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Magazzini negli EAU: rendimenti degli investimenti e quartieri promettenti a Dubai e Abu Dhabi

Dubai rappresenta il principale hub commerciale del Medio Oriente, valorizzando appieno la sua posizione geografica strategica. Gli investitori stanno sfruttando attivamente questo vantaggio allocando capitale nell’immobiliare industriale e logistico.

Mentre in passato gli investitori regionali sceglievano tradizionalmente tra immobili residenziali, ville, uffici e locali commerciali, il 2026 ha visto una svolta strutturale verso l’infrastruttura di magazzino e logistica.

Il fattore scatenante è chiaro: la domanda di spazi logistici ad alte prestazioni a Dubai e Abu Dhabi continua a superare l’offerta disponibile. Le imprese internazionali stanno ampliando la propria presenza regionale, il commercio elettronico registra una forte espansione, la crescita demografica rimane costante e i grandi progetti di ampliamento di porti e aeroporti sono in piena fase di attuazione. Lo stoccaggio e la distribuzione di merci richiedono una rete di strutture moderne che non possono essere realizzate dall’oggi al domani.

Secondo i dati di mercato attuali, l’occupazione media dei magazzini di Classe A negli EAU ha raggiunto il 95%. I canoni di locazione hanno registrato una solida crescita su base annua — quasi +18% a Dubai e +13% ad Abu Dhabi —, rendendo le strutture chiavi in mano particolarmente rare nelle principali zone industriali.

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Driver principali del mercato immobiliare logistico negli EAU

Gli EAU continuano a rafforzare il proprio ruolo di snodo logistico mondiale. Nel Paese convergono i principali corridoi merci che collegano Asia, Europa, Africa e Medio Oriente. Questa rete è ancorata al porto di Jebel Ali a Dubai, al porto di Khalifa ad Abu Dhabi, agli hub aeroportuali e alla rete ferroviaria Etihad Rail.

Etihad Rail costituisce un importante catalizzatore per gli immobili industriali. Collegando direttamente porti marittimi, cluster industriali e centri commerciali interni, velocizza il trasporto merci tra gli emirati. I terreni e i complessi situati vicino alle infrastrutture ferroviarie e portuali godono di un eccellente potenziale di rivalutazione del capitale.

Un secondo fattore determinante è l’espansione dell’e-commerce. Player di primo piano come Amazon richiedono sia ampi centri di adempimento e gestione ordini nelle periferie urbane, sia strutture compatte per l’ultimo miglio vicino alle aree residenziali ad alta densità.

Un terzo elemento chiave è l’afflusso di capitale istituzionale e colossi tecnologici. Società di private equity e fondi di investimento regionali hanno recentemente creato piattaforme congiunte per investire fino a 5 miliardi di dollari in asset logistici nel GCC. Parallelamente, i principali operatori e-commerce collaborano con le zone franche aeroportuali per realizzare hub di distribuzione superiori a 70.000 mq.

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Magazzini a Dubai: quartieri chiave per gli investitori

Dubai rimane il mercato logistico più consolidato degli EAU, ospitando il più grande porto marittimo della regione, aeroporti internazionali e zone franche economiche.

«Abbiamo ricevuto richieste da aziende provenienti da diversi Paesi e settori. Tra queste, un’impresa di colture idroponiche e floricoltura dalla Russia, oltre ad aziende italiane specializzate nella carpenteria metallica di precisione e nei gas refrigeranti e speciali. Questa diversità dimostra che Dubai attrae realtà con esigenze operative e di stoccaggio molto differenti», rileva Olha Novikova, broker presso l’agenzia Al Hayat Almushreqa.

 

Al Quoz

Al Quoz è una delle poche zone industriali storiche integrate direttamente nel centro urbano di Dubai. La posizione la rende ideale per servire i quartieri commerciali centrali e gestire le consegne dell’ultimo miglio. Di conseguenza, le unità di piccole e medie dimensioni a Al Quoz sono molto richieste da retailer online, fornitori di servizi e operatori di dark store.

Vantaggio: Diretta prossimità al consumatore finale.

Svantaggi: Canoni di locazione elevati e offerta limitata di strutture moderne di Classe A. Gli immobili datati e i complessi moderni con ampie vie di accesso, elevata capacità elettrica e altezze interne ottimali mostrano liquidità e valori locativi molto diversi, anche in strade adiacenti.

