Dubai'de Bir Sıra Ev ile 3 Yılda %87 ROI Nasıl Elde Edilir?

1. İşlem Özeti

2. Müşteri ve Görev

Temmuz 2023’te bir müşterimiz, kendisi ve ailesinin yaşayabileceği bir sıra ev bulmamız talebiyle bize başvurdu. Bu süreçten önce, yaklaşık 20 yıl boyunca Deira bölgesinde kiralık bir dairede ikamet etmekteydi.

Kendisine sunulan birkaç seçenekten sonra, o dönemde piyasada henüz adı pek duyulmamış olan bir projeyi beğendi. Projenin adı “California Village” idi; Dubailand’de, IMG Worlds’e kısa bir mesafede und Emirates Road’a oldukça yakın bir konumda yer alıyordu.

Üç yatak odalı ve hizmetçi odalı (maid’s room) bir köşe sıra ev, o tarihte 2.2 million AED (598.911 USD) fiyata sahipti ve mükemmel bir 30/70 ödeme planıyla sunuluyordu: %30’u inşaat sürecinde, %70’i ise teslimatta (handover) ödenecekti.

Müşterimiz kararsız kaldı ve karar üzerinde düşündüğü esnada, geliştirici aynı ünitenin fiyatını 2.400.000 AED’ye (653.506 USD) yükseltti.

3. Gayrimenkul Danışmanının Çalışması

1. Sermaye değerinde patlayıcı bir büyüme sağlayacak temel faktörü önceden tespit ettiğim nadir bir proje buldum: ünite sayısı azlığı. Bu projede benzer planlara sahip sadece 76 sıra ev ünitesi bulunuyordu. Proje piyasada adeta gizli bir mücevher gibiydi.
2. Bu projeden ünite satın almak oldukça zordu çünkü satış hakları münhasır (exclusive) olarak yalnızca tek bir aracı kuruma aitti.
3. Müşteriyi buranın kendisi için doğru lokasyon olduğuna ve bu evin tüm beklentilerini fazlasıyla karşılayacağına ikna etmekti.

4. Sonuçlar

5. İşlem Analizi ve Değerlendirme

Müşteriyi en çok memnun eden sürpriz, anahtar tesliminde gerçekleşti. Sıra evin fiziki büyüklüğü vaat edilenle birebir uyuşuyordu ve ev gerçekten son derece genişti — Dubai’deki birçok modern projede mülklerin genellikle sıkışık ve dar yapıldığı düşünüldüğünde bu nadir bir durumdu. Hatta müşteriye oturma odasında futbol oynayabileceği yönünde şaka yaptım. Evi çevreleyen arsa payı da oldukça büyüktü; küçük bir havuz, ağaçlar ve gölgelikli yeşil bir alan tasarlamak için fazlasıyla yeterli alana sahipti.

İç mekan malzeme ve işçilik kalitesi üst düzeyde gerçekleşti. Ayrıca topluluk (community) standart premium olanakların tümünü sunmaktaydı: spor salonu, yüzme havuzu ve çocuk oyun alanları.

Sürecin en kazançlı kısmı ise müşterinin, mülkünün ikincil piyasadaki (secondary market) değerini gördüğü an oldu. Geniş arsa payına sahip, üç yatak odalı ve hizmetçi odalı bir köşe ünitesi olması sebebiyle, gayrimenkul portallarındaki muadil ilanlar şu anda ikincil piyasada 4.5 ila 4.7 milyon AED (1.225.323 USD ila 1.279.782 USD) bandında listelenmektedir. Dolayısıyla yatırım getirisini (ROI) hesapladığımızda, üç yılda %87’nin üzerinde bir oran ortaya çıkmaktadır. Müşterimiz evini satmayı planlamıyor ancak bu sermaye kazancı seviyesi yüzünü güldürüyor ve satın alımından ötürü büyük bir memnuniyet duymasını sağlıyor.

Ayrıca, teslimat öncesinde müşterinin bankadan konut kredisi (mortgage) kullandığını belirtmek gerekir. Bu sayede, anahtarları teslim aldığı gün kalan tutarın tamamını nakit olarak ödemek zorunda kalmadı. Finansman kararı sayesinde elinde kalan nakit likidite, kendi ticari şirketinin işletme sermayesi ihtiyaçları için kritik bir önem taşıyordu. Bu durum Dubai sakinlerinin sıklıkla uyguladığı en akıllıca finansal kararlardan biridir: Banka finansmanını stratejik olarak kullanırlar, böylece bir mülk edinirken nakit sermayelerini iş büyümesi ve diğer önemli mali öncelikler için serbest bırakmış olurlar. Kredi kaldıracı gerçeği göz önüne olduğunda, bu ünite için öz sermaye üzerinden mevcut net ROI %100’ün oldukça üzerindedir.