بازدهی سرمایه‌گذاری در املاک دبی:

هر فردی زود یا دیر با این مسئله‌ای مواجه می‌شود که نگهداری پس‌انداز در خانه زیر بالش نا امن و بی‌تدبیری میباشد. برخی به خدمات بانکی روی می‌آورند، برخی در بورس تجارت می‌کنند و برخی دیگر به دنبال سرمایه‌گذاری هستند. در هر صورت، برای تصمیم‌گیری در مورد نحوه حفظ و افزایش پس‌اندازهای موجود، ارزیابی سودآوری سرمایه‌گذاری ضروری است.

سرمایه‌گذاری در املاک دوبی:

برای هیچ‌کس پوشیده نیست که زندگی در امارات متحده عربی در ذهن اکثریت با شاخص ثروت و موفقیت همراه است. در واقع، بسیاری از اتباع خارجی دوبی را به‌عنوان مقصدی برای سرمایه‌گذاری در املاک انتخاب می‌کنند. این تصمیم به‌دلیل شرایط مالیاتی سودمند (یا بهتر بگوییم فقدان مالیات برای دارندگان املاک مسکونی)، زیرساخت‌های توسعه‌یافته و بازدهی بالا در سرمایه‌گذاری است.
ممکن است برای کسانی که با این بازار آشنایی ندارند باورنکردنی به نظر برسد، اما دبی واقعاً فاقد آن بار مالیاتی سنگینی است که در اروپا یا آمریکا رایج است؛ مواردی مانند مالیات بر درآمد شخصی، مالیات بر عایدی سرمایه یا حق بیمه اجباری صندوق‌های اجتماعی. در برخی کشورها، این کسورات می‌تواند تا ۶۰ درصد از درآمد یک فرد را ببلعد.
امارات متحده عربی دارای مالیات بر ارزش افزوده (VAT) ۵ درصدی است، اما این مالیات فقط بر کالاها و خدمات اعمال می‌شود و تأثیری بر املاک مسکونی یا درآمد حاصل از اجاره آن‌ها ندارد. تنها استثنا در این مورد، هتل‌آپارتمان‌ها (Hotel Apartments) هستند، زیرا به عنوان فعالیت‌های تجاری سازمان‌یافته طبقه‌بندی می‌شوند.
تا به امروز، دبی همچنان یک بهشت مالیاتی برای افراد، فریلنسرها و کسب‌وکارهای در هر اندازه باقی مانده است. تصور کنید بتوانید ۱۰۰ درصد تمرکز خود را روی گسترش کسب‌وکارتان بگذارید، بدون اینکه وقت خود را صرف حسابرسی‌های مالیاتی، پرونده‌های پیچیده یا محاسبه کسورات حقوق و دستمزد کنید.
ما امیدواریم که این فضای مساعد برای همیشه ادامه یابد، زیرا این موضوع همچنان مزیت کلیدی دبی برای سرمایه‌گذاری در سطح جهانی است. برای مسلمانان بسیار خوشایند و مهم خواهد بود که بدانند هنگام خرید املاک اولیه از سازندگان، قرارداد شریعت اسلامی اعمال می‌شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد انواع مالیات‌ها و نحوه محاسبه آن‌ها، می‌توانید به بررسی جامع ما در این زمینه مراجعه کنید.

در سال 2002، فرمانی صادر شد که به اتباع خارجی اجازه می‌داد در امارات متحده عربی املاک داشته باشند. این فرمان نقطه عطفی برای رونق ساخت و ساز در دبی بود. کمی بعدتر، در سال 2007، قانونی بسیار مهمی درباره معرفی حساب‌های اسکرو (Escrow) به اجرا درآمد که برای ثبت پروژه‌های سازندگان خانه و فروش الزامی گشت درنتیجه تعداد سرمایه‌گذاران خارجی هر سال به شدت افزایش یافت.