Jebel Ali e JAFZA

La Jebel Ali Free Zone (JAFZA), sviluppata attorno al porto di Jebel Ali, rimane l’hub logistico fondamentale del Medio Oriente. Serve principalmente multinazionali che gestiscono merci sfuse, import, export e riesportazione. Ulteriore potenziale deriva dal collegamento ferroviario merci e dalla vicinanza a Dubai South e all’Aeroporto Internazionale Al Maktoum.

National Industries Park (NIP)

Situato adiacente a Jebel Ali e Dubai South, il National Industries Park (NIP) ospita importanti attività manifatturiere. Qui si stanno sviluppando nuovi complessi logistici, tra cui un parco logistico da 1,55 milioni di piedi quadrati realizzato da Aldar e DP World. Per gli investitori, NIP offre un equilibrio tra domanda industriale, accesso portuale e potenziale a lungo termine.

Dubai Industrial City e Dubai South

Dubai Industrial City (DIC) è orientata al settore manifatturiero, in particolare agroalimentare e beni di consumo ad alta rotazione (FMCG). A differenza di Al Quoz, DIC e Dubai South sono strutturate per la produzione su larga scala e la distribuzione regionale. I fattori critici includono la potenza elettrica disponibile (kW), la destinazione d’uso del terreno e le opzioni di costruzione su misura.

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Magazzini ad Abu Dhabi: perché gli investitori puntano su KEZAD

Il mercato industriale di Abu Dhabi è strettamente allineato ai programmi industriali statali. Il principale punto di riferimento per la crescita nell’emirato è KEZAD (Khalifa Economic Zones Abu Dhabi), con un tasso di occupazione del 98%. Un tratto distintivo è la disponibilità di diritti di sviluppo fondiario a lungo termine tramite contratti Musataha fino a 50 anni.

Musaffah

Musaffah svolge una funzione simile ad Al Quoz, fornendo supporto industriale e logistico al centro urbano e al settore delle costruzioni di Abu Dhabi.

Abu Dhabi Airports Free Zone (ADAFZ)

ADAFZ registra uno sviluppo accelerato grazie all’accesso diretto alla pista dell’aeroporto, rendendola ideale per e-commerce espresso, stoccaggio farmaceutico refrigerato ed elettronica di valore.

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Formati di magazzino più richiesti

A Dubai, la domanda è concentrata su magazzini di medie dimensioni (tra 1.000 e 4.600 mq). Una strategia di investimento consolidata prevede lo sviluppo di immobili progettati per essere suddivisi in modo modulare in unità autonome (con accessi di carico separati, contatori indipendenti, antincendio, uffici).

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Rendimenti e ritorno sull’investimento

I magazzini completati di Classe A generano circa l’8% lordo annuo.

Gli asset di Classe B rendono circa il 9% lordo annuo (a fronte di maggior rischio e minore liquidità).

Progetti di sviluppo e costruzione su misura (BTS) possono raggiungere rendimenti del 14–18% annuo.

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Regimi di proprietà: piena proprietà vs locazione a lungo termine

La maggior parte delle opportunità nelle zone industriali e franche è strutturata in Leasehold o contratti Musataha (da 25 a 50 anni) piuttosto che in piena proprietà (Freehold).

Lista di controllo per la verifica preliminare

• Durata della concessione del terreno e canoni.
• Meccanismi di rinnovo e indicizzazione.
• Attività commerciali autorizzate e licenze.
• Diritti di cessione e subaffitto.
• Potenza elettrica disponibile (kW) e utenze.
• Conformità alle norme di Civil Defense e prevenzione incendi.
• Spese di gestione e manutenzione del Master Developer.
• Condizioni contrattuali e formule di adeguamento del canone.

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Sintesi strategica per gli investitori

L’immobiliare logistico negli EAU si è evoluto in una asset class primaria. La scarsità di offerta, l’aumento dei flussi commerciali e lo sviluppo infrastrutturale rendono il settore altamente attraente. La selezione degli immobili richiede un approccio tecnico focalizzato su connettività, specifiche dell’immobile e funzionalità operativa.