Rentabilnost investicija u nekretnine u Dubaiju

U određenom trenutku u životu, svako se suoči sa saznanjem da je čuvanje ušteđevine kod kuće podjednako nebezbedno i veoma nepraktično. Neki ljudi koriste bankarske usluge, drugi trguju na berzi, a neki traže profitabilne investicione prilike. Bez obzira na to, pre donošenja odluke o tome kako očuvati i uvećati postojeću ušteđevinu, važno je proceniti rentabilnost investicije.

Investicije u nekretnine u Dubaiju

Nije tajna da se život u UAE često povezuje sa bogatstvom i uspehom, zbog čega mnogi stranci biraju upravo Dubai za investiranje u nekretnine. Ova odluka je povezana sa povoljnim poreskim uslovima, tačnije sa odsustvom poreza na imovinu za vlasnike stambenih nekretnina. Pored toga, razvijena infrastruktura i visoka rentabilnost investicija takođe privlače sve više investitora. Za muslimane je takođe važno i umirujuće saznanje da se pri kupovini nekretnina na primarnom tržištu direktno od građevinskih investitora koriste ugovori usklađeni sa šerijatskim pravom.

Osvrćući se nakratko unazad, 2002. godine donet je dekret kojim se stranim državljanima dozvoljava pravo svojine nad nekretninama u UAE. To je postalo polazna tačka građevinskog buma u Dubaiju. Nekoliko godina kasnije, 2007. godine, uveden je još jedan važan zakon koji se odnosi na upotrebu namenskih depozitnih računa (escrow računa), koji su postali obavezni za investitore kako bi mogli da prodaju i registruju svoje projekte.

Investiranje u nekretnine u Dubaiju pruža visoku rentabilnost uglavnom zbog odsustva poreza na imovinu.

Ovo može zvučati neverovatno onima koji nisu upoznati sa tržištem, ali u Dubaiju zaista ne postoje poreska opterećenja uobičajena u Evropi ili Americi — kao što su porez na dohodak građana, porez na kapitalnu dobit ili obavezni doprinosi za socijalne fondove. U nekim zemljama ovi odbici mogu odneti i do 60% nečije zarade.

UAE imaju porez na dodatu vrednost (PDV) od 5%, ali se on primenjuje na robu i usluge i ne utiče na stambene nekretnine niti na prihod od izdavanja. Jedini izuzetak su hotelski apartmani, jer se oni klasifikuju kao organizovana komercijalna delatnost.

Do današnjeg dana, Dubai ostaje poreski raj za pojedince, frilensere i preduzeća svih veličina. Zamislite da možete u potpunosti da se fokusirate na proširenje svog poslovanja bez gubljenja vremena na poreske revizije, komplikovane poreske prijave ili obračunavanje odbitaka od zarada.

Nadamo se da će se ovo povoljno okruženje nastaviti unedogled, jer ono ostaje ključna investiciona prednost Dubaija na globalnoj sceni. Više o vrstama poreza i specifičnostima njihovog obračuna možete saznati u našem pregledu na ovu temu.

Stoga nije iznenađenje što su samo u 2021. godini strane investicije u nekretnine u Dubaiju dostigle 27 milijardi dolara, a već do prvog kvartala 2026. godine, prema podacima Odeljenja za zemljište Dubaija (Dubai Land Department – DLD), obim stranih investicija dostigao je približno 40,4 milijarde dolara, što potvrđuje stabilno interesovanje međunarodnih investitora za tržište ovog emirata.

Zašto baš Dubai?

Dubai se smatra jednim od najprivlačnijih emirata za investiranje. Često se pominje kao lider na Bliskom istoku kada su u pitanju investicione prilike. Međutim, važno je detaljnije sagledati da li je kupovina nekretnina u Dubaiju zapravo rentabilna.

Dubai nudi širok spektar mogućnosti u sektoru stambenih nekretnina. To uključuje kako gotove (useljive) nekretnine, tako i projekte koji su u izgradnji. Zakonodavstvo i zakoni u Dubaiju pružaju jasnu regulativu za investicije u nekretnine i štite interese i bezbednost investitora.