سرمایه‌گذاری در املاک دبی به دلیل عدم وجود مالیات بر املاک، سودآوری بالایی دارد. تعجب‌آور نیست که تنها در سال ۲۰۲۱، سرمایه‌گذاری خارجی در املاک دبی به ۲۷ میلیارد دلار رسید و طبق آمار دپارتمان اراضی دبی (DLD)، حجم سرمایه‌گذاری خارجی در سه ماهه اول سال ۲۰۲۶ به حدود ۴۰.۴ میلیارد دلار رسیده است که نشان‌دهنده علاقه مستمر سرمایه‌گذاران بین‌المللی به بازار این امارت است.

چرا دوبی؟

دبی یکی از محبوب‌ترین امارت‌ها از نظر سرمایه‌گذاری است و حتی به عنوان پیشرو در این زمینه در خاورمیانه شناخته می‌شود. با این حال، لازم است عمیق‌تر به این موضوع بپردازیم که آیا خرید املاک در دبی سودمند است یا خیر.

دبی گزینه‌های بسیاری را در زمینه املاک و مستغلات ارائه می‌دهد، هم در بخش ساختمان‌های تکمیل‌شده و هم در زمینه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های درحال‌ اجرا. قوانین دبی نظارت کاملی بر سرمایه‌گذاری در املاک دارد و هدف آن محافظت از منافع و امنیت سرمایه‌گذاران است.

بازگشت سرمایه به عنوان یک مفهوم:

مفهوم سودآوری به عنوان نسبت سود به هزینه‌ها در فعالیت‌های تجاری مختلف ظهور کرد. کسب و کار کارآمد یا سرمایه‌گذاری‌های موفق دارای سودآوری بالایی هستند، یعنی سودی حاصل می‌کنند که همه هزینه‌های مرتبط با تولید، خرید سهام، سرمایه‌گذاری یا نگهداری دارایی را پوشش می‌دهد و همچنین درآمدی فراتر از منابع مالی سرمایه‌گذاری شده ایجاد می‌کند.

میزان سودآوری با ROI (بازگشت سرمایه) سنجیده می‌شود. در مورد املاک و مستغلات، ROI سود حاصل از خرید ملک پس از کسر هزینه‌های سرمایه‌گذاری است. سرمایه‌گذاری در این مورد شامل هزینه اولیه خرید و تمام هزینه‌های نگهداری ملک می‌شود. برای تحقق ROI، ملک خریداری شده باید فروخته شود. با این حال، برای ارزیابی سود بالقوه، می‌توان از داده‌های آماری بازار املاک و مستغلات در دوره‌های قبلی استفاده کرد.

برای محاسبه ROI، از فرمول زیر استفاده می‌شود:

بیا نگاهی به یک مثال واقعی بیندازیم که بر اساس خرید ملکی Off-plan (در مرحله پیش‌فروش) در پروژه Madinat Jumeirah Living با قیمت زمان عرضه از توسعه‌دهنده (Meraas) به مبلغ ۲.۱ میلیون درهم انجام شده است. پس از یک سال و نیم، مالک این واحد را در حالی که هنوز در حال ساخت بود، به مبلغ ۳ میلیون درهم فروخت. بنابراین، نرخ بازگشت سرمایه (ROI) به این صورت محاسبه می‌شود:
(۳ میلیون درهم — ۲.۱ میلیون درهم) / ۲.۱ میلیون درهم * ۱۰۰٪ = ۴۲٪.
البته این یک محاسبه ساده‌شده است، زیرا فروش از طریق آژانس انجام شده و این یعنی فروشنده ۲٪ کمیسیون کارگزاری پرداخت کرده و هزینه‌های جزئی دیگری (مانند دریافت گواهی عدم اعتراض یا همان NOC) را نیز متحمل شده است. با این حال، حتی با در نظر گرفتن این هزینه‌های کوچک، باید بپذیرید که دبی بازدهی واقعاً چشمگیری را برای سرمایه‌گذارانی که پروژه‌های درست را انتخاب می‌کنند، فراهم می‌آورد.
بیایید هزینه‌های احتمالی نگهداری یک ملک تکمیل‌شده را بررسی کنیم:

• هزینه خدمات (این یک پرداخت سالانه به شرکت مدیریت است که خانه یا کل جامعه را پس از تحویل پروژه مدیریت می کند)
• تعمیر جزئی یا کلی
• مبلمان
• نظافت
• هزینه‌های خدمات عمومی ( کسی در آنجا زندگی کند یا نه، حداقل هزینه‌ای برای برق، آب و تهویه وجود دارد – آبونمان).
• پرداخت اقساط وام (در صورتی که ملک با وام مسکن خریداری شده باشد)
• سایر مخارج

هزینه‌های ذکر شده در همه جا یکسان و اجباری نیستند. با این حال، در ارزیابی سود بالقوه، مهم است که ارزیابی شود کدام یک از آنها پیش‌بینی شده‌اند.

تاثیرپذیری سودآوری خرید همچنین به هدف خرید املاک بستگی دارد. به طور طبیعی، خرید با هدف اجاره دادن بسیار سودآورتر از خرید املاکی که بیکار و صرفاً جهت تبدیل سرمایه بوده.

بازدهی سرمایه‌گذاری برای کسانی که به خرید املاک در دبی برای اجاره‌دادن علاقه‌مند هستند، می‌تواند برای املاک آماده ۸ تا ۱۰ درصد سالانه باشد. برخی از گزینه‌ها با نقدینگی بالا می‌توانند سودی تا ۲۰ درصد سالانه را ارائه دهند. این رقم به‌طور قابل‌توجهی بالاتر از شهرهای بزرگ مانند لندن، پاریس یا توکیو میباشد.

برای تعیین سودآوری سرمایه‌گذاری در املاک دبی، باید سود بالقوه سالانه اجاره بها را محاسبه کرد و همچنین هزینه‌های سالانه نگهداری ملک را ارزیابی نمود.

هزینه‌های نگهداری ملک اجاره‌ای:

• بیمه (اختیاری)
• هزینه خدمات
• پرداخت هزینه‌های سرویس های عمومی (در صورت اجاره کوتاه‌مدت به سبک خانه‌های تعطیلات)
• کارمزد شرکت مدیریت، که به اجاره دادن آپارتمان می‌پردازد
• تعمیرات جاری
• خرید لوازم الکترونیکی، مبلمان و اقلام دکوراسیون داخلی
• مخارج دیگر

برای محاسبه نرخ بازگشت سرمایه (ROI) برای یک ملک اجاره‌ای، از فرمول زیر استفاده می‌کنیم:

بیا نگاهی به یک مثال واقعی بیندازیم که بر اساس یک واحد استودیو در پروژه Park View Tower واقع در منطقه Jumeirah Village Circle (JVC) است. مالک، این استودیوی مبله را به مبلغ ۵۳۰,۰۰۰ درهم به‌صورت نقدی و مستقیم از توسعه‌دهنده خریداری کرده است. مستأجری که در حال حاضر این واحد را در اختیار دارد، ماهانه ۶,۵۰۰ درهم اجاره پرداخت می‌کند (که شامل هزینه‌های قبوض خدماتی به مبلغ تقریبی ۱,۰۰۰ درهم در ماه نیز می‌شود). همچنین هزینه سالانه شارژ ساختمان (Service Charge) را که توسط مالک پرداخت می‌شود و حدود ۷,۰۶۵ درهم است، در نظر می‌گیریم. بنابراین، فرمول در عمل به این صورت است:

ROI خالص = ((۶,۵۰۰ درهم * ۱۲ ماه) — (۱,۰۰۰ درهم * ۱۲ ماه + ۷,۰۶۵ درهم)) / ۵۳۰,۰۰۰ درهم * ۱۰۰٪ = (۷۸,۰۰۰ — ۱۹,۰۶۵) / ۵۳۰,۰۰۰ * ۱۰۰٪ = ۱۱٪ ROI خالص.

این سطح از بازدهی در دبی بسیار عالی محسوب می‌شود. در مناطق اصلی گردشگری شهر، مالکان حتی می‌توانند از طریق مدیریت حرفه‌ای املاک، به بازگشت سرمایه ۲۰ درصدی نیز دست یابند.

