Perché un buon investimento non è un colpo di fortuna, ma la scelta giusta

Dopo la consegna del progetto nel febbraio 2024, abbiamo preso in consegna l’appartamento, gestito la risoluzione di tutti i difetti di costruzione (snagging) e lo abbiamo preparato interamente per la locazione. Per gli arredi e piccoli lavori di finitura sono stati spesi circa 20.000 AED (circa 5.051 €). L’appartamento è stato affittato quasi immediatamente.

Da allora non ha praticamente mai avuto periodi di sfitto e genera stabilmente tra i 70.000 e i 75.000 AED all’anno (circa 17.677 € – 18.939 €). Naturalmente ci sono le spese condominiali, i costi di manutenzione e di gestione dell’immobile. Dico sempre onestamente ai miei clienti che queste spese vanno assolutamente calcolate per stimare il rendimento reale.

Tuttavia, anche considerando tutti i costi, un appartamento simile oggi vale già circa 950.000 – 1.000.000 AED (circa 239.899 € – 252.525 €). In altre parole, in pochi anni l’investitore ha ottenuto tre risultati contemporaneamente:

✔️ Una crescita significativa del valore dell’immobile (plusvalenza);

✔️ Un reddito passivo stabile;

✔️ Un asset liquido che può essere rivenduto in qualsiasi momento.

Questo caso non è affatto isolato. Negli anni di attività ho seguito decine di investimenti simili. La maggior parte degli immobili acquistati dai miei clienti nel 2021-2022 oggi vale molto di più rispetto al prezzo d’acquisto. Ma il punto non è che abbiano semplicemente comprato un immobile. Hanno comprato l’immobile giusto.

Oggi mi si chiede spesso: “Qual è il costruttore migliore?”. E qui la mia risposta sorprende molti. Non scelgo mai un immobile solo perché è realizzato da un costruttore famoso. Negli anni di pratica ho visto risultati estremamente diversi. Ci sono progetti di giovani costruttori che hanno mostrato un’eccellente qualità costruttiva, un’elevata domanda di affitto, una buona crescita di valore e pochissimi problemi alla consegna. E ci sono progetti di aziende famosissime che, purtroppo, non hanno soddisfatto le aspettative degli investitori, né in termini di plusvalenza né per la comodità della gestione successiva. Pertanto, per me un nome altisonante non è mai la priorità. È molto più importante rispondere alla domanda: Come lavorerà questo appartamento per il suo proprietario tra tre, cinque o sette anni?

Il vero lavoro inizia proprio dopo l’acquisto. Vendere un appartamento oggi è alla portata di molti. Ma la vera professionalità inizia quando il cliente riceve le chiavi:

• Prendere in consegna l’appartamento
• Verificare la qualità costruttiva (snagging)
• Ottenere l’eliminazione dei difetti
• Preparare l’immobile per l’affitto
• Trovare un inquilino adatto
• Supervisionare la società di gestione immobiliare
• Risolvere i problemi quotidiani
• Comprendere le spese reali del proprietario.

È in questo momento che si comprende quanto sia stato indovinato l’investimento. Per questo dico sempre: “La vera esperienza non si esaurisce con la vendita. Comincia subito dopo.”

La gestione pluriennale degli immobili dei miei clienti mi permette di osservare il mercato da una prospettiva completamente diversa. So quali progetti si affittano facilmente, quali appartamenti si rivalutano più rapidamente, quali società di gestione lavorano davvero in modo efficiente, dove la consegna avviene senza problemi e dove invece il proprietario deve lottare per mesi per far riparare i difetti. È un’esperienza impossibile da acquisire se il lavoro termina il giorno della firma del contratto.

Proprio per questo la maggior parte dei miei clienti torna da me per un secondo, terzo e persino quarto investimento. Perché il miglior indicatore del mio lavoro non è il numero di appartamenti venduti. Il miglior indicatore sono i clienti che, a distanza di qualche anno, dicono: “È stata una delle migliori decisioni di investimento della mia vita. Ho un solo rammarico: non aver comprato due o tre appartamenti allora.”