Rentabilnost kao pojam

Pojam rentabilnosti proizilazi iz odnosa između dobiti i troškova u određenoj vrsti komercijalne delatnosti. Efikasno poslovanje ili uspešna investicija ima visoku rentabilnost, što znači da ostvaruje dovoljno dobiti da pokrije troškove, uključujući kupovinu udela i održavanje imovine, dok istovremeno obezbeđuje dodatni prihod koji prevazilazi početne troškove.

Jedan od najvažnijih pokazatelja rentabilnosti jeste ROI (povraćaj investicije). U sektoru nekretnina, ROI se odnosi na dobit koja se ostvaruje kupovinom nekretnine nakon odbitka svih troškova povezanih sa investicijom. Ove investicije obuhvataju početnu kupovnu cenu i sve troškove povezane sa održavanjem nekretnine. Da bi se izračunao stvarni ROI za određenu nekretninu, ta nekretnina na kraju mora biti prodata. Međutim, prilikom izračunavanja potencijalnog prinosa mogu se koristiti i statistički podaci o tržištu nekretnina iz prethodnih godina.

Sledeća formula se često koristi za izračunavanje ROI-ja (povraćaja investicije) za nekretninu:
Pogledajmo primer iz stvarnog sveta zasnovan na nekretnini u izgradnji (off-plan) kupljenoj u projektu Madinat Jumeirah Living po početnoj ceni od građevinskog investitora Meraas za 2,1 milion AED. Nakon godinu i po dana, vlasnik je prodao ovu stambenu jedinicu — dok je još bila u izgradnji — za 3 miliona AED. Na taj način, ROI (povraćaj investicije) = (3 miliona AED — 2,1 milion AED) / 2,1 milion AED * 100% = 42%. Naravno, ovo je pojednostavljen proračun, pošto je prodaja izvršena preko agencije, što znači da je prodavac platio i brokersku proviziju od 2% i imao sitne troškove (kao što je dobijanje NOC sertifikata — odnosno potvrde o saglasnosti investitora). Međutim, čak i uzimajući u obzir ove male troškove, morate se složiti da Dubai nudi zaista impresivne prinose za investitore koji odaberu prave projekte.

Razmotrimo potencijalne troškove održavanja završene nekretnine:

• Naknada za održavanje (Service charge): godišnja uplata koja se plaća kompaniji za upravljanje koja je odgovorna za održavanje zgrade ili čitavog stambenog kompleksa, nakon što se nekretnina pusti u rad;
• Tekuće ili kapitalne popravke;
• Opremanje nameštajem;
• Čišćenje;
• Plaćanje komunalnih usluga (koje se moraju plaćati bez obzira na to da li neko živi u nekretnini ili ne; obično postoji minimalni iznos za struju, vodu i klimatizaciju);
• Otplata kredita (ako je nekretnina kupljena putem stambenog kredita, odnosno hipoteke);
• Ostali troškovi.

Navedeni troškovi nisu univerzalni niti odgovaraju svakom pojedinačnom slučaju. Međutim, prilikom procene potencijalne dobiti, važno je uzeti u obzir koji od ovih troškova mogu nastati.

Rentabilnost određene nekretnine zavisi od svrhe u koju se ta nekretnina koristi. Prirodno, kupovina i korišćenje nekretnine u svrhu izdavanja predstavlja daleko profitabilniju investiciju nego kupovina nekretnine koja će ostati neiskorišćena.
Za one koji su zainteresovani za kupovinu nekretnina u Dubaiju u svrhu izdavanja, profitabilnost investicija može dostići 8–10% godišnje. Neke visoko likvidne nekretnine mogu generisati prinose i do 20% godišnje. Ovaj nivo prinosa je znatno viši nego u drugim velikim svetskim metropolama kao što su London, Pariz i Tokio.

Da bi se utvrdila rentabilnost investiranja u nekretnine u Dubaiju, važno je izračunati potencijalni prihod, kao i proceniti troškove povezane sa održavanjem nekretnine. Troškovi povezani sa održavanjem nekretnine za izdavanje uključuju:

• Osiguranje (opciono);
• Naknadu za održavanje (Service Charge);
• Plaćanje komunalnih usluga (posebno relevantno za nekretnine koje se izdaju na kraći rok, kao što su apartmani za odmor);
• Proviziju koja se plaća kompaniji za upravljanje nekretninama koja je odgovorna za izdavanje nekretnine;
• Potencijalne popravke;
• Kupovinu bele tehnike, nameštaja i bilo kojih drugih elemenata enterijera;
• Ostale troškove.

