeführten Kosten sind nicht universell und treffen nicht auf jeden Fall zu. Bei der Bewertung des potenziellen Gewinns ist es jedoch wichtig zu berücksichtigen, welche dieser Ausgaben anfallen könnten.

Die Rentabilität einer bestimmten Immobilie hängt davon ab, zu welchem Zweck sie genutzt wird. Naturgemäß ist der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Vermietung eine weitaus rentablere Investition als der Kauf einer Immobilie, die ungenutzt bleibt.
Für diejenigen, die am Erwerb einer Immobilie in Dubai zur Vermietung interessiert sind, kann die Rentabilität der Investitionen 8–10 % pro Jahr erreichen. Einige besonders liquide Objekte können sogar Renditen von bis zu 20 % jährlich generieren. Diese Erträge sind deutlich höher als in anderen Weltmetropolen wie London, Paris oder Tokio.

Um die Rentabilität einer Immobilieninvestition in Dubai zu bestimmen, ist es wichtig, sowohl das potenzielle Einkommen zu kalkulieren als auch die mit der Instandhaltung der Immobilie verbundenen Kosten abzuschätzen. Zu den Ausgaben für Mietobjekte gehören:

• Versicherung (optional);
• Service Charge (Instandhaltungsgebühr);
• Zahlung von Nebenkosten (besonders relevant bei kurzfristiger Vermietung, wie etwa bei Ferienunterkünften);
• Provision für die Hausverwaltung, die für die Vermietung der Immobilie verantwortlich ist;
• Eventuelle Reparaturen;
• Anschaffung von Haushaltsgeräten, Möbeln und Einrichtungsgegenständen;
• Sonstige Ausgaben.

Zur Berechnung der Rentabilität (ROI) einer Mietimmobilie verwenden wir die folgende Formel:

Betrachten wir ein reales Beispiel auf Basis eines Studio-Apartments im Projekt Park View Tower in Jumeirah Village Circle (JVC). Der Eigentümer kaufte ein möbliertes Studio für 530.000 AED direkt vom Bauträger in einer Bartransaktion. Der Mieter, der die Einheit derzeit bewohnt, zahlt eine monatliche Miete von 6.500 AED (einschließlich Nebenkosten von ca. 1.000 AED pro Monat). Wir berücksichtigen zudem die jährliche Service Charge von etwa 7.065 AED, die vom Eigentümer getragen wird. In der Praxis sieht die Formel wie folgt aus:

Netto-ROI = ((6.500 AED * 12 Monate) — (1.000 AED * 12 Monate + 7.065 AED)) / 530.000 AED * 100 % = (78.000 — 19.065) / 530.000 * 100 % = 11 % Netto-ROI.

Dieses Renditeniveau gilt in Dubai als sehr solide. In den erstklassigen Touristenvierteln der Stadt können Eigentümer durch professionelle Immobilienverwaltung sogar einen ROI von bis zu 20 % erzielen.

Neben der langfristigen Vermietung sind Kurzzeitmieten – wie im obigen Beispiel beschrieben – in Dubai äußerst beliebt. Eine enorme Anzahl von Touristen trifft fast kontinuierlich ein, um ein Wochenende, fünf Tage oder eine Woche in allem zu verbringen, was von Luxusvillen bis hin zu bescheideneren, erschwinglichen Apartments reicht. Um es zu wiederholen: Es gibt zwei Hauptarten der Vermietung in Dubai: langfristig (mit einem im Ejari-System registrierten Jahresvertrag) und kurzfristig (was sich in der Regel auf monatliche oder tägliche Mieten bezieht). Kurzaufenthalte werden oft unter der Kategorie Holiday Homes (Ferienunterkünfte) zusammengefasst, wobei der Schwerpunkt speziell auf Wochen- und Tagespreisen liegt. Menschen besuchen Dubai mit den unterschiedlichsten Zielen und Absichten, sodass jede Zielgruppe einen maßgeschneiderten Ansatz und verschiedene Arten von Angeboten benötigt.

Rentabilität von Immobilieninvestitionen in Dubai

Dubai ist nicht nur eines der weltweit beliebtesten Reise- und Resortziele, sondern auch eine Stadt, in der Millionen von Menschen von einem Leben träumen. Aufgrund dessen ist die Nachfrage über verschiedene Immobilientypen hinweg stark, angefangen bei Studio-Apartments über Häuser im mittleren Segment bis hin zu Luxusvillen. Die Lage spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, wobei sich die Nachfrage nicht nur auf Gebiete am Strand beschränkt. Immobilien in entlegeneren Stadtteilen sind ebenso sehr gefragt. Beispielsweise ist Dubai Studio City ein Gebiet, das bei Studio-Apartments eine Rekordrendite von 10,9 % aufgewiesen hat. Studio-Apartments sind zudem in Lagen wie Al Warsan, The Greens, Barsha Heights und International City sehr beliebt. Es gibt eine Vielzahl an Marktinfografiken und Statistiken, die Investoren dabei helfen zu identifizieren, welche Immobilienkategorien am liquidesten und rentabelsten sind. Um jedoch die effektivste Investitionsentscheidung zu treffen, wird dringend empfohlen, die Hilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen.

