Rentowność inwestycji w nieruchomości w Dubaju

W pewnym momencie życia każdy zdaje sobie sprawę, że trzymanie oszczędności w domu jest zarówno niebezpieczne, jak i bardzo niepraktyczne. Niektórzy korzystają z usług bankowych, inni inwestują na giełdzie, a jeszcze inni szukają zyskownych okazji inwestycyjnych. Niezależnie od tego, przed podjęciem decyzji o sposobie zabezpieczenia i pomnożenia zgromadzonych oszczędności, kluczowe jest ocenienie rentowności danej inwestycji.

Inwestycje w nieruchomości w Dubaju

Nie jest tajemnicą, że życie w ZEA często kojarzy się z bogactwem i sukcesem, co sprawia, że wielu obcokrajowców wybiera właśnie Dubaj na miejsce inwestycji w nieruchomości. Decyzja ta wiąże się z korzystnymi warunkami podatkowymi, a dokładniej z brakiem podatku od nieruchomości dla właścicieli obiektów mieszkalnych. Oprócz tego rozwinięta infrastruktura oraz wysoka rentowność inwestycji to kolejne czynniki, które przyciągają coraz większą liczbę inwestorów. Dla muzułmanów ważna i uspokajająca jest również wiedza, że przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od deweloperów stosowane są umowy zgodne z prawem Szariatu.

Patrząc krótko wstecz, w 2002 roku wydano dekret umożliwiający obywatelom innych państw posiadanie nieruchomości w ZEA na własność. Stało się to punktem wyjścia dla boomu budowlanego w Dubaju. Parę lat później, w 2007 roku, wprowadzono kolejną ważną ustawę dotyczącą korzystania z rachunków powierniczych (Escrow accounts), których stosowanie stało się obowiązkowe dla deweloperów w celu sprzedaży i rejestracji ich projektów.

Inwestowanie w nieruchomości w Dubaju zapewnia wysoką rentowność głównie ze względu na brak podatku od nieruchomości.

Dla osób nieznających tego rynku może to brzmieć niewiarygodnie, ale w Dubaju naprawdę nie ma obciążeń podatkowych powszechnych w Europie czy obu Amerykach — takich jak podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek od zysków kapitałowych czy obowiązkowe składki na fundusze socjalne. W niektórych krajach potrącenia te potrafią pochłonąć nawet do 60% zarobków.

W ZEA obowiązuje co prawda podatek od towarów i usług (VAT) w wysokości 5%, ale dotyczy on produktów oraz usług i nie wpływa na nieruchomości mieszkalne ani na przychody z wynajmu. Jedynym wyjątkiem są apartamenty hotelowe, ponieważ są one klasyfikowane jako zorganizowana działalność komercyjna.

Na dzień dzisiejszy Dubaj pozostaje rajem podatkowym dla osób prywatnych, freelancerów oraz firm każdej wielkości. Wyobraź sobie, że możesz skupić się w 100% na skalowaniu swojego biznesu, nie marnując czasu na audyty podatkowe, skomplikowane deklaracje czy wyliczanie potrąceń od wynagrodzeń.

Mamy nadzieję, że to sprzyjające otoczenie utrzyma się bezterminowo, ponieważ pozostaje ono kluczowym atutem inwestycyjnym Dubaju na arenie międzynarodowej. Więcej informacji na temat rodzajów podatków oraz zasad ich naliczania znajdą Państwo w naszym przeglądzie na ten temat.

Dlatego nie dziwi fakt, że w samym tylko 2021 roku zagraniczne inwestycje w dubajskie nieruchomości osiągnęły wartość 27 miliardów dolarów, a już do pierwszego kwartału 2026 roku, według danych Dubai Land Department (DLD), wolumen inwestycji zagranicznych wyniósł około 40,4 miliarda dolarów, co potwierdza niesłabnące zainteresowanie międzynarodowych inwestorów rynkiem tego emiratu.

Dlaczego akurat Dubaj?

Dubaj jest uważany za jeden z najbardziej atrakcyjnych emiratów pod względem inwestycyjnym. Często określa się go mianem lidera na Bliskim Wschodzie, jeśli chodzi o możliwości lokowania kapitału. Ważne jest jednak, aby przyjrzeć się bliżej temu, czy zakup nieruchomości w Dubaju jest rzeczywiście opłacalny.

Dubaj oferuje szeroką gamę możliwości w sektorze nieruchomości mieszkalnych. Obejmuje to zarówno gotowe obiekty, jak i projekty będące w trakcie budowy. Przepisy oraz prawo w Dubaju zapewniają jasne regulacje dotyczące inwestycji w nieruchomości oraz chronią interesy i bezpieczeństwo inwestorów.

