Waarom een goede investering geen geluk is, maar de juiste keuze

Na de oplevering van het project in februari 2024 hebben we het appartement in ontvangst genomen, de opleveringscontrole (snagging) beheerd om alle gebreken te herstellen en het volledig klaargemaakt voor de verhuur. Er werd ongeveer 20.000 AED (ca. 5.051 €) uitgegeven aan meubels en kleine aanpassingen. Het appartement werd vrijwel direct verhuurd.

Sinds die tijd is er nagenoeg geen leegstand geweest en levert het appartement stabiel 70.000 tot 75.000 AED per jaar op (ca. 17.677 € – 18.939 €). Natuurlijk zijn er servicekosten, onderhoudskosten en beheerskosten. En ik ben altijd eerlijk tegen mijn klanten: deze uitgaven moet je absoluut meenemen bij het berekenen van het reële rendement.

Maar zelfs met al deze kosten is een vergelijkbaar appartement vandaag de dag al zo’n 950.000 tot 1.000.000 AED waard (ca. 239.899 € – 252.525 €). Met andere woorden: in een paar jaar tijd heeft de investeerder drie resultaten tegelijk behaald:

✔️ Een aanzienlijke waardestijging van het vastgoed;

✔️ Een stabiel passief inkomen;

✔️ Een liquide actief dat op vrijwel elk moment verkocht kan worden.

Deze case staat zeker niet op zichzelf. In de loop der jaren heb ik tientallen van dit soort investeringen begeleid. De meeste objecten die mijn klanten in 2021–2022 kochten, zijn vandaag de dag aanzienlijk meer waard dan de aankoopprijs. Maar dat komt niet omdat ze simpelweg zomaar vastgoed hebben gekocht. Ze hebben het juiste vastgoed gekocht.

Tegenwoordig vraagt men mij vaak: “Welke ontwikkelaar is de beste?”. Mijn antwoord verrast dan velen. Ik kies een object nooit alleen maar omdat het door een bekende ontwikkelaar wordt gebouwd. In mijn jarenlange praktijk heb ik heel verschillende resultaten gezien. Er zijn projecten van jonge ontwikkelaars die een uitstekende bouwkwaliteit, een hoge vraag naar verhuur, een goede waardestijging en een minimaal aantal opleveringspunten lieten zien. En er zijn projecten van zeer bekende bedrijven die de verwachtingen van investeerders helaas niet hebben waargemaakt – noch qua waardestijging, noch qua gemak van het latere beheer. Daarom is een grote naam voor mij nooit het belangrijkste. Veel belangrijker is het antwoord op de vraag: Hoe presteert dit appartement voor de eigenaar over drie, vijf of zeven jaar?

Het echte werk begint pas na de aankoop. Een appartement verkopen kunnen velen tegenwoordig. Maar echt professionalisme begint pas wanneer de klant de sleutels krijgt:

• Het appartement in ontvangst nemen
• De bouwkwaliteit controleren (snagging)
• Zorgen dat gebreken worden hersteld
• Het object klaarmaken voor verhuur
• Een geschikte huurder vinden
• De beheermaatschappij controleren
• Lopende kwesties oplossen
• Inzicht krijgen in de werkelijke kosten van de eigenaar.

Juist op dat moment wordt duidelijk hoe succesvol de investering werkelijk was. Daarom zeg ik altijd: “Echte expertise eindigt niet bij de verkoop. Het begint pas daarna.”

Het jarenlang beheren van het vastgoed van mijn klanten stelt mij in staat de markt vanuit een heel ander perspectief te bekijken. Ik weet welke projecten gemakkelijk verhuren, welke appartementen sneller in waarde stijgen, welke beheermaatschappijen echt efficiënt werken, waar de oplevering soepel verloopt en waar de eigenaar maandenlang moet vechten om gebreken hersteld te krijgen. Deze ervaring kun je niet opdoen als je werk eindigt op de dag dat het contract wordt getekend.

Dit is de reden waarom het merendeel van mijn klanten bij mij terugkomt voor een tweede, derde en zelfs vierde investering. Omdat de beste graadmeter voor mijn werk niet het aantal verkochte appartementen is. De beste graadmeter zijn de klanten die na een paar jaar zeggen: “Dit was een van de beste investeringsbeslissingen van mijn leven. Ik heb maar van één ding spijt: dat ik destijds niet twee of drie appartementen heb gekocht.”