علاوه بر اجاره بلندمدت، اجاره‌های کوتاه‌مدت — همان‌طور که در مثال بالا توضیح داده شد — در دبی بسیار محبوب هستند. تعداد زیادی از گردشگران تقریباً به‌طور مداوم وارد شهر می‌شوند و به دنبال گذراندن یک آخر هفته، پنج روز یا یک هفته در گزینه‌های مختلف، از ویلاهای لوکس گرفته تا آپارتمان‌های اقتصادی‌تر هستند. برای تأکید مجدد، دو نوع اصلی اجاره در دبی وجود دارد: بلندمدت (با قرارداد سالانه ثبت‌شده در سیستم ایِجاری – Ejari) و کوتاه‌مدت (که معمولاً به اجاره‌های ماهانه یا روزانه اطلاق می‌شود). اقامت‌های کوتاه‌مدت اغلب در دسته خانه تعطیلات (Holiday Homes) طبقه‌بندی می‌شوند که تمرکز ویژه‌ای بر نرخ‌های هفتگی و روزانه دارند. افراد با اهداف و نیات متفاوتی به دبی سفر می‌کنند، بنابراین هر گروه از مخاطبان هدف، نیازمند رویکردی متناسب و پیشنهادات متفاوتی است.

بازدهی سرمایه گذاری در املاک دبی:

دبی یکی از محبوب‌ترین مقاصد توریستی در جهان و مهاجرت شهری میباشد. زندگی در آن رویای بسیاری از مردم بوده است. در چنین شرایطی، نقدینگی املاک می‌تواند شامل آپارتمان‌هایی با اجاره‌بهای مناسب، ویلاهای مجلل و آپارتمان‌های متوسط باشد. این موضوع در مورد منطقه زندگی نیز صدق می‌کند. هم املاک ساحلی و هم املاک در بخش‌های دورتر شهر متقاضی دارند. برای مثال، دبی استودیو سیتی منطقه‌ای است با بازده سرمایه‌گذاری رکورد 10,9% درصدی برای آپارتمان‌های استودیویی. در عین حال، استودیوها در مناطق الورسان، گرینز، بارشا هایتس و سیتی بین‌المللی نیز محبوب هستند. برای سهولت، اینفوگرافیک‌هایی وجود دارند که به تعیین نقدینگی املاک در یک دسته خاص کمک می‌کنند. برای حداکثر کردن سود سرمایه‌گذاری خود، بهتر است از کمک یک مشاور املاک استفاده کنید.

تقاضا برای املاک در دوبی رو به افزایش است. در این بخش از سال، خرید آپارتمان‌ها، ویلاها و دفاتر تا ۱.۵ تا ۲.۵ برابر افزایش یافته است. و تقاضای رو به رشد این مسئله را تأیید می‌کند که چنین سرمایه‌گذاری سودآور و امیدوارکننده است. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران در املاک مسکونی راهی آسان و سریع برای اقامت در دوبی با ویزای سرمایه‌گذار دریافت می‌کنند. برای دریافت حق ویزای سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۶، دپارتمان اراضی دبی (DLD) شرایطی حتی منعطف‌تر از گذشته ارائه کرده است. اکنون هیچ آستانه قیمتی حداقلی برای دریافت ویزای سرمایه‌گذاری ۲ ساله وجود ندارد (یادآوری می‌شود که پیش از این مبلغ ۷۵۰ هزار درهم معادل ۲۰۴ هزار دلار بود)، اما شرایط خاص دیگری وجود دارد، مانند اینکه ملک باید تکمیل شده باشد (ساخت‌وساز به پایان رسیده باشد). همچنین در مورد مالکیت مشترک توسط زوجین قانونی، نکات خاصی وجود دارد. برای ویزای طلایی ۱۰ ساله، ملک می‌تواند در وضعیت در حال ساخت (Off-plan) باشد، اما ارزش آن باید از ۲ میلیون درهم (۵۴۵ هزار دلار) شروع شود. همچنین سرمایه‌گذار می‌تواند مالک هر تعداد ملک باشد، مشروط بر اینکه ارزش مجموع آن‌ها برای درخواست ویزای طلایی حداقل ۲ میلیون درهم باشد.

