Warum eine gute Investition kein Glücksfall ist, sondern die richtige Entscheidung

1. Transaktionsdetails zum Zeitpunkt des Kaufs

2. Der Kunde und seine Aufgabe

Anfang 2022 wandte sich ein Investor aus Minsk (Belarus) an mich. Seine Aufgabe war simpel: Kapital zu sichern, indem er ein Objekt kauft, das im Laufe der Zeit an Wert gewinnt, und gleichzeitig passive Mieteinnahmen zu erzielen.

3. Die Arbeit der Beraterin

1. Als Immobilienberaterin habe ich mehrere Projekte analysiert und mich für Catch Residences by IGO im Viertel JVC entschieden.
2. Ich habe gezielt dazu geraten, ein kompakteres Apartment auf einer mittleren Etage zu wählen. Nicht das teuerste, sondern dasjenige, das auf dem Mietmarkt die höchste Liquidität und Nachfrage aufweisen würde.
3. Ich habe für den Kunden einen Rabatt von 5 % ausgehandelt. Zudem ermöglichte der flexible Zahlungsplan – 60 % während der Bauphase und 40 % nach Fertigstellung –, dass der Investor nicht sein gesamtes Kapital auf einmal binden musste.

4. Die Ergebnisse

Nach der Fertigstellung des Projekts im Februar 2024 haben wir die Wohnung übernommen, die Mängelbeseitigung (Snagging) organisiert und das Objekt vollständig für die Vermietung vorbereitet. Für Möbel und kleinere Anpassungen wurden ca. 20.000 AED (ca. 5.051 €) aufgewendet. Das Apartment wurde fast sofort vermietet.

Seitdem hat es praktisch keinen Leerstand gegeben und bringt stabil 70.000 bis 75.000 AED pro Jahr ein (ca. 17.677 € – 18.939 €). Natürlich fallen Instandhaltungsrücklagen, Nebenkosten und Verwaltungskosten an. Ich sage meinen Kunden immer ehrlich: Diese Ausgaben müssen bei der Berechnung der realen Rendite unbedingt berücksichtigt werden.

Doch selbst unter Berücksichtigung aller Kosten ist eine vergleichbare Wohnung heute bereits rund 950.000 bis 1.000.000 AED wert (ca. 239.899 € – 252.525 €). Das bedeutet, dass der Investor innerhalb weniger Jahre gleich drei Ergebnisse erzielt hat:

✔️ Erhebliches Kapitalwachstum (Wertsteigerung der Immobilie);

✔️ Stabiles passives Einkommen;

✔️ Ein liquides Gut, das sich fast jederzeit veräußern lässt.

5. Fazit

Dieser Fall ist bei weitem kein Einzelfall. In den Jahren meiner Tätigkeit habe ich Dutzende solcher Investitionen begleitet. Die meisten Immobilien, die meine Kunden in den Jahren 2021–2022 erworben haben, sind heute deutlich mehr wert als zum Kaufzeitpunkt. Aber es liegt nicht daran, dass sie einfach nur irgendeine Immobilie gekauft haben. Sie haben die richtige Immobilie gekauft.

Heute werde ich oft gefragt: „Welcher Bauträger ist der beste?“ Meine Antwort überrascht dann viele. Ich wähle ein Objekt niemals nur deshalb aus, weil es von einem namhaften Bauträger errichtet wird. In meinen Praxisjahren habe ich völlig unterschiedliche Ergebnisse gesehen. Es gibt Projekte junger Bauträger, die eine hervorragende Bauqualität, eine hohe Mietnachfrage, ein gutes Wertwachstum und minimale Probleme bei der Übergabe gezeigt haben. Und es gibt Projekte sehr bekannter Konzerne, die die Erwartungen der Investoren leider enttäuscht haben – weder beim Wertzuwachs noch beim Komfort der anschließenden Verwaltung. Daher ist mir ein bekannter Name nie das Wichtigste. Viel wichtiger ist es, folgende Frage zu beantworten: Wie wird diese Wohnung in drei, fünk oder sieben Jahren für ihren Eigentümer arbeiten?

Die eigentliche Arbeit beginnt erst nach dem Kauf. Eine Wohnung verkaufen können heute viele. Aber echte Professionalität zeigt sich erst dann, wenn der Kunde die Schlüssel erhält:

1. Abnahme der Wohnung
2. Prüfung der Bauqualität (Snagging)
3. Durchsetzung der Mängelbeseitigung
4. Vorbereitung des Objekts für die Vermietung
5. Suche nach einem geeigneten Mieter
6. Kontrolle der Hausverwaltung
7. Lösung auftretender Probleme
8. Verständnis der realen Kosten des Eigentümers.

Genau in diesem Moment zeigt sich, wie erfolgreich die Investition wirklich war. Deshalb sage ich immer: „Echte Expertise endet nicht mit dem Verkauf. Sie beginnt erst danach.“

Die langjährige Verwaltung der Immobilien meiner Kunden ermöglicht es mir, den Markt mit ganz anderen Augen zu sehen. Ich weiß, welche Projekte sich leicht vermieten lassen. Welche Wohnungen schneller im Wert steigen. Welche Verwaltungsgesellschaften wirklich effizient arbeiten. Wo die Übergabe reibungslos verläuft und wo der Eigentümer monatelang für die Behebung von Mängeln kämpfen muss. Diese Erfahrung kann man nicht sammeln, wenn die Arbeit am Tag der Vertragsunterzeichnung endet.

Genau aus diesem Grund kommen die meisten meiner Kunden für eine zweite, dritte und sogar vierte Investition zu mir zurück. Weil der beste Gradmesser für meine Arbeit nicht die Anzahl der verkauften Wohnungen ist. Der beste Gradmesser sind Kunden, die nach einigen Jahren sagen: „Das war eine der besten Investitionsentscheidungen meines Lebens. Ich bereue nur eines: dass ich damals nicht zwei oder drei Wohnungen gekauft habe.“

Abbildung. Genau dieses Apartment in Catch Residences.