Kriz Döneminde Birikimlerinizi Nasıl Korursunuz: Dubai Gayrimenkul Yatırımı Örneği

Ekonomik kriz, enflasyon, öngörülemeyen durumlar – tüm bunlar insanı, birikimleri evde saklamanın güvenli olmadığı konusunda düşündürüyor. Parayı değer kaybından korumak için banka hesaplarında tutmak da pek güvenilir bir yöntem sayılmaz. İlk olarak, mevduat faiz oranları döviz kurlarındaki değişimleri karşılamaya yetmeyebilir. İkinci olarak, bir bankanın iflası durumunda fonların iadesi uzun zaman alabilir ve özellikle büyük meblağlar söz konusu olduğunda mevduat sahibinin çelik gibi sinirlere sahip olmasını gerektirir.

Birikimleri Koruma ve Artırma Yöntemi Olarak Yatırım

Birikimlerini korumak için insanlar genellikle çeşitli şirketlerin hisse senetlerini satın alma yoluna gider ve hatta borsada işlem yaparlar. Piyasa hareketlerini değerlendirmek için teknik bilgiye sahip olmayanlar, bu amaçla borsa simsarlarından veya aracı kurumlardan yararlanabilirler. Birçok uzman, borsada işlem yaparak sadece birikimlerini korumakla kalmaz, aynı zamanda ciddi kazançlar da elde eder. Ancak hiç kimse başarısızlığa karşı sigortalı değildir. Yanlış bir karar bir servete mal olabilir. Bu nedenle, uzun yıllara dayanan deneyim bile yatırımların güvenliğini garanti etmez. Piyasanın düştüğü kriz koşullarında, finansal kaynakları bu tür yatırımlarda tutmak acı verici bir tecrübeye dönüşebilir.

Bir diğer yatırım yöntemi de kendi işini kurmaktır. Bu seçenek, istikrarlı bir şekilde büyüyen bir ekonomi için iyi bir yoldur ancak kriz zamanları için kesinlikle uygun değildir. Düşen sermaye piyasalarının ve krizin yarattığı temel sorun, ortalama bir insanın alım gücünün azalmasıdır; bu durumda mevcut dev şirketler bile faaliyetlerini sürdürebilmek için üretimi kısmak, personelin bir kısmını işten çıkarmak ve hatta bazen faaliyetlerini tamamen durdurmak zorunda kalırlar.

Kriz zamanlarında en dikkat çekici yatırım seçeneklerinden birini ele alalım: Nakde çevrilebilirliği (likiditesi) sürekli artan gayrimenkule yatırım yapmak. Bu niteliklere sahip konutlar Dubai şehrinde kolayca bulunabilir.

Dubai Gayrimenkul Yatırımları

Dubai; yüksek yaşam standartları ve lüks ile karakterize edilen, modern ve hızla büyüyen bir şehirdir. Ayrıca her yıl 17 milyona kadar ziyaretçiyi ağırlayan devasa bir turizm merkezidir. Google Trends verileri üzerinden talep eğilimlerini incelediğimizde, Dubai’deki gayrimenkul sektörüne yönelik istikrarlı bir talep artışı görmekteyiz:

Dubai Gayrimenkul Talebindeki Artış

Dubai’de Gayrimenkul Yatırımı Yapmanın Avantajları:

• Koşullar ne olursa olsun, gayrimenkul değerini yitirmez. Fiyatlarda kısa süreli ve hafif gerilemeler olsa bile, değerler bir süre sonra mutlaka eski seviyesine döner.
• Likiditesi yüksek konutlar değer kazanmaya devam eder. Bu tür potansiyeli yüksek konutları belirlemek için profesyonel destek almak önemlidir.
• Gayrimenkulün kiraya verilebilmesi, yatırımın sadece kendini amorti etmesini sağlamakla kalmaz, aynı zamanda yatırılan sermayenin artmasına da imkan tanır.

Dubai’de Gayrimenkul Yatırımı Yapmanın Dezavantajları:

• Satın alma aşamasında göz önünde bulundurulması gereken mülk bakım giderleri mevcuttur.

Konut bakım giderlerine gelecek olursak; Dubai’de bu giderler “Hizmet Bedeli” (Site Yönetim Gideri) olarak adlandırılır. Bu bedel, binanın teslimi aşamasında İnşaat Şirketi tarafından Dubai Arazi Departmanı (DLD) ile koordineli bir şekilde belirlenir. Bu oran zaman içerisinde cüzi miktarlarda değişiklik gösterebilir. Bu kalem her şeyi kapsar: teknik bakımlar (örneğin asansörler ve havuzlar), ortak alanların temizliği, lobi hizmetleri, otopark, güvenlik personeli ücretleri ve çok daha fazlası. Bu oranlar, bulunulan bölgeye göre farklılık göstermektedir.
Örneğin, şehrin uzak bölgelerinde bu oran fitkare başına 10-11 Dirhem olabilir; Palm Jumeirah (Palmiye Adası) veya JBR gibi bölgelerde fitkare başına yaklaşık 25 Dirhem’e, otel konseptli dairelerde (serviced apartments) ise 50 Dirhem’e kadar çıkabilir. Matematiksel hesaplama şu şekildedir: Eğer konutunuz 800 fitkare büyüklüğündeyse, 800 fitkareyi ilgili bölgenin oranıyla çarparız. Örneğin, Business Bay bölgesinde bu oran 18 Dirhem ise; 800 * 18 = yıllık 14.400 Dirhem yapar. Büyük balkon veya teras durumunda bazı düzenlemeler olabilir, ancak genel hesaplama yöntemi tam olarak budur.

Villalarda ve sıra evlerde (townhouse) hizmet bedeli genellikle çok daha düşüktür ve fitkare başına 2,5 Dirhem ile 6,5 Dirhem arasında değişir. Bu nedenle, birçok öngörülü alıcı tercihlerini müstakil evlerden (villa ve sıra evler) yana kullanmaktadır.

Villaların ve sıra evlerin başlangıç fiyatları dairelere göre daha yüksek olsa da, her yıl oluşan bu ödeme tutarları göz önüne alındığında, uzun vadede bu mülkler çok daha avantajlı hale gelebilir. Dubai’de hizmet bedeli genellikle yılda bir kez ödenir; faturalar mülk sahibinin e-posta adresine Mollak sistemi üzerinden gönderilir ve ödeme işlemi yine bu sistem üzerinden gerçekleştirilebilir.

• Profesyonel olmayan bir yaklaşımla, sadece kâr getirmemekle kalmayıp aynı zamanda yeniden satılması da zor olan, likiditesi düşük bir mülk satın alma riski mevcuttur.

Not: Olası finansal kayıpların önüne geçmek için mutlaka gayrimenkul alanında uzman kişilere danışılmalıdır. Tercih edilecek uzmanların, Dubai pazarında uzun süredir yaşayan ve bu sektörde deneyim sahibi kişiler olmasına özen gösterilmelidir.

2024 Yılı Dubai Gayrimenkul Pazarı

Dubai gayrimenkul pazarı istikrarlı bir şekilde büyümeye devam etmektedir. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde satışlar, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık %30 artarak 141,8 milyar Dirhem civarında gerçekleşmiştir. İnşaat aşamasındaki (proje aşamasındaki) villa ve dairelerin satış hacmindeki artış sayesinde 20 binden fazla işlem kaydedilmiştir.

2024 yılı genelinde 105’ten fazla yeni projenin temeli atılmış olup, yaklaşık 48.907 gayrimenkul birimi (2024’ün 3. çeyreği itibarıyla) tamamlanmıştır.

Şekil: 2011–2024 Yılları Arası Dubai Gayrimenkul Satış Hacmi Grafiği (Milyar BAE Dirhemi)

Dubai gayrimenkul pazarına yönelik artan ilgi; yüksek likidite, düşük faiz oranları ve Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki yabancı yerleşik (göçmen) sayısının sürekli artmasıyla doğrudan bağlantılıdır. Enflasyon ve Covid-19 salgınının yarattığı küresel zorluklara rağmen, Emirlikler bu süreci en dirayetli şekilde yöneten ve etkilerinden ilk kurtulan neredeyse tek ülke olmuştur. Salgın sonrası ilk çeyrekler, Dubai’deki her türlü gayrimenkul tipine yönelik hem iç hem de dış talepte adeta bir patlama yaşanmasına zemin hazırlamıştır. Bu durum, alıcıların ve varlıklı yatırımcıların piyasaya duyduğu yüksek güvenin bir sonucudur.

2024 yılında Dubai’deki gayrimenkul türüne göre talep dağılımını 2023 yılı ile karşılaştırmalı olarak inceleyelim:

Şekil: Dubai’de Satılan Toplam Gayrimenkul Birimi Sayısı (2023 vs 2024)

2023 yılına kıyasla satış adetlerinde belirgin bir artış olduğu görülmektedir. Bu veriler, yatırım yapmak için mükemmel bir gösterge niteliğindedir. Dünyadaki karmaşık ekonomik duruma rağmen, Dubai gayrimenkul pazarı her geçen gün daha aktif ve cazip bir hale gelmektedir.

Kriz Döneminde Dubai’den Kimler Gayrimenkul Satın Alıyor?

Bu konuyu villa satışları örneği üzerinden inceleyelim. İnşaat aşamasındaki (proje aşamasındaki) villalar, 36-45 yaş aralığındaki kitle tarafından ilgi görmektedir. Önceki yılların aynı dönemlerine kıyasla talebi en hızlı artan grup ise 41-45 yaş arasındaki bireylerdir.

Şekil: “Villa” Tipi Gayrimenkullere Yönelik Talep Hareketliliği

Dubai Gayrimenkul Sektörüne Yatırım Yapmak İçin Güncel Sinyaller

2024 yılında Dubai’de gayrimenkul yatırımı yapılması gerektiğini gösteren temel sinyalleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• İpotekli Satış İşlemlerindeki Artış: Konut kredisi ile yapılan işlemlerin artması, satışların önemli bir kısmının banka finansmanı aracılığıyla gerçekleştiğinin bir göstergesidir.
• Faiz Oranlarındaki Yükselişin Etkisizliği: Faiz oranlarındaki artış, Dubai gayrimenkul piyasasının ivmesini kesmemiş veya pazarı olumsuz etkilememiştir.
• Fiyat İstikrarı: dxbinteract verilerine göre, 2024 yılında ortalama gayrimenkul fiyatları, geçtiğimiz yıllarda yakaladığı istikrarlı yükseliş grafiğini kararlılıkla sürdürmektedir:

Şekil: Dubai’de Gayrimenkul Fiyatlarının Değişimi

• Sürekli Büyüme: 2024 yılında piyasa, son derece başarılı geçen 2023 yılının ardından büyüme eğilimini devam ettirmiştir. Satış hacmi 34,2 milyar birimden 37,4 milyar birime çıkarak %9,32 oranında bir artış kaydetmiştir. Hatırlatmak gerekirse, 2023 yılının kendisi de 2022 yılına kıyasla %49,63 gibi etkileyici bir büyüme sergilemişti.

Dubai Gayrimenkul Piyasası Aracılığıyla Kriz Döneminde Birikimler Nasıl Korunur? Sonuçlar

Dubai gayrimenkul piyasasındaki duruma ilişkin verileri özetleyelim:

1. Dubai gayrimenkul piyasası, 2023 yılında ve sonrasında 2024 yılında kararlı bir büyüme rotası çizmiş olup bu eğilimini sürdürmeye devam etmektedir; bu durum yatırım yapmak için güçlü bir sinyal teşkil eder.
2. Tırmanan kriz dönemlerinde, birikimleri kaybetmemek adına tam olarak nereye yatırım yapılması gerektiğini öngörmek zordur. Bir zamanlar yükselişte olan hisse senedi piyasası ve kripto para piyasası şu an için aşırı oynaklık göstermektedir. Yatırımcılar, her geçen gün daha fazla yüksek getirili gayrimenkul yatırımlarına yönelmektedir. Dubai’de satın alınan konutların ortalama getirisi yıllık %8 civarındadır; bu oran Londra veya Paris gibi şehirlerde sunulan getirilerden önemli ölçüde daha yüksektir.
3. Birleşik Arap Emirlikleri’ne yönelik artan göç dalgası göz önüne alındığında, Dubai’deki mevcut gayrimenkul fiyatlarının henüz nihai seviyesine ulaşmadığı söylenebilir. Dolayısıyla, artan talep nedeniyle 2025 yılının ilk çeyreğinde fiyatlarda yükselişin devam etmesi beklenmektedir.
4. Dubai’de gayrimenkul satın alma kararını destekleyen ek bir argüman ise, Birleşik Arap Emirlikleri’nde 10 yıllık “Altın Yatırımcı Vizesi” alınmasına imkan tanıyan nispeten yeni yasal düzenlemedir.