Rentabilitatea investiției în proprietățile imobiliare din Dubai

Fiecare persoană, mai devreme sau mai târziu, întâmpină probleme legate de păstrarea economiilor acasă, sub saltea, întrucât este o idee nesigură și absurdă. Unii apelează la serviciile băncilor, alții tranzacționează la bursă sau caută soluții de investiții. Indiferent pentru ce optați, merită să evaluați rentabilitatea investiției înainte de a decide cum anume să păstrați și să creșteți economiile disponibile.

Investiții imobiliare în Dubai

Nu este un secret faptul că traiul în EAU este considerat de multe persoane un simbol al prosperității și succesului. De altfel, mulți străini aleg să investească în proprietăți imobiliare în Dubai. Atracția investițiilor se datorează condițiilor fiscale favorabile (sau mai degrabă absența acestora pentru proprietarii de bunuri imobiliare rezidențiale), infrastructurii moderne și profiturilor generoase de pe urma investițiilor. În special, comunitatea musulmană poate fi plăcut surprinsă să știe că la achiziționarea unei proprietăți primare de la dezvoltatori este aplicat contractul Sharia.

În 2002, a fost emis un decret care a deschis posibilitatea străinilor de a deține proprietăți în EAU. Această decizie a dat startul boom-ului construcțiilor în Dubai. Mai târziu, în 2007, a fost adoptată o lege extrem de importantă privind introducerea unor conturi escrow obligatorii – inovație care permite dezvoltatorilor să-și autorizeze proiectele imobiliare și să le vândă. Cu fiecare an, numărul investitorilor străini crește spectaculos.

Investițiile pe piața imobiliară din Dubai aduc profituri maxime datorită absenței impozitului pe proprietate.

Pentru mulți dintre cei neinițiați, acest lucru poate părea de domeniul fantasticului, însă în Dubai nu există într-adevăr taxele și impozitele cu care sunt obișnuiți locuitorii din Europa sau America, cum ar fi impozitul pe venit, impozitul pe câștigurile de capital sau diversele contribuții sociale obligatorii. La urma urmei, în unele țări, taxele pot absorbi până la 60% din veniturile câștigate.

În Dubai există o taxă similară cu TVA-ul (5%), care se aplică bunurilor și serviciilor, dar nu vizează imobilele rezidențiale sau veniturile obținute din închirierea acestora. Excepție fac apartamentele hoteliere, deoarece acestea sunt considerate o activitate comercială organizată. De asemenea, există un impozit pe profitul companiilor de 9%, dar acesta se aplică doar mediului de afaceri și sub rezerva anumitor condiții.

Cel puțin până în prezent, în Dubai nu există impozite pe proprietatea rezidențială, ceea ce face din acest emirat un adevărat paradis atât pentru persoanele fizice, cât și pentru diverse afaceri (mici sau mari), pentru freelanceri și nu numai.

Imaginați-vă că antreprenorii se pot concentra 100% pe dezvoltarea afacerii lor, fără a pierde timp cu verificarea datelor fiscale, întocmirea unor rapoarte numeroase sau gestiunea contribuțiilor. Sperăm ca această situație să se mențină cât mai mult timp. Acesta este avantajul investițional cheie al Dubaiului pentru întreaga lume. Puteți afla mai multe despre tipurile de impozite și particularitățile calculului acestora în analiza noastră pe această temă.

Cu fiecare an, numărul investitorilor străini crește spectaculos. Nu este surprinzător faptul că doar în 2021 investițiile străine în sectorul imobiliar din Dubai au totalizat 27 de miliarde de dolari (aproximativ 24,8 miliarde de euro), iar deja în primul trimestru al anului 2026, conform datelor Departamentului Funciar din Dubai (DLD), volumul investițiilor străine a atins aproximativ 40,4 miliarde de dolari (aproximativ 37,2 miliarde de euro), confirmând interesul susținut al investitorilor internaționali pentru piața emiratului.

De ce să investești în Dubai?

Dubai este unul dintre cele mai solicitate zone pe piața imobiliară din EAU. Este considerat chiar capitala investițiilor mobiliare din Orientul Mijlociu. Totuși, merită de analizat în detaliu motivele pentru care este profitabil de cumpărat o proprietate în Dubai.

Dubai propune un număr mare de oportunități în domeniul proprietăților rezidențiale. Ofertele sunt variate de la proiectele în curs de construcție până la imobilele finalizate. Legislația din Dubai reglementează în totalitate investițiile imobiliare și are ca scop protejarea intereselor și siguranței investitorilor.

Conceptul de rentabilitate

Noțiunea de rentabilitate reprezintă raportul dintre profit net și cheltuieli într-o anumită activitate comercială. O afacere sau o investiție reușită are o rentabilitate ridicată, adică înregistrează un profit care acoperă integral cheltuielile de producție, de achiziționare a acțiunilor, a investițiilor sau de întreținere a bunului și generează venituri care depășesc fondurile cheltuite.

Rata de rentabilitate este denumită ROI (Return on Investment, adică Randamentul investiției). În sectorul imobiliar, ROI este profitul obținut din achiziționarea proprietății după deducerea cheltuielilor de investiție. În acest caz, investiția include prețul inițial de achiziție plus costurile de întreținere a proprietății. Pentru ca ROI să poată fi obținut, proprietatea achiziționată trebuie să fie vândută.Totuși, datele statistice privind piața imobiliară pentru perioadele anterioare pot fi utilizate pentru a estima potențialul profit.

Pentru calcularea ROI se aplică următoarea formulă:

Să analizăm un exemplu real bazat pe o proprietate achiziționată off-plan (în fază de proiect) în cadrul complexului Madinat Jumeirah Living, la prețul de lansare oferit de dezvoltatorul Meraas, pentru suma de 2,1 milioane AED. După un an și jumătate, proprietarul a vândut unitatea — în timp ce aceasta era încă în construcție — pentru 3 milioane AED. Astfel, ROI (Randamentul Investiției) = (3 milioane AED — 2,1 milioane AED) / 2,1 milioane AED * 100% = 42%. Desigur, acesta este un calcul simplificat, deoarece vânzarea a fost realizată printr-o agenție, ceea ce înseamnă că vânzătorul a plătit și un comision de intermediere de 2% și a suportat taxe minore (cum ar fi obținerea certificatului NOC). Totuși, chiar și luând în considerare aceste mici cheltuieli, veți fi de acord că Dubaiul oferă randamente cu adevărat impresionante pentru investitorii care aleg proiectele potrivite.

Să luăm în considerare costurile potențiale de întreținere a unei proprietăți finalizate:

• Service charge (o plată anuală către societatea de administrare care gestionează imobilul sau întregul complex după darea în exploatare a proprietății);
• întreținere sau reparații majore;
• mobilarea locuinței;
• curățenie;
• cheltuieli pentru utilități (indiferent dacă cineva locuiește sau nu, se percepe o taxă minimă pentru electricitate, apă, aer condiționat);
• plata pentru împrumut (în cazul în care proprietatea a fost cumpărată cu un credit ipotecar);
• alte cheltuieli.

Cheltuielile enumerate nu sunt un pachet complet și obligatoriu. În orice caz, la evaluarea potențialelor profituri, este necesar să se evalueze care dintre aceste costuri sunt posibile.
Rentabilitatea achiziției este influențată direct și de scopul cumpărării proprietății. Evident că achiziționarea unei proprietăți pentru închiriere este o investiție mult mai profitabilă decât cumpărarea unei proprietăți în Dubai care nu va fi exploatată.

Randamentul investiției pentru cei interesați să cumpere o proprietate în Dubai pentru închiriere poate fi de 8-10% anual în cazul proprietăților finalizate. Unele locuințe cu lichiditate maximă pot atinge profituri anuale pana la 20%. Acest rezultat este un avantaj considerabil față de alte metropole cum ar fi Londra, Paris sau Tokyo.

Pentru a evalua rentabilitatea unei proprietăți pentru închiriere în Dubai, trebuie să calculați câștigul anual al chiriașului, precum și costurile anuale de întreținere. Cheltuieli de întreținere a locuinței date în chirie:

• asigurarea (opțională);
• service charge;
• cheltuieli pentru utilități (în cazul închirieri pe termen scurt în stilul holiday homes);
• comisionul societății de administrare care se ocupă de închirierea apartamentului;
• lucrări de reparații;
• achiziționarea aparatelor electrocasnice, a mobilierului și a decorațiunilor interioare;
• alte cheltuieli.

Pentru a calcula ROI (Randamentul Investiției) pentru o proprietate închiriată, folosim următoarea formulă:

Să analizăm un exemplu real bazat pe un studio în proiectul Park View Tower, situat în Jumeirah Village Circle (JVC). Proprietara a achiziționat un studio mobilat cu 530.000 AED direct de la dezvoltator, printr-o tranzacție cu numerar (cash). Chiriașul care ocupă în prezent această unitate plătește o chirie lunară de 6.500 AED (care include facturile de utilități în valoare de aproximativ 1.000 AED pe lună). Luăm în calcul și taxa de administrare anuală (service charge) de aproximativ 7.065 AED, plătită de proprietar. Astfel, formula aplicată în practică este următoarea:

ROI Net = ((6.500 AED * 12 luni) — (1.000 AED * 12 luni + 7.065 AED)) / 530.000 AED * 100% = (78.000 — 19.065) / 530.000 * 100% = 11% ROI Net.

Acest nivel de rentabilitate este considerat unul excelent în Dubai. În districtele turistice premium ale orașului, proprietarii pot obține chiar și un ROI de până la 20% prin intermediul unui management imobiliar profesionist.

Pe lângă închirierea pe termen lung, închirierile pe termen scurt — așa cum este descris în exemplul de mai sus — sunt extrem de populare în Dubai. Un număr mare de turiști sosesc aproape continuu, dorind să petreacă un weekend, cinci zile sau o săptămână bucurându-se de tot ce oferă orașul, de la vile de lux la apartamente mai modeste și accesibile. Pentru a reitera, în Dubai există două tipuri principale de închirieri: pe termen lung (cu un contract anual înregistrat în sistemul Ejari) și pe termen scurt (care se referă de obicei la închirieri lunare sau zilnice). Sejururile pe termen scurt sunt adesea clasificate în categoria Holiday Homes, punând accentul în special pe tarifele săptămânale și zilnice. Oamenii vizitează Dubaiul cu o varietate largă de obiective și intenții, astfel încât fiecare public țintă necesită o abordare personalizată și diferite tipuri de oferte.

Rentabilitatea investiției imobiliare în Dubai

Dubai se numără printre cele mai populare destinații de vacanță din lume, precum și un paradis urban al viselor în care mulți își doresc să locuiască. În astfel de condiții, locuințele lichide pot fi atât apartamente la prețuri accesibile de închiriere, cât și vile de lux și locuințe de categorie medie. Locuințele din apropierea mării și proprietățile din cartierele periferice ale orașului sunt la mare căutare. De exemplu, Dubai Studio City este cartierul care a înregistrat un randament record de 10,9% pentru garsoniere. Totodată, garsoniere similare sunt populare și în cartierele Al Warsan, The Greens, Barsha Heights și International City. Pentru a facilita căutarea, au fost elaborate infografice pentru a identifica cele mai lichide locuințe dintr-o anumită categorie. Pentru a vă maximiza randamentul investiției, este bine să apelați la serviciile unui agent imobiliar.

Cererea de proprietăți în Dubai este în continuă creștere. Așa că, în ultimul semestru al anului, achiziția de apartamente, vile și birouri a crescut cu 1,5-2,5 ori. Această tendință confirmă opinia că o astfel de investiție este profitabilă și avantajoasă.
În plus, investitorii în proprietăți rezidențiale primesc ușor și rapid viza de investitor pentru a locui în Dubai. Pentru a obține dreptul la o viză de investitor în 2026, Departamentul Funciar din Dubai (DLD) a introdus condiții și mai avantajoase decât cele anterioare. În prezent, nu mai există un prag minim de preț pentru obținerea vizei de investitor pe 2 ani (reamintim că anterior suma era de 750.000 AED, aproximativ 190.000 €), însă există alte condiții specifice, cum ar fi faptul că imobilul trebuie să fie finalizat (construcția trebuie să fie încheiată). De asemenea, există anumite nuanțe în cazul proprietății comune deținute de soți. Pentru Viza de Aur (Golden Visa) pe 10 ani, proprietatea poate fi în stadiu de proiect (off-plan), dar valoarea acesteia trebuie să fie de cel puțin 2 milioane AED (aproximativ 500.000 €). Alternativ, investitorul poate deține oricâte proprietăți dorește, cu condiția ca valoarea lor totală pentru solicitarea Vizei de Aur să fie de cel puțin 2 milioane AED.

Trebuie menționat, că viza de investitor poate fi acordată atât în cazul cumpărării proprietăților rezidențiale, cât și comerciale.

Cum să măriți profitul proprietății imobiliare

La darea în chirie a unui apartament pe termen lung puteți beneficia de un profit de 7-8% pe an, în unele cartiere – 10-12%, iar în cazul unei vile valoarea poate fi de 5-6%.
Cu toate că rata de rentabilitate a proprietăților din Dubai este ridicată, întotdeauna se dorește să se obțină maximum câștig din investiții.

Există două modalități principale de a crește rentabilitatea:

• specularea prețului;
• reducerea costurilor și a cheltuielilor.

Manipularea prețului poate aduce profit, însă presupune și motivarea clientului. De multe ori, aceasta implică costuri suplimentare pentru publicitate, modernizarea locuinței și alte lucrări similare. În unele cazuri, specularea prețului se datorează amplasării strategice a apartamentului. Așa că proprietățile imobiliare din apropierea plajei, din prima linie a mării sau din anumite cartiere ale orașului pot aduce profit de 200-300%. O altă soluție este reducerea costurilor. Această opțiune s-a dovedit a fi adesea mai eficientă, deși pretinde atenție la detalii. Dacă vorbim de oferirea în chirie, puteți găsi o societate de administrare, al cărui comision este mult mai mic decât cel al concurenților, puteți cheltui mai puțini bani pentru întreținerea apartamentului (de exemplu, cumpărarea seturilor de pat o dată pe an, dar nu la fiecare șase luni, reduceți consumul de produse de uz personal de la șampon de unică folosință la papuci), găsiți servicii de reparații la prețuri mai accesibile. Cumpărarea proprietăților la prețuri mai mici și oferirea în chirie pe termen lung poate aduce, de asemenea, profituri mai mari. Prin urmare, pentru a nu ajunge în situații neplăcute de fraudă sau de locuințe ilichide, contactați un agent imobiliar.
La alegerea unei proprietăți în Dubai pentru investiții, merită să acordați atenție următorilor factori:

• locația proprietății (în apropierea plajei, centrul orașului, zonă rezidențială – toate acestea atrag diferite categorii de cumpărători sau chiriași);
• amplasarea în apropierea mijloacelor de transport, a centrelor comerciale și a altor infrastructuri;
• costul și calitatea întreținerii locuinței;
• ratele dobânzilor ipotecare și condițiile de piață la momentul tranzacției.

Cu siguranță, investițiile în Dubai sunt sigure, fiind unul dintre cele mai sigure orașe, cu un sistem legal care reglementează cu strictețe procesul de investiții. De-a lungul anilor, Dubai și-a consolidat credibilitatea ca oraș sigur și economic. De fapt, acest aspect este decisiv în favoarea investiției în proprietăți în Dubai. Totuși, pentru protecția completă a bunurilor, se recomandă ca toate aspectele să fie abordate exclusiv prin intermediul unei agenții imobiliare de profesioniști.