Investissement d'un client biélorusse à Dubaï

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Témoignages de clients

Pourquoi un bon investissement n’est pas une question de chance, mais de bon choix

Polina Avdeeva

14 juillet 2026

1. Détails de la transaction au moment de l’achat

Projet	Catch Residences by IGO
Type de bien	Appartement 1 chambre, superficie 58 m² (633 sqft)
Quartier	Jumeirah Village Circle (JVC), Dubaï
Statut de la propriété	Vente sur plan
Prix	565 000 AED (environ 142 677 €)
Plan de paiement	60/40, avec un échelonnement de 40 % sur 18 mois après la remise des clés
Date de la transaction	2022

2. Le client et son objectif

Début 2022, un investisseur basé à Minsk (Biélorussie) m’a contactée. Son objectif était simple : sécuriser son capital en achetant un bien qui prendrait de la valeur avec le temps, tout en générant des revenus locatifs stables.

3. Le travail de la consultante

En tant que consultante immobilière, j’ai analysé plusieurs projets et j’ai porté mon choix sur Catch Residences by IGO, dans le quartier de JVC.

J’ai personnellement conseillé de choisir un petit appartement à un étage intermédiaire. Pas le plus cher, mais celui qui serait le plus liquide et le plus recherché sur le marché de la location.

J’ai obtenu une remise de 5 % pour mon client, et le plan de paiement flexible (60 % pendant la construction et 40 % après la remise des clés) a permis à l’investisseur de ne pas bloquer l’ensemble de son capital dès le départ.

4. Résultats

Après la livraison du projet en février 2024, nous avons pris possession de l’appartement, géré la levée de toutes les réserves (snagging) et l’avons entièrement préparé pour la location. Environ 20 000 AED (environ 5 051 €) ont été consacrés à l’ameublement et aux finitions. L’appartement a été loué presque immédiatement.

Depuis lors, il n’y a pratiquement aucune vacance locative et il génère régulièrement entre 70 000 et 75 000 AED par an (environ 17 677 € – 18 939 €). Bien sûr, il y a les charges de copropriété, les frais d’entretien et de gestion locative. Je dis toujours très honnêtement à mes clients : ces dépenses doivent impérativement être prises en compte pour calculer le rendement réel de l’opération.

Cependant, même en incluant tous les coûts, un appartement similaire vaut aujourd’hui environ 950 000 à 1 000 000 AED (environ 239 899 € – 252 525 €). En d’autres termes, en quelques années, l’investisseur a obtenu trois résultats d’un coup :

✔️ Une plus-value immobilière significative ;

✔️ Un revenu passif stable ;

✔️ Un actif liquide qui peut être revendu à tout moment.

5. Conclusion

Ce cas est loin d’être un exemple isolé. Au cours de mes années d’activité, j’ai accompagné des dizaines d’investissements de ce type. La majorité des biens que mes clients ont achetés en 2021-2022 valent aujourd’hui bien plus que leur prix d’achat. Mais ce n’est pas parce qu’ils ont simplement acheté de l’immobilier. C’est parce qu’ils ont acheté le bon immobilier.

Aujourd’hui, on me demande souvent : « Quel est le meilleur promoteur ? ». Et là, ma réponse en surprend plus d’un. Je ne choisis jamais un projet uniquement parce qu’il est construit par un promoteur de renom. Au cours de mes années de pratique, j’ai observé des résultats très contrastés. Il existe des projets de jeunes promoteurs qui affichent une excellente qualité de construction, une forte demande locative, une belle plus-value et un minimum de réserves à la livraison. À l’inverse, certains projets de compagnies très célèbres n’ont malheureusement pas été à la hauteur des attentes des investisseurs, que ce soit en termes de croissance du capital ou de facilité de gestion ultérieure. C’est pourquoi un nom prestigieux n’est jamais ma priorité. Ce qui compte bien plus pour moi, c’est de répondre à cette question : Comment cet appartement fonctionnera-t-il pour son propriétaire dans trois, fink ou sept ans ?

C’est après l’achat que le véritable travail commence. Vendre un appartement, beaucoup en sont capables aujourd’hui. Mais le vrai professionnalisme commence lorsque le client reçoit ses clés :

Prendre livraison de l’appartement

Vérifier la qualité de la construction (snagging)

Exiger la rectification des défauts

Préparer le bien pour la location

Trouver un locataire convenable

Superviser la société de gestion immobilière

Résoudre les problèmes courants

Comprendre les frais réels du propriétaire.

C’est à ce moment précis que l’on comprend à quel point l’investissement a été réussi. C’est pourquoi je dis toujours : « La véritable expertise ne s’arrête pas à la vente. Elle commence après celle-ci. »

Gérer les biens de mes clients depuis des années me permet d’appréhender le marché sous un angle totalement différent. Je sais quels projets se louent facilement, quels appartements prennent de la valeur le plus rapidement, et quelles sociétés de gestion travaillent réellement de manière efficace. Je sais où la livraison se déroule sans encombre et où le propriétaire doit lutter pendant des mois pour obtenir la réparation des malfaçons. C’est une expérience impossible à acquérir si votre travail s’arrête le jour de la signature du contrat.

C’est pourquoi la majorité de mes clients reviennent vers moi pour un deuxième, un troisième, voire un quatrième investissement. Car la meilleure mesure de mon travail n’est pas le nombre d’appartements vendus. La meilleure mesure, ce sont les clients qui, quelques années plus tard, me disent : « Ce fut l’une des meilleures décisions d’investissement de ma vie. Mon seul regret est de ne pas avoir acheté deux ou trois appartements à l’époque. »