Cómo proteger su capital en tiempos de crisis: el caso de la inversión inmobiliaria en Dubái

Crisis económica, inflación, imprevistos… Factores que obligan a cualquiera a replantearse la seguridad de guardar los ahorros en casa. Sin embargo, mantener el dinero en cuentas bancarias tampoco es la estrategia más fiable para evitar su devaluación. Por un lado, el interés de los depósitos a menudo ni siquiera compensa las fluctuaciones en el tipo de cambio. Por otro, en caso de quiebra bancaria, la recuperación de los fondos puede convertirse en un proceso agónico y prolongado, exigiendo nervios de acero al depositante, especialmente cuando se trata de capitales considerables.

La inversión como vía para preservar и potenciar el patrimonio

Con el fin de proteger sus ahorros, es común que las personas recurran a la compra de acciones de diversas empresas e incluso operen en el mercado de valores. Aquellos que carecen de los conocimientos técnicos para evaluar el comportamiento del mercado suelen apoyarse en agentes de bolsa. Muchos operadores no solo logran salvaguardar su capital mediante el corretaje, sino que obtienen beneficios notables. No obstante, nadie está a salvo de un revés. Una decisión errónea puede costar una fortuna; por ello, ni siquiera años de experiencia garantizan la seguridad de las inversiones. En un entorno de crisis, con mercados a la baja, la apuesta por este tipo de activos financieros puede derivar en una experiencia sumamente dolorosa.

Otra alternativa es el emprendimiento o la apertura de un negocio propio. Es una opción excelente en una economía con crecimiento sostenido, pero resulta totalmente desaconsejable en periodos de inestabilidad. El problema de la caída de los mercados financieros y de las crisis es que el poder adquisitivo del ciudadano medio se desploma. Incluso los grandes referentes del mercado se ven obligados a recortar la producción y reducir sus plantillas para intentar sobrevivir, y en ocasiones, terminan cesando su actividad por completo.

Analicemos ahora una de las opciones más atractivas para invertir en tiempos convulsos: la adquisición de activos inmobiliarios cuya capacidad de reventa aumenta de forma constante. Un mercado donde es sencillo encontrar este tipo de propiedades es, sin duda, la ciudad de Dubái.

Inversión en el sector inmobiliario de Dubái

Dubái es una metrópoli moderna y de rápido crecimiento, que se distingue por un elevado nivel de vida y exclusividad. Además, es un núcleo turístico de primer orden que recibe hasta 17 millones de personas al año. Si analizamos la tendencia de búsqueda a través del servicio Google Trends, observamos un interés en constante aumento por las propiedades en Dubái:

Crecimiento de la demanda inmobiliaria en Dubái

Ventajas de invertir en el mercado inmobiliario de Dubái:

• Independientemente de las circunstancias, los inmuebles no pierden su valor. Incluso ante un ligero ajuste en los precios, estos tienden a recuperar sus niveles previos transcurrido un tiempo.
• Las viviendas con alta liquidez aumentan de valor. Para identificar este tipo de activos, es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales.
• Las propiedades pueden destinarse al alquiler, lo que permite no solo amortizar la inversión más rápidamente, sino también generar una rentabilidad adicional sobre el capital invertido.

Desventajas de invertir en Dubái:

• Existen gastos vinculados al mantenimiento de la propiedad que deben ser considerados en el momento de la compra.

En lo que respecta a estos costes de mantenimiento, en Dubái se denominan gastos de comunidad (el equivalente a las cuotas de mantenimiento), y son definidos por la promotora en conjunto con el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) en el momento en que el edificio se entrega para su explotación. Esta tasa puede variar ligeramente con el paso del tiempo. Este concepto lo incluye todo: mantenimiento técnico (por ejemplo, ascensores y piscinas), limpieza de zonas comunes, vestíbulo, aparcamiento, servicios de seguridad y mucho más. El importe varía según la zona.

Por ejemplo, en los distritos más alejados de la ciudad, la tasa puede oscilar entre 10 y 11 dírhams por pie cuadrado. En zonas como la Palma Jumeirah o el distrito JBR, puede rondar los 25 dírhams por pie cuadrado, llegando hasta los 50 dírhams en el caso de los apartamentos con servicios de hotel. El cálculo matemático se realiza de la siguiente manera: si su vivienda tiene una superficie de 800 pies cuadrados, se multiplican esos 800 pies por la tasa correspondiente. Por ejemplo, en la zona de Business Bay, si la tasa es de 18 dírhams, el cálculo sería 800 * 18 = 14.400 dírhams anuales. Existen ajustes en caso de contar con balcones o terrazas de gran tamaño, pero, en líneas generales, el cálculo es este.

En el caso de las villas y casas adosadas, los gastos de comunidad suelen ser significativamente más bajos, situándose entre los 2,5 y los 6,5 dírhams por pie cuadrado. Debido a esto, muchos compradores previsores optan precisamente por este tipo de viviendas unifamiliares.

A pesar de que el precio inicial de las villas y casas adosadas es superior al de los apartamentos, a largo plazo puede resultar una opción mucho más rentable debido, precisamente, a los importes que se acumulan anualmente por el mantenimiento.
Los gastos de comunidad en Dubái suelen abonarse una vez al año. Las facturas se envían a través del sistema Mollak al correo electrónico del propietario, plataforma desde la cual también se puede realizar el pago.

• Si se aborda la inversión de manera poco profesional, existe el riesgo de adquirir una vivienda poco líquida que, además de no generar beneficios, resultará difícil de revender en el futuro.

Nota: Para evitar posibles pérdidas financieras, es fundamental consultar con expertos en el sector inmobiliario. Se debe dar prioridad a especialistas que residan y operen en el mercado de Dubái desde hace tiempo.

El mercado inmobiliario de Dubái en 2024

El mercado inmobiliario de Dubái mantiene un crecimiento constante. Durante el tercer trimestre de 2024, las ventas alcanzaron aproximadamente 141.800 millones de dírhams, lo que representa un incremento de casi el 30% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Se realizaron más de 20.000 transacciones gracias al aumento en el volumen de ventas de villas y apartamentos en fase de construcción.

En total, durante 2024 se pusieron en marcha más de 105 proyectos nuevos y se completaron cerca de 48.907 unidades inmobiliarias (según datos del tercer trimestre de 2024).

Fig. Gráfico del volumen de ventas inmobiliarias en Dubái entre 2011 y 2024, en miles de millones de dírhams de los EAU.

El creciente interés por el mercado de Dubái se debe a la alta liquidez, los bajos tipos de interés y el aumento continuo de residentes extranjeros en los Emiratos Árabes Unidos. A pesar de los desafíos globales derivados de la inflación y la crisis sanitaria, los Emiratos fueron prácticamente el único país que gestionó la situación con solvencia y fue el primero en recuperarse de sus efectos. Los primeros trimestres tras la pandemia se caracterizaron por un crecimiento explosivo de la demanda, tanto interna como externa, en todos los tipos de inmuebles en Dubái. Este fenómeno es el resultado de la gran confianza de los compradores e inversores de alto patrimonio.

Veamos la distribución de la demanda por tipo de propiedad en Dubái durante 2024 en comparación con 2023:

Fig. Número total de unidades inmobiliarias vendidas en Dubái (2023 vs. 2024)

Se puede observar que, en comparación con el año 2023, el número de ventas de inmuebles ha aumentado. Esto constituye una excelente señal para la inversión. De hecho, a pesar de la compleja situación mundial, el mercado inmobiliario en Dubái se muestra cada vez más activo.

¿Quién compra inmuebles en Dubái durante la crisis?

Analicemos esta cuestión tomando como ejemplo la venta de villas. Las villas bajo plano (en fase de construcción) resultan especialmente atractivas para el grupo de edad comprendido entre los 36 y 45 años. El mayor crecimiento del interés en comparación con el mismo periodo de años anteriores se observa en personas de entre 41 y 45 años.

Fig. Actividad de la demanda para el tipo de propiedad “Villas”

Señales para invertir en el sector inmobiliario de Dubái

Analicemos las principales señales para invertir en el mercado inmobiliario de Dubái que se pueden observar en 2024:

1. Aumento de las operaciones hipotecarias. Esto es un indicio claro de que una gran parte de las ventas se está realizando mediante financiación bancaria.
2. El incremento de los tipos de interés no ha afectado negativamente al mercado inmobiliario de Dubái.
3. Según los datos de dxbinteract, el precio medio de la vivienda en 2024 mantiene un crecimiento constante en comparación con la serie de años anteriores:

Fig. Evolución de los precios de los inmuebles en Dubái

4. En 2024, el mercado continuó su senda de crecimiento tras un 2023 igualmente exitoso: el volumen de ventas aumentó de 34.200 millones a 37.400 millones de dírhams, lo que supone un incremento del 9,32%, mientras que el propio año 2023 mostró un crecimiento impresionante del 49,63% en comparación con 2022.

Cómo preservar su capital en tiempos de crisis a través del mercado inmobiliario de Dubái. Conclusiones

Resumamos los datos sobre la situación del mercado inmobiliario en Dubái:

• El mercado inmobiliario de Dubái mostró un rumbo de crecimiento sostenido en 2023 y, posteriormente, en 2024, manteniendo esta tendencia al alza, lo cual representa una excelente señal para la inversión.
• En tiempos de crisis creciente, resulta difícil predecir con exactitud dónde colocar el dinero para evitar pérdidas. Los mercados de valores y de criptoactivos, que antes gozaban de un gran crecimiento, muestran actualmente una volatilidad extrema. Por ello, los inversores dirigen cada vez más su mirada hacia las inversiones inmobiliarias de alto rendimiento. La rentabilidad media de las viviendas adquiridas en Dubái se sitúa en torno al 8 % anual, una cifra significativamente superior a la que ofrecen ciudades como Londres o París.
• Dado el incremento del flujo migratorio hacia los Emiratos Árabes Unidos, se puede inferir que el precio actual de los inmuebles en Dubái no es, ni mucho menos, definitivo. Por consiguiente, es de esperar que en el primer trimestre de 2025 se produzca un aumento continuo de los precios debido a la creciente demanda.
• Un argumento adicional a favor de la adquisición de propiedades en Dubái es la legislación relativamente reciente de los EAU, que permite la obtención de un visado de inversor de 10 años, conocido como la «Visa de Oro».