همچنین مهم است که توجه داشته باشید هر دو ملک مسکونی و تجاری برای دریافت ویزای سرمایه‌گذاری مناسب هستند.

چگونه سودآوری املاک را افزایش دهیم:

با اجاره بلندمدت آپارتمان‌ها، می‌توان انتظار سود سالانه ۷ تا ۸ درصد را داشت، در برخی مناطق این رقم به ۱۰ تا ۱۲ درصد نیز می‌رسد، و برای ویلاها این شاخص ۵ تا ۶ درصد است. با وجود نرخ سودآوری بالا در املاک دبی، همیشه تمایل به کسب حداکثر سود وجود دارد.

دو راه اصلی برای افزایش سودآوری وجود دارد:

• سوداگری قیمت
• کاهش هزینه‌ها و مخارج

قیمت‌گذاری سوداگرانه می‌تواند سودآور باشد، اما همچنین نیاز به توجیه برای مشتری دارد. اغلب این امر منجر به هزینه‌های اضافی برای تبلیغات، بهبود کیفیت مسکن و غیره می‌شود. هرچند که سوداگری می‌تواند نتیجه‌ای طبیعی از انتخاب مناسب مکان در شهر باشد. به عنوان مثال، املاکی که در نزدیکی دریا، خط اول دریا یا در مناطق خاصی از شهر قرار دارند، می‌توانند برای مالک سود ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی به همراه داشته باشند.

گزینه‌ی دیگر، کاهش هزینه‌هاست. این روش اغلب مؤثرتر است، اگرچه نیاز به توجه به جزئیات دارد. اگر درباره‌ی اجاره صحبت کنیم، می‌توان شرکت مدیریت ملکی را پیدا کرد که درصد کمیسیون آن به‌طور قابل توجهی پایین‌تر از رقبا باشد، می‌توان هزینه‌های نگهداری آپارتمان را کاهش داد (به‌طور کلی، به‌جای هر شش ماه یک بار، یک بار در سال ملحفه‌های جدید بخریم، تعداد وسایل جانبی متنوع را از شامپوی یک‌بار مصرف تا دمپایی کاهش دهیم)، متخصصان ارزان‌تر تعمیرات را پیدا کنیم که زود یا دیر لازم خواهند بود. خرید املاک با قیمت پایین‌تر یا با برنامه‌ی پرداخت طولانی‌تر نیز می‌تواند روشی خوب برای کاهش هزینه‌ها باشد. هزینه‌ی کمتر مسکن در حالی که اجاره در حال افزایش است، سود بیشتری نشان می‌دهد. یک آژانس ملکی می‌تواند از قرار گرفتن در شرایط ناخوشایند کلاهبرداری یا املاک غیرقابل فروش کمک کند.

هنگام انتخاب املاک در دبی برای سرمایه‌گذاری، باید به عوامل زیر توجه کرد:

• موقعیت ملک (ساحل، مرکز شهر، منطقه مسکونی – همه اینها مخاطبان متفاوتی را در میان خریداران یا مستاجران آینده خواهد داشت)
• نزدیکی به وسایل حمل و نقل، فروشگاه‌ها و سایر زیرساخت‌ها
• هزینه و کیفیت خدمات مسکونی
• نرخ بهره بانکی برای وام مسکن و شرایط بازار در زمان معامله

سرمایه‌گذاری در دوبی قطعاً ایمن است، زیرا یکی از امن‌ترین شهرهایی است که قوانین آن فرآیند سرمایه‌گذاری را به‌طور کامل کنترل می‌کند. علاوه بر این، دوبی نه تنها به عنوان یک شهر، بلکه به عنوان یک اقتصاد قابل اعتماد است. این احتمالاً یکی از عوامل کلیدی در تصمیم‌گیری به نفع سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات شهر است. با این حال، برای اطمینان کامل از دارایی‌ها، همه مسائل باید فقط از طریق یک آژانس حرفه‌ای حل شوند.