Za izračunavanje ROI-ja (povraćaja investicije) za nekretninu koja se izdaje, koristimo sledeću formulu:

Pogledajmo primer iz stvarnog sveta zasnovan na stanu tipa studio u projektu Park View Tower, koji se nalazi u stambenom kompleksu Jumeirah Village Circle (JVC). Vlasnik je kupio opremljen studio za 530.000 AED direktno od građevinskog investitora putem gotovinske transakcije. Zakupac koji trenutno iznajmljuje ovu stambenu jedinicu plaća mesečnu kiriju od 6.500 AED (što uključuje i račune za komunalne usluge u iznosu od oko 1.000 AED mesečno). Takođe uzimamo u obzir i godišnju naknadu za održavanje od približno 7.065 AED koju plaća vlasnik.

Na taj način, formula u praksi izgleda ovako:
Neto ROI = ((6.500 AED * 12 meseci) — (1.000 AED * 12 meseci + 7.065 AED)) / 530.000 AED * 100% = (78.000 — 19.065) / 530.000 * 100% = 11% neto ROI.

Ovaj nivo prinosa smatra se veoma stabilnim i atraktivnim u Dubaiju. U glavnim turističkim četvrtima grada, vlasnici mogu ostvariti čak i do 20% ROI-ja kroz profesionalno upravljanje nekretninama.
Pored dugoročnog zakupa, kratkoročno izdavanje — kao što je opisano u gornjem primeru — izuzetno je popularno u Dubaiju. Veliki broj turista dolazi gotovo neprekidno, želeći da provedu vikend, pet dana ili nedelju dana uživajući u svemu — od luksuznih vila do skromnijih, pristupačnijih stanova. Da ponovimo, u Dubaiju postoje dve glavne vrste izdavanja: dugoročno (sa godišnjim ugovorom registrovanim u sistemu Ejari) i kratkoročno (što se obično odnosi na mesečno ili dnevno izdavanje). Kratkoročni boravci se često klasifikuju u kategoriju apartmana za odmor (Holiday Homes), sa posebnim fokusom na nedeljne i dnevne cene. Ljudi posećuju Dubai sa veoma različitim ciljevima i namerama, tako da svaka ciljna grupa zahteva pristup krojen po meri i različite vrste ponuda.

Rentabilnost investicija u nekretnine u Dubaiju

Dubai nije samo jedna od najpopularnijih svetskih turističkih i odmarališnih destinacija, već i grad u kojem milioni ljudi sanjaju da žive. Zbog toga je potražnja velika za različitim vrstama nekretnina, u rasponu od stanova tipa studio do kuća srednje klase i na kraju, luksuznih vila. Lokacija takođe igra važnu ulogu, ali potražnja nije ograničena samo na područja uz plažu. Nekretnine koje se nalaze u udaljenijim delovima grada takođe su veoma tražene. Na primer, Dubai Studio City je oblast koja je zabeležila rekordan povraćaj investicije od 10,9% za stanove tipa studio. Stanovi tipa studio su takođe veoma popularni na lokacijama kao što su Al Warsan, The Greens, Barsha Heights i International City. Postoji mnogo različitih tržišnih infografika i statistika koje pomažu investitorima da identifikuju koje su kategorije nekretnina najlikvidnije i najrentabilnije. Međutim, da bi se donela najefikasnija investiciona odluka, preporučuje se pomoć iskusnog agenta za nekretnine.

Potražnja za nekretninama u Dubaiju nastavlja da raste. Samo tokom protekle godine, kupovina stanova, vila i kancelarijskih prostora porasla je približno 1,5 do 2,5 puta. Ovaj stabilan rast potražnje potvrđuje da nekretnine u Dubaiju ostaju profitabilna i perspektivna investiciona prilika. Pored toga, investitori u nekretnine mogu se kvalifikovati za boravak u Dubaiju kroz investitorski program. Da bi se kvalifikovali za investitorsku vizu u 2026. godini, Odeljenje za zemljište Dubaija (Dubai Land Department – DLD) uvelo je još fleksibilnije uslove od onih koji su ranije bili na snazi. Više ne postoji minimalni cenovni prag za podnošenje zahteva za dvogodišnju investitorsku vizu (ranije je uslov bio 750.000 AED, što je jednako 204.000 dolara); međutim, primenjuju se određeni drugi uslovi, kao što je taj da nekretnina mora biti završena (gradnja mora biti potpuno privedena kraju). Takođe postoje specifične nijanse koje se odnose na zajedničko vlasništvo između zakonitih supružnika. Za desetogodišnju Zlatnu vizu (Golden Visa), nekretnina može biti kupljena u izgradnji (off-plan), ali njena vrednost mora počinjati od 2 miliona AED (545.000 dolara). Alternativno, investitor može posedovati bilo koji broj nekretnina, pod uslovom da njihova ukupna kombinovana vrednost za podnošenje zahteva za Zlatnu vizu iznosi najmanje 2 miliona AED.

