Comment générer un ROI de 87 % sur 3 ans avec une maison de ville à Dubaï ?

1. Aperçu de la transaction

2. Le client et l’objectif

En juillet 2023, un client nous a sollicités pour trouver une maison de ville destinée à devenir sa résidence familiale principale. Auparavant, il louait un appartement à Deira depuis près de 20 ans.

Après lui avoir présenté plusieurs options, son choix s’est porté sur un projet encore confidentiel sur le marché à cette époque. Baptisé « California Village », il se situe à Dubailand, à proximité d’IMG Worlds et non loin d’Emirates Road.

Cette maison de ville d’angle de trois chambres avec chambre de service (maid’s room) affichait alors un prix de 2,2 millions AED (545 600 €), assorti d’un excellent plan de paiement 30/70 : 30 % durant la phase de construction et 70 % à la remise des clés.

Notre client a hésité, bit pendant qu’il mûrissait sa décision, le promoteur a ajusté le prix de cette même unité à 2 400 000 AED (595 200 €).

3. L’action de la consultante immobilière

1. J’ai sélectionné un projet rare dont j’ai identifié le facteur clé de performance pour une plus-value exponentielle : la faible densité de logements. Ce domaine ne compte que 76 maisons de ville aux configurations similaires. Ce projet s’apparentait à une véritable perle cachée du marché.
2. Sécuriser une unité s’est avéré complexe, car les droits de commercialisation étaient détenus en exclusivité par une seule agence immobilière.
3. Convaincre le client de la pertinence de cet emplacement et lui démontrer que cette propriété surpasserait toutes ses attentes.

4. Résultats

5. Synthèse de la transaction

La surprise la plus agréable attendait le client au moment de la livraison. Les volumes réels de la maison de ville correspondaient parfaitement aux engagements du promoteur, dévoilant des espaces de vie particulièrement généreux — ce qui tranche avec la configuration plus restreinte de nombreux projets contemporains à Dubaï. J’ai d’ailleurs plaisanté avec lui en lui disant qu’il pourrait jouer au football dans son salon. Le terrain privatif entourant la maison est également très vaste, permettant d’y intégrer une petite piscine, des arbres et un espace paysager ombragé.

Les finitions et la qualité des matériaux intérieurs se sont révélées haut de gamme. De plus, la communauté dispose de toutes les infrastructures premium standard : salle de sport, piscine et aires de jeux pour enfants.

La pleine réussite de cette opération s’est concrétisée lorsque le client a pu évaluer la valeur de son bien sur le marché secondaire. S’agissant d’une unité d’angle de trois chambres avec maid’s room disposant d’un grand terrain, les propriétés équivalentes sur les portails immobiliers se négocient actuellement entre 4,5 et 4,7 millions AED (1 116 000 € à 1 165 600 €). Ainsi, le calcul du ROI met en évidence une performance supérieure à 87 % sur trois ans. Bien que notre client n’envisage pas de revendre, cette appréciation en capital confirme la pertinence stratégique de son acquisition.

Il convient également de souligner qu’avant la remise des clés, le client a contracté un prêt hypothécaire bancaire. Par conséquent, il n’a pas eu à mobiliser l’intégralité du solde restant le jour de la livraison. Les liquidités ainsi préservées grâce à cet arbitrage financier ont été immédiatement réinjectées dans la trésorerie de son entreprise. C’est l’une des décisions les plus judicieuses que prennent fréquemment les résidents de Dubaï : utiliser l’effet de levier bancaire de manière stratégique pour acquérir un actif immobilier tout en gardant leur capital disponible pour le développement de leurs activités professionnelles. Compte tenu du recours au crédit, le ROI réel sur fonds propres pour cette unité dépasse aujourd’hui largement les 100 %.