Die Nachfrage nach Immobilien in Dubai steigt kontinuierlich an. Allein im vergangenen Jahr wuchs der Erwerb von Apartments, Villen und Büroflächen um das etwa 1,5- bis 2,5-fache. Dieses stabile Nachfragewachstum bestätigt, dass Immobilien in Dubai weiterhin eine rentable und vielversprechende Investitionsmöglichkeit darstellen. Darüber hinaus können sich Immobilieninvestoren über das Investorenprogramm für einen Aufenthaltstitel in Dubai qualifizieren. Um sich im Jahr 2026 für ein Investorenvisum zu qualifizieren, hat das Dubai Land Department (DLD) noch flexiblere Bedingungen eingeführt als bisher. Es gibt keine Mindestpreisgrenze mehr für die Beantragung eines 2-jährigen Investorenvisums (zuvor lag die Anforderung bei 750.000 AED, was etwa 204.000 $ entspricht); es gelten jedoch bestimmte andere Anforderungen, wie etwa, dass die Immobilie fertiggestellt sein muss (der Bau muss abgeschlossen sein). Es gibt auch spezifische Nuancen hinsichtlich des Miteigentums zwischen rechtmäßigen Ehepartnern. Für das 10-jährige Golden Visa kann die Immobilie Off-Plan (noch im Bau befindlich) sein, ihr Wert muss jedoch bei mindestens 2 Millionen AED (545.000 $) liegen. Alternativ kann ein Investor eine beliebige Anzahl von Immobilien besitzen, sofern deren Gesamtwert für den Antrag auf das Golden Visa mindestens 2 Millionen AED beträgt.

Es ist ebenfalls wichtig anzumerken, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien für ein Golden Visa für Investoren berechtigen können.

So steigern Sie die Rentabilität von Immobilien

Bei der langfristigen Vermietung von Apartments können Investoren eine jährliche Rendite von etwa 7–8 % erwarten, während die Rendite in einigen Gebieten 10–12 % erreichen kann. Bei Villen liegt die durchschnittliche Rendite in der Regel bei etwa 5–6 %. Obwohl Immobilien in Dubai bereits hohe Erträge bieten, suchen Investoren naturgemäß immer nach Wegen, ihre Gewinne weiter zu maximieren.
Es gibt zwei Hauptwege, um die Rentabilität zu steigern:

• Steigerung des Marktwerts der Immobilie;
• Senkung der Ausgaben und Betriebskosten.

Die Steigerung des Marktwerts einer Immobilie kann dazu beitragen, die Gewinne zu erhöhen, erfordert jedoch oft eine angemessene Rechtfertigung gegenüber potenziellen Mietern oder Käufern und ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dies kann Werbekosten, Verbesserungen oder Modernisierungen an der Immobilie umfassen. In einigen Fällen kann die Rentabilität aufgrund der Lage der Immobilie ganz natürlich steigen. Immobilien, die sich in der Nähe von Wasser, in der ersten Meereslinie oder in einer begehrten Gegend der Stadt befinden, können Investoren Renditen von 200–300 % einbringen.

Eine weitere Option ist die Kostensenkung. Obwohl diese Sorgfalt bis ins Detail erfordert, wird sie oft als die effektivere Methode angesehen. Bei Mietobjekten können Investoren mit Verwaltungsgesellschaften zusammenarbeiten, die geringere Provisionen verlangen, die Instandhaltungskosten senken oder die Betriebskosten optimieren. Beispielsweise kann Bettwäsche statt alle sechs Monate nur einmal im Jahr ersetzt werden, während unnötige kleine Annehmlichkeiten wie Einweg-Shampoo oder Hausschuhe minimiert werden können. Es ist auch möglich, die Ausgaben zu senken, indem bei notwendigen Wartungsarbeiten preiswertere Reparaturspezialisten beauftragt werden. Eine gute Strategie zur Kostensenkung ist der Erwerb einer Immobilie zu einem niedrigeren Preis oder die Wahl eines längeren Zahlungsplans. Ein niedrigerer Kaufpreis in Kombination mit steigenden Mietpreisen führt naturgemäß zu mehr Gewinn. Gleichzeitig wird empfohlen, mit professionellen Immobilienmaklern zusammenzuarbeiten, um potenzielle unangenehme Situationen wie Betrug oder den Erwerb einer illiquiden Immobilie zu vermeiden.

Bei der Entscheidung, eine Immobilie in Dubai zu kaufen, ist es wichtig, auf einige Faktoren zu achten:

• Die Lage der Immobilie (direkt am Strand, Stadtzentrum oder Wohnviertel, da verschiedene Gebiete unterschiedliche Käufer- und Mietermärkte anziehen);
• Die Nähe zu Verkehrsmitteln, Geschäften und anderer Infrastruktur;
• Die Kosten und die Qualität der Immobilienverwaltung;
• Hypothekenzinsen und die allgemeinen Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Kaufs.

Investitionen in Dubai gelten als äußerst sicher, da es eine der sichersten Städte der Welt ist, mit Gesetzen und einer Gesetzgebung, die Investitionen sorgfältig regulieren und schützen. Darüber hinaus flößt Dubai nicht nur als Stadt, sondern auch als starke und stabile Wirtschaft Vertrauen ein. Dies ist einer der Hauptgründe, warum sich viele Anleger für eine Investition in den Immobilienmarkt von Dubai entscheiden. Um jedoch die Sicherheit der Vermögenswerte zu gewährleisten, wird dringend empfohlen, alle Transaktionen über eine professionelle Immobilienagentur abzuwickeln.