Takođe je važno napomenuti da se i stambene i komercijalne nekretnine mogu kvalifikovati za dobijanje investitorske Zlatne vize.
Kako povećati rentabilnost nekretnina
Prilikom dugoročnog izdavanja stanova, investitori mogu očekivati godišnji prinos od oko 7–8%, dok u pojedinim oblastima taj prinos može dostići i 10–12%. Za vile, prosečan prinos obično iznosi oko 5–6%. Iako nekretnine u Dubaiju već nude visoke prinose, prirodno je da investitori uvek traže načine da dodatno maksimiziraju svoj profit.

Postoje dva glavna načina za povećanje rentabilnosti:

• Povećanje tržišne vrednosti nekretnine;
• Smanjenje rashoda i operativnih troškova.

Povećanje tržišne vrednosti nekretnine može pomoći u uvećanju dobiti, ali to često zahteva adekvatno opravdanje pred potencijalnim zakupcima ili kupcima i donosi dodatne troškove. Ovo može uključivati troškove oglašavanja, poboljšanja ili modernizaciju same nekretnine. U nekim slučajevima, rentabilnost može rasti prirodno zahvaljujući lokaciji nekretnine. Nekretnine koje se nalaze blizu vode, u prvoj liniji plaže ili u atraktivnom delu grada, mogu investitorima doneti prinose od 200–300%.

Druga opcija je smanjenje troškova, i mada to zahteva pažljivo usmeravanje na detalje, često se smatra efikasnijom metodom. Za nekretnine koje se izdaju, investitori mogu sarađivati sa kompanijama za upravljanje koje naplaćuju niže provizije, smanjiti troškove održavanja ili optimizovati operativne troškove. Na primer, umesto da se posteljina menja svakih šest meseci, ona se može menjati jednom godišnje, dok se nepotrebne sitnice poput jednokratnih šampona ili papuča mogu svesti na minimum. Takođe je moguće smanjiti rashode angažovanjem pristupačnijih majstora i stručnjaka kada je potrebno održavanje. Dobra strategija za smanjenje troškova jeste kupovina nekretnine po nižoj ceni ili odabir dužeg plana plaćanja. Niža kupovna cena u kombinaciji sa rastućim cenama kirije prirodno će rezultirati većom dobiti. Istovremeno, kako bi se izbegle potencijalne neprijatne situacije koje uključuju prevare ili nelikvidne nekretnine, savetuje se saradnja sa profesionalnim agentima za nekretnine.
Kada birate da kupite nekretninu u Dubaiju, važno je obratiti pažnju na nekoliko faktora:

• Lokacija nekretnine (u prvoj liniji plaže / uz plažu, centar grada ili stambena zona, budući da različite oblasti privlače različita tržišta kupaca i zakupaca);
• Koliko je nekretnina blizu prevoza, prodavnica i druge infrastrukture;
• Troškovi i kvalitet održavanja nekretnine;
• Kamatne stope na stambene kredite i opšti tržišni uslovi u trenutku kupovine.

Investicije u Dubaiju smatraju se visoko bezbednim, jer je to jedan od najsigurnijih gradova na svetu sa zakonima i zakonodavstvom koji pažljivo regulišu i štite investicije. Pored toga, Dubai uliva poverenje ne samo kao grad, već i kao jaka i stabilna ekonomija. Ovo je jedan od ključnih razloga zašto mnogi investitori odlučuju da investiraju na tržištu nekretnina u Dubaiju. Međutim, kako bi se osigurala bezbednost imovine, strogo se preporučuje da se sve transakcije obavljaju preko profesionalne agencije za nekretnine.