Rentowność jako pojęcie

Pojęcie rentowności wynika z relacji między zyskiem a wydatkami w danym rodzaju działalności komercyjnej. Efektywny biznes lub udana inwestycja charakteryzuje się wysoką rentownością, co oznacza, że generuje wystarczający zysk, aby pokryć koszty — w tym zakup udziałów oraz utrzymanie aktywów — zapewniając jednocześnie dodatkowy dochód wykraczający poza początkowe nakłady.

Jednym z najważniejszych wskaźników rentowności jest ROI (zwrot z inwestycji). W przypadku nieruchomości ROI odnosi się do zysku wygenerowanego z zakupu obiektu po odliczeniu wszystkich wydatków związanych z inwestycją. Inwestycje te obejmują początkową cenę zakupu powiększoną o wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Aby obliczyć rzeczywisty ROI dla konkretnej nieruchomości, obiekt ten musi ostatecznie zostać sprzedany. Jednak przy kalkulowaniu potencjalnych zysków można również wykorzystać dane statystyczne dotyczące rynku nieruchomości z poprzednich lat.

Do obliczenia ROI nieruchomości często stosuje się następujący wzór:

Przyjrzyjmy się przykładowi z prawdziwego zdarzenia, opartemu na nieruchomości zakupionej na etapie projektu (off-plan) w kompleksie Madinat Jumeirah Living po cenie startowej od dewelopera Meraas za kwotę 2,1 miliona AED. Po półtora roku właściciel sprzedał ten lokal — gdy inwestycja była jeszcze w budowie — za 3 miliony AED. W ten sposób ROI = (3 mln AED — 2,1 mln AED) / 2,1 mln AED * 100% = 42%. Oczywiście jest to uproszczona kalkulacja, ponieważ sprzedaż została przeprowadzona za pośrednictwem agencji, co oznacza, że sprzedający zapłacił również 2% prowizji maklerskiej i poniósł drobne opłaty (takie jak uzyskanie certyfikatu NOC — czyli zaświadczenia o braku sprzeciwu). Niemniej jednak, nawet biorąc pod uwagę te niewielkie wydatki, trzeba przyznać, że Dubaj oferuje naprawdę imponujące stopy zwrotu dla inwestorów, którzy wybierają odpowiednie projekty.
Rozważmy potencjalne koszty utrzymania gotowej nieruchomości:

• Opłata eksploatacyjna (Service charge): roczna płatność wnoszona na rzecz firmy zarządzającej, która jest odpowiedzialna za utrzymanie budynku lub całego osiedla po oddaniu nieruchomości do użytku;
• Bieżące lub kapitalne remonty;
• Umeblowanie;
• Sprzątanie;
• Opłaty za media (które muszą być opłacane niezależnie od tego, czy ktoś mieszka w nieruchomości, czy nie; zazwyczaj obowiązuje stawka minimalna za energię elektryczną, wodę i klimatyzację);
• Spłaty kredytu (jeśli nieruchomość została zakupiona na kredyt hipoteczny);
• Inne wydatki.

Wymienione wydatki nie są uniwersalne i nie mają zastosowania w każdym przypadku. Jednak przy ocenie potencjalnego zysku ważne jest, aby wziąć pod uwagę, które z tych kosztów mogą się pojawić.

Rentowność konkretnej nieruchomości zależy od celu, w jakim jest ona wykorzystywana. Naturalnie, zakup i użytkowanie nieruchomości w celach wynajmu jest znacznie bardziej zyskowną inwestycją niż zakup obiektu, który będzie stał niewykorzystany.

Dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości w Dubaju z przeznaczeniem na wynajem, rentowność inwestycji może osiągnąć 8–10% rocznie. Niektóre wysoce płynne nieruchomości mogą generować zwroty na poziomie nawet do 20% rocznie. Taka wysokość stóp zwrotu jest znacznie wyższa niż w innych dużych metropoliach, takich jak Londyn, Paryż czy Tokio.

Aby określić rentowność inwestycji w nieruchomości w Dubaju, należy obliczyć potencjalny dochód, a także oszacować wydatki związane z utrzymaniem obiektu. Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości na wynajem obejmują:

• Ubezpieczenie (opcjonalne);
• Opłatę eksploatacyjną (Service Charge);
• Opłaty za media (szczególnie istotne w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod najem krótkoterminowy, takich jak domy wakacyjne);
• Prowizję wypłacaną firmie zarządzającej, która jest odpowiedzialna za wynajem nieruchomości;
• Potencjalne naprawy;
• Zakup sprzętu AGD, mebli i wszelkich elementów wyposażenia wnętrz;
• Inne wydatki.

Aby obliczyć wskaźnik ROI (zwrot z inwestycji) dla nieruchomości na wynajem, stosujemy następujący wzór:

Przyjrzyjmy się przykładowi z prawdziwego zdarzenia, opartemu na mieszkaniu typu studio w projekcie Park View Tower zlokalizowanym w dzielnicy Jumeirah Village Circle (JVC). Właściciel kupił umeblowane studio za kwotę 530 000 AED bezpośrednio od dewelopera w ramach transakcji gotówkowej. Najemca aktualnie wynajmujący ten lokal płaci miesięczny czynsz w wysokości 6 500 AED (co obejmuje opłaty za media wynoszące w przybliżeniu 1 000 AED miesięcznie). Uwzględniamy również roczną opłatę eksploatacyjną w kwocie około 7 065 AED, którą opłaca właściciel. Tym samym powyższy wzór w praktyce wygląda następująco: ROI netto = ((6 500 AED * 12 miesięcy) — (1 000 AED * 12 miesięcy + 7 065 AED)) / 530 000 AED * 100% = (78 000 — 19 065) / 530 000 * 100% = 11% ROI netto. Taki poziom stopy zwrotu jest uważany w Dubaju za bardzo atrakcyjny i stabilny. W najważniejszych turystycznych dzielnicach miasta właściciele mogą osiągnąć nawet do 20% ROI dzięki profesjonalnemu zarządzaniu nieruchomościami.

Oprócz najmu długoterminowego, w Dubaju ogromną popularnością cieszy się najem krótkoterminowy — tak jak opisano w powyższym przykładzie. Ogromna liczba turystów przybywa tu niemal nieprzerwanie, chcąc spędzić weekend, pięć dni lub tydzień i korzystać z wszelkich udogodnień — od luksusowych willi po bardziej skromne, przystępne cenowo apartamenty. Przypomnijmy, że w Dubaju wyróżnia się dwa główne rodzaje najmu: długoterminowy (z roczną umową zarejestrowaną w systemie Ejari) oraz krótkoterminowy (który zazwyczaj odnosi się do wynajmu w ujęciu miesięcznym lub dziennym). Pobyty krótkoterminowe są często klasyfikowane w kategorii domów wakacyjnych (Holiday Homes), koncentrując się w szczególności na stawkach tygodniowych i dziennych. Ludzie odwiedzają Dubaj w bardzo różnych celach i z różnymi zamiarami, dlatego każda grupa docelowa wymaga indywidualnego podejścia oraz odmiennych rodzajów ofert.

Rentowność inwestycji w nieruchomości w Dubaju

Dubaj to nie tylko jedna z najpopularniejszych destynacji turystycznych i kurortów na świecie, ale także miasto, w którym marzą o życiu miliony ludzi. Z tego powodu popyt jest wysoki na różne rodzaje nieruchomości, począwszy od mieszkań typu studio, poprzez domy ze średniej półki cenowej, aż po luksusowe wille. Lokalizacja również odgrywa istotną rolę, jednak popyt nie ogranicza się wyłącznie do obszarów położonych bezpośrednio przy plaży. Nieruchomości zlokalizowane w bardziej oddalonych częściach miasta również cieszą się dużym zainteresowaniem. Na przykład Dubai Studio City to rejon, który odnotował rekordowy, wynoszący 10,9% zwrot z inwestycji w przypadku mieszkań typu studio. Są ze również bardzo popularne w takich lokalizacjach jak Al Warsan, The Greens, Barsha Heights oraz International City. Istnieje wiele różnych infografik oraz statystyk rynkowych, które pomagają inwestorom określić, które kategorie nieruchomości są najbardziej płynne i zyskowne. Niemniej jednak, aby podjąć najbardziej efektywną decyzję inwestycyjną, wysoce zalecane jest skorzystanie z pomocy doświadczonego agenta nieruchomości.
Popyt na nieruchomości w Dubaju stale rośnie. W ciągu zaledwie ostatniego roku zakup apartamentów, willi i powierzchni biurowych wzrósł około 1,5–2,5 raza. Ten stabilny wzrost popytu potwierdza, że nieruchomości w Dubaju pozostają zyskowną i obiecującą okazją inwestycyjną. Ponadto inwestorzy na rynku nieruchomości mogą kwalifikować się do uzyskania prawa pobytu w Dubaju w ramach programu inwestorskiego. Aby kwalifikować się do otrzymania wizy inwestorskiej w 2026 roku, Dubai Land Department (DLD) wprowadził jeszcze bardziej elastyczne warunki niż te, które obowiązywały dotychczas. Nie ma już minimalnego progu cenowego przy ubieganiu się o 2-letnią wizę inwestorską (poprzednio wymogiem było 750 000 AED, co odpowiada 204 000 USD); mają jednak zastosowanie pewne inne wymagania, takie jak ukończenie budowy nieruchomości (konstrukcja musi być w pełni sfinalizowana). Istnieją również specyficzne niuanse dotyczące współwłasności majątkowej między prawnymi małżonkami. W przypadku 10-letniej Złotej Wizy (Golden Visa) nieruchomość może być zakupiona na etapie projektu (off-plan / w budowie), ale jej wartość musi zaczynać się od 2 milionów AED (545 000 USD). Alternatywnie, inwestor może posiadać dowolną liczbę nieruchomości, pod warunkiem że ich łączna całkowita wartość przy składaniu wniosku o Złotą Wizę wynosi co najmniej 2 miliony AED.

Warto również zauważyć, że zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne mogą kwalifikować do otrzymania inwestorskiej Złotej Wizy.

Jak zwiększyć rentowność nieruchomości

W przypadku wynajmu mieszkań na zasadach długoterminowych inwestorzy mogą spodziewać się rocznej stopy zwrotu na poziomie około 7–8%, podczas gdy w niektórych rejonach zwrot ten może osiągnąć 10–12%. Dla willi średni zwrot wynosi zazwyczaj około 5–6%. Choć nieruchomości w Dubaju już teraz oferują wysokie zyski, inwestorzy naturalnie zawsze szukają sposobów na dalsze maksymalizowanie swoich przychodów.

Istnieją dwa główne sposoby na zwiększenie rentowności:

• Zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości;
• Zmniejszenie wydatków i kosztów operacyjnych.

Zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości może pomóc w podniesieniu zysków, ale często wymaga odpowiedniego uzasadnienia przed potencjalnymi najemcami bądź kupującymi i wiąże się z dodatkowymi kosztami. Mogą one obejmować koszty reklamy, ulepszenia lub modernizację obiektu. W niektórych przypadkach rentowność może wzrosnąć w sposób naturalny ze względu na lokalizację nieruchomości. Obiekty położone blisko wody, w pierwszej linii brzegowej (przy plaży) lub w atrakcyjnej dzielnicy miasta mogą przynieść inwestorom zyski rzędu 200–300%.
Inną opcją jest redukcja kosztów; choć wymaga to skrupulatnej uwagi i dbałości o szczegóły, metoda ta jest często uważana za bardziej skuteczną. W przypadku nieruchomości na wynajem inwestorzy mogą współpracować z firmami zarządzającymi, które pobierają niższe prowizje, ograniczać wydatki na konserwację lub optymalizować koszty operacyjne. Na przykład, zamiast wymieniać pościel co pół roku, można ją zmieniać raz w roku, natomiast zbędne, drobne udogodnienia, takie jak jednorazowe szampony czy kapcie, można ograniczyć do minimum. Możliwe jest również obniżenie wydatków poprzez zatrudnianie bardziej przystępnych cenowo specjalistów od napraw, gdy wymagana jest konserwacja. Dobrą strategią zmniejszania kosztów jest zakup nieruchomości po niższej cenie lub wybór dłuższego planu płatności. Niższa cena zakupu w połączeniu z rosnącymi stawkami wynajmu naturalnie przełoży się na większy zysk. Jednocześnie, aby uniknąć potencjalnych nieprzyjemnych sytuacji związanych z oszustwami lub zakupem mało płynnej nieruchomości, zaleca się współpracę z profesjonalnymi agentami nieruchomości.

Przy wyborze nieruchomości w Dubaju należy zwrócić uwagę na kilka kluczowych czynników:

• Lokalizacja nieruchomości (w pierwszej linii brzegowej / przy plaży, w centrum miasta lub w dzielnicy mieszkaniowej, ponieważ różne obszary przyciągają odmienne rynki kupujących i najemców);
• Odległość nieruchomości od środków transportu, sklepów oraz pozostałej infrastruktury;
• Koszt i jakość utrzymania oraz konserwacji nieruchomości;
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych i ogólne warunki rynkowe w momencie zakupu.

Inwestycje w Dubaju są uważane za wysoce bezpieczne, ponieważ jest to jedno z najbezpieczniejszych miast na świecie, posiadające prawo i ustawodawstwo, które dokładnie regulują oraz chronią kapitał inwestorów. Ponadto Dubaj budzi zaufanie nie tylko jako miasto, ale także jako silna i stabilna gospodarka. Jest to jeden z kluczowych powodów, dla których wielu inwestorów decyduje się ulokować kapitał na dubajskim rynku nieruchomości. Jednak aby zagwarantować pełne bezpieczeństwo swoich aktywów, bezwzględnie zaleca się przeprowadzanie wszelkich transakcji za pośrednictwem profesjonalnej agencji